+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Как безопасно купить квартиру

Содержание

Как безопасно купить квартиру в Москве – рекомендации, часть1

Как безопасно купить квартиру

В ответ на законный вопрос – как безопасно купить квартиру в Москве и не только в ней, а также и в Московской области, у меня есть масса рекомендаций!

В этой и последующей частях я буду вам подробно излагать, как безопасно купить квартиру в Москве в плане грамотной подготовки сделки, какие документы собрать к сделке, на что обратить внимание, и какие вопросы согласовать с другими ее участниками.

До сделки должны быть:

  1. Необходимо убедиться в наличии полного комплекта правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на квартиру.
  2. Выписка из домовой книги (срок действия 1 месяц), копия финансового лицевого счета, справка об отсутствии  задолженностей по коммунальным платежам.

Плюс в некоторых случаях необходимы дополнительно:

  1. Из бюро технической инвентаризации (БТИ): кадастровый паспорт и технический паспорт, содержащие поэтажный план квартиры  и экспликацию. Необходимость этих документов нужно уточнять в органе, производящем государственную регистрацию сделки. Эти документы также обычно нужны при ипотечной сделке.

  2. В случае если в квартире  неузаконенная перепланировка, и сведения об этом есть в документах из БТИ («красные линии» в поэтажном плане и т.п.), могут быть проблемы с регистрацией договора купли-продажи квартиры.

    В этом случае может понадобиться заявление-обязательство от покупателя о том, что он обязуется узаконить перепланировку или привести все в первоначальный вид. Также неузаконенная перепланировка – это обычно проблема для выдачи банком ипотечного кредита на покупку квартиры.

  3. Разрешение на продажу из опекунского совета – если среди собственников  есть несовершеннолетние дети. Опекунский совет обычно находится в районной управе по месту прописки детей. Список документов, необходимых для опекунского совета, нужно уточнять в опекунском совете.

    В этот список обычно входят: заявления от обоих родителей, выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета, справка об отсутствии  задолженностей по коммунальным платежам, справки из БТИ – все это как для продаваемой квартиры, так и для покупаемой на имя несовершеннолетнего квартиры.

  4. Для продажи подмосковной квартиры, в случае,  если в числе  прописанных в квартире есть несовершеннолетние-несобственники, необходима справка из опекунского совета о том, что ребенок не состоит у них на учете и родители не лишены родительских прав.

В случае, когда в квартире прописаны несовершеннолетние-несобственники:

а) для регистрации договора купли-продажи по Москве необходима нотариальная копия свидетельства о рождении ребенка (либо оригинал и обычная ксерокопия);
б) если несовершеннолетние – несобственники прописаны в квартире в Москве без родителей – договор купли-продажи не пройдет регистрацию.

Продолжу список:

  1. В случае ипотеки, для банка могут потребоваться  дополнительные документы, например выписка из ЕГРП, справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, кадастровый паспорт, технический паспорт, справка, что дом не аварийный и не идет под снос и другие документы (полный перечень необходимо уточнять в банке).

  2. Для продажи комнаты – нотариальный отказ владельцев других комнат от права преимущественной покупки либо справка от нотариуса о посылки уведомления владельцам других комнат; отказ города – если соседняя комната не приватизирована.

    Предварительно необходимо узнать точно, из документов, кто собственники других комнат – для этого нужно заказать ЕГРП по всей коммунальной квартире.

  3. Встречная выписка из домовой книги (с нового адреса прописки) – если в договоре купли-продажи указано, что в квартире никто не состоит на регистрационном учете, и при этом  в выписке из домовой книги фигурируют люди.

    Это бывает, когда люди выписываются из квартиры незадолго до продажи и при этом они уже прописаны по новому адресу, но в прежний паспортный стол сведения об этом еще не дошли.

  4. В редких случаях нотариального удостоверения договора купли-продажи, из БТИ нужна справка о стоимости квартиры (срок ее действия – 1 месяц).

  5. Иногда может понадобиться акт приема-передачи квартиры (например, для регистрации в  Подмосковье, или для нотариального удостоверения договора купли-продажи).

В следующей своей статье на тему как безопасно купить квартиру в Москве, я продолжу перечень советов и рекомендаций по подготовке «правильной» сделки по покупке жилья в московском регионе. Продолжение следует. Если вы хотите, чтобы эту подготовку осуществил для вас опытный профессионал – риэлтор, то мои контакты вот тут. Обращайтесь!

Ваш Ростислав Сметанин.

Источник: //rsmetanin.ru/kak-bezopasno-kupit-kvartiru-v-moskve-rekomendacii-chast1/

Как безопасно купить квартиру

Как безопасно купить квартиру

В своих вопросах Покупатели и Продавцы недвижимости часто выказывают недоумение по поводу того, в какой сложной ситуации оказывается человек при купле-продаже квартиры. Мнение практически единодушно: он абсолютно беззащитен и в любой момент может оказаться у разбитого корыта, т. е., без квартиры и без денег.

А что же агентства недвижимости? Ведь приходилось слышать: одно от другого как раз и отличается тем, что первое проверяет документы, законность и правильность их оформления, а второе этого не делает и потому менее популярно у клиентов. Но оказывается все это «бабушкины сказки».

Ни одно агентство не дает 100-процентную гарантию чистоты сделки, и не берет на себя материальную ответственность перед клиентом «в случае чего».

Агентства заявляют, что они всего лишь посредники!
Другая ситуация. При совершении сделки купли-продажи квартиры напрямую между физическими лицами расчет договаривающихся сторон производится перед сдачей документов для регистрации в учреждение юстиции.

А что если учреждение по каким-либо причинам откажет в регистрации? Как возвращать деньги?
А как же с точки зрения закона? Неужели не существует никаких механизмов, обеспечивающих безопасность и гарантию сделки? Получается, наши читатели правы и каждый может надеяться только сам на себя?

Стопроцентной гарантии не может дать никто. Судебная практика изобилует примерами признания договора купли-продажи недвижимости недействительной или незаключенной сделкой. В лучшем случае — годы судебных тяжб, в худшем — решение суда о выселении Вас, как недобросовестного приобретателя.

Поэтому, решившись купить жилье, никогда не помешает узнать сначала «судьбу» приглянувшейся квартиры.

Может быть, узнав некоторые детали предыдущих сделок с продаваемой квартирой, и о нынешних притязаниях некоторых, скажем, родственников продавца, Вы, поняв, что рискуете остаться ни с чем, сами откажетесь от сделки.

                                     Возможные причины признания сделки недействительной.

Приватизация.

Решив купить приватизированную квартиру, стоит обратить внимание на то, кто участвовал в приватизации, а кто имел право пользования в квартире на тот момент. Отказавшиеся от участия в приватизации члены семьи, должны были письменно заявить о таком отказе.

Отсутствие ПИСЬМЕННОГО ОТКАЗА дает право лицу, не включенному в приватизацию, требовать в суде признания недействительной как самой приватизации, так и всех последующих сделок в отношении спорной квартиры.

Также нужно знать, что для совершения сделок в отношении квартиры, право пользования которой имеет несовершеннолетний ребенок требовалось разрешение органа опеки и попечительства. Отчуждение квартиры при отсутствии такого СОГЛАСИЯ, также дает право заинтересованному лицу оспорить сделку.

Нарушение права лица на участие в приватизации, пожалуй, одно из наиболее часто встречающихся оснований для признания сделок с недвижимостью недействительными, поэтому перед покупкой квартиры, стоит посмотреть «историю» ее приватизации.

Большую сложность представляет выяснение вопроса о праве пользования квартирой лица, не зарегистрированного на момент приватизации в спорной квартире. Однако до сих пор встречается точка зрения, что «не прописан был — не имел право приватизировать». Это не так.

Отсутствие регистрации не означает отсутствия права пользования жильем, а соответственно право на приватизацию никто не отменял. Поэтому возможен такой случай: член семьи в судебном порядке был признан безвестно отсутствующим, как следствие снят с регистрационного учета.

Квартира, где он проживал, была приватизирована остальными членами семьи и продана. Однако «отсутствующий» вернулся, объяснив, что он выбыл временно, просто никому не сказал и другого жилья он не имеет.

А так как никто не может произвольно быть лишен жилья (только в судебном порядке), то шансы признать приватизацию и все последующие сделки с квартирой недействительными у «временно отсутствующего» очень велики.

                                                                               Согласие супруга.

Когда квартиру (совместно нажитую в браке) решил продать один из супругов, покупатель должен проверить наличие нотариально удостоверенного согласия на совершение такой сделки второго супруга.

Впоследствии, супруг, чье нотариальное согласие на отчуждение квартиры отсутствует, может оспорить сделку.

Сегодня Регистрационная служба отказывает в регистрации договора купли-продажи в случае, если не представлено нотариально удостоверенное согласие супруга.

Но может случиться и так: собственником квартиры, приобретенной в браке, в свидетельстве о праве собственности числится муж и по каким-то причинам в паспорте отсутствует штамп о состоянии в браке. При продаже, муж указывает, что в браке не состоит и продает квартиру. Супруга, узнав об этом, может оспорить сделку.

                                                                            Не понимал что делает.?

Опять же, иной раз покупателю сложно даже предположить о наличии психического расстройства продавца. Ведь продавец дееспособен, ведет себя адекватно.

Однако в судебной практике есть примеры признания сделки недействительной по причине того, что продавец «в момент совершения сделки не мог осознавать характер своих действий».

Может случиться так: Вы приобрели квартиру, однако спустя время Вы уже ответчик по иску, скажем, наследника умершего продавца о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

Назначается судебная экспертиза, (посмертная), которая устанавливает, что продавец не мог осознавать значение своих действий. Назначение такой экспертизы можно ожидать, как правило, в том случае, если продавец при жизни состоял на учете как страдающий психическими расстройствами.

Есть и иные основания признания сделки купли-продажи жилья недействительной.

Однако проверить всю цепочку сделок, по которой квартира оказалась у продавца, дело кропотливое, не всегда (а точнее редко) покупатель себя этим утруждает.

Но с другой стороны, как видно из представленных выше примеров, обнаружить основание для последующего оспаривания сделки в момент ее заключения не всегда возможно.

                                                                                       Что можно узнать.

Во-первых, нужно знать кто все же собственник продаваемой квартиры. Запись в свидетельстве о праве собственности на квартиру о том, что собственником на данный момент является именно продавец, может не совпадать с реальным положением вещей.

Например, в судебном порядке может быть признано право собственности за другим лицом.

Поэтому необходимо взять выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), в которой и будет отражена интересующая Вас информация, а именно: кто собственник, наличие обременений (наем, безвозмездное пользование, и т. д.), наложен ли судом или приставом арест на квартиру.

Владение этой информацией предостережет покупателя от расчетов с продавцом до регистрации сделки. В регистрирующем органе также могут иметься данные о притязаниях на объект недвижимости третьих лиц, о наличии судебных исков.

Имеет смысл процитировать содержание части второй статьи 292 ГК РФ: «Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом».

Таким образом, законодатель ценой лишения жилища членов семьи прежнего собственника, защищает право собственности нового владельца. Купив жилье, новый собственник без особых проблем в судебном порядке «выпишет» всех проживающих.

Однако стоит заметить, что выселить в этом случае можно лишь членов семьи прежнего собственника— лиц, у которых не возникло право пользования на ином основании (на основании закона или договора).

Так, нельзя выселить проживающих в жилом помещении, право пользования которым возникло на основании завещательного отказа или договора пожизненного содержания с иждивением.

Нельзя выселить и лицо, которое отказалось от приватизации жилого помещения, но имело равные права пользования с лицом, которое впоследствии приватизировало данное жилое помещение. Поэтому перед покупкой жилья стоит проверить основания, на которых проживают там в данный момент граждане.

                                                                                           Расчеты.

На наш взгляд, это самый «больной» вопрос. Несколько важных моментов.

1.Расписка.

Если договор купли-продажи квартиры Вы решили заверить у нотариуса, то, как правило, расчет между продавцом и покупателем происходит там же.

Однако если же расчет полностью не произведен, следует обратить внимание на наличие в договоре такой фразы: «Расчеты по договору произведены до его подписания».

Подобный пункт в договоре фактически имеет силу расписки в получении денег, подпись продавца в договоре с такой оговоркой всегда будет означать, что деньги им получены, доказать обратное практически невозможно.

2. Указание цены договора ниже реальной.

Делать этого не стоит. Выгода от занижения цены договора незначительна, а проблемы могут возникнуть серьезные.

При оспаривании договора купли-продажи и взыскании суммы договора покупателем с продавца, взысканию будет подлежать только та сумма, которая указана в договоре.

Кроме этого, Вы лишаетесь возможности получить имущественный налоговый вычет в размере средств, реально затраченных на приобретение квартиры.

3. Когда лучше производить расчет?

Переход права собственности жилого помещения считается произведенным с момента его государственной регистрации.

Однако, не все понимают, когда происходит государственная регистрация перехода права собственности на квартиру, поэтому расчеты по договору производятся до подачи документов в регистрирующий орган, а заявление пишется сразу на регистрацию перехода права собственности. Такой подход не гарантирует возврата средств при отказе, по каким-либо причинам, в регистрации.

Ну, например, на продаваемую квартиру наложен арест. Взыскать уже уплаченные за квартиру деньги с продавца может быть нелегким занятием. На наш взгляд, сначала следует произвести регистрацию перехода права собственности.

У покупателя при таком порядке расчетов есть гарантия того, что ничто не препятствует переходу права собственности, при этом до получения денег продавец остается собственником квартиры. Однако, на практике такой подход, как правило, не применяется ввиду того, что продавец, обычно, желает получить деньги до регистрации права нового собственника.

4. Рассрочка платежа.

Если стороны договариваются о рассрочке платежа, следует обратить внимание на следующее. При отсутствии полного расчета, квартира считается находящейся в залоге у продавца, и переход права собственности регистрируется с обременением — правом залога.

Это дает возможность обратить взыскание на квартиру в случае отказа покупателя от оплаты.

Довольно часто встречаются случаи, когда стороны, желая упростить отношения по регистрации перехода права собственности, либо пишут расписку о том, что расчет по договору произведен полностью (последствия чего нами описаны), либо включают в договор условие, по которому право залога на квартиру не возникает.

Однако с момента внесения в реестр сведений о новом собственнике (то есть с момента регистрации перехода права к покупателю), расторгнуть договор купли-продажи в последствии будет проблематично. Согласно ч.

3, статьи 486 ГК РФ, «если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса». Таким образом, если покупатель отказывается уплатить оговоренную в договоре цену за жилое помещение, то закон дает возможность только взыскивать с него в судебном порядке денежные средства с процентами, но не расторгать договор, который прошел регистрацию в УФРС и требовать вернуть жилье.

Работа юриста отличается от работы риэлтора прежде всего тем, что юрист не покупает и не продает недвижимость, т. е. не имеет личной заинтересованности в заключении сделки. По этой причине, сопровождая сделку, юрист по недвижимости не пытается навязать покупателю квартиру любой ценой, а, прежде всего, исходит из необходимости минимизировать юридические риски клиента. 

Читайте на нашем сайте: «Как выбрать агентство недвижимости?»

Остались вопросы?

ПРОКОНСУЛЬТИРУЙТЕСЬ С НАШИМ ЮРИСТОМ! 

Агентство недвижимости “СИГМА” находится  на северо-западе г. Челябинска, пр. Победы 303/2 офис 4, тел.740-24-24, остановка трамвая № 14,15,16,17,19 «ул. Молдавская»

Источник: //74sigma.ru/services/kak-bezopasno-kupit-kvartiru/

Безопасная покупка квартиры на вторичном рынке

Как безопасно купить квартиру

Высокая стоимость квартиры – один из главных факторов, делающих этот рыночный сектор продажи недвижимости очень криминализованным. Мошенники, пользуясь юридической безграмотностью нашего населения, продолжают обманывать тысячи доверчивых граждан на сделках по покупке или продаже квартир.

Как же минимизировать риски продажи или покупки жилой недвижимости? Прежде, чем ответить на этот вопрос, разберем наиболее традиционные способы мошенничества на квартирном рынке и определим круг потенциально «опасных» типов недвижимости, к которому относятся:   – жилье, в котором на момент заключения сделки купли/продажи кто-нибудь проживает или прописан;   – квартиры, доставшиеся по праву наследования;   – квартиры призывников или осужденных в соответствии с судебным решением;   – жилье несовершеннолетних собственников;   – квартиры инвалидов или пенсионеров ;

  – квартиры лиц, находящихся на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансерах.

Продажа квартиры, в составе владельцев которой есть дети

Один из самых распространенных видов мошенничества – продажа квартиры, владельцами которой, наряду со взрослыми собственниками, являются и несовершеннолетние дети. Такие сделки в ряде случаев могут быть оспорены в суде предыдущими собственниками квартиры или родственниками – опекунами.

Процедура продажи этого жилья предусматривает разрешение от органов опеки, выдаваемое в том случае, если дети переезжают в квартиру большей площади, большей стоимости или, например, в лучший район.

Иногда инспекторы Отдела попечительства поставлены в трудное положение при оценке будущего жилья ребенка, например, когда семья переезжает из престижного кирпичного дома в панельную многоэтажку, имеющую больший метраж.

В таких случаях разрешение может быть дано при условии, что единственным собственником новой квартиры будет один ребенок, то есть происходит ущемление прав собственников родителей. То есть, при выдаче разрешения Отделом опеки, возможны случаи признания его недействительным.

Отдельно следует сказать о новом детском жилье в новостройках, которые могут быть в силу многих причин «заморожены». По закону несовершеннолетним детям должно быть предоставлено жилье в течение трех месяцев со дня продажи старой квартиры, а контроль за исполнением закона возлагается на прокуратуру.

Очевидно, что осуществлять тотальный контроль за соблюдением прав ребенка прокуратура не может, но от контрольной выборки и признания сделки купли продажи недействительной никто не застрахован. В этих случаях совет один – обращаться в риэлторскую контору с безупречной репутацией, где все нюансы продажи такой квартиры будут учтены.

Продажа квартиры, в составе владельцев которой есть инвалиды

Подобные проблемы могут ожидать покупателя и при приобретении жилой недвижимости с собственниками – инвалидами, находящимися под опекой. Если собственник – инвалид на момент сделки был признан недееспособным, то сделка будет аннулирована.

Если же в договоре купли-продажи квартиры стоит подпись вполне дееспособного лица, отдающего отчет в своих действиях, то владельцу квартиры не стоит опасаться юридических последствий заключения такой сделки. Отдельной строкой стоит мошенничество при продаже квартир, принадлежавших лицам, стоящим на учете в психоневрологическом диспансере.

Такой договор и права нового собственника также могут быть оспорены, поэтому перед заключением сделки следует вытребовать справку из этой организации о нахождении или не нахождении продавца квартиры на данном учете.

Если же адекватность продавца квартиры вызывает у Вас подозрения и Вы не вполнен доверяете добросовестности сотрудников психоневрологического диспансера, то лучше организовать независимое освидетельствование продавца квартиры в день заключения договора купли-продажи.

Категория сделок с квартирами, где на момент сделки кто-то прописан, – одна из самых простых, так как по – закону эти лица могут быть принудительно выписаны по суду. Но, на деле, эта процедура может занять несколько месяцев.

Также могут быть пролонгированы сделки с недвижимостью, где собственниками (или дольщиками) являются призывники или осужденные и отбывающие наказание по суду, так как в этом случае они попадают в категорию «временно недоступные».

Задаток при продаже квартиры

Задаток – еще один «камень преткновения» при оформлении договора купли-продажи квартиры. Главное правило – не давать большие суммы денег перед оформлением сделок по продаже недвижимости.

Лучше всего, заручившись поддержкой юриста, заключить предварительный договор, в котором подробнейшим образом описать сумму задатка, сроки заключения основного договора и прочее. Вы также можете оформить предварительный договор у нотариуса – стоимость такой «визы» не будет стоить дорого, в отличие от нотариального подписания основного договора.

 
При подписании договора указывайте реальную, а не фиктивную (уменьшенную) стоимость квартиры, так как взыскивать с продавца действительную сумму сделки будет юридически невозможно.

Предупреждение проблем перед покупкой квартиры

Еще один совет – не стесняйтесь обращаться в единый государственный реестр прав собственности перед покупкой квартиры, чтобы точно знать, кто собственник квартиры и не находится ли она под арестом.

Если сделка будет аннулирована, то на руках у вас будут документы, доказывающие, что Вы – добросовестный приобретатель, что является большим преимуществом при разбирательстве дела в суде.  Также стоит наведаться в жилищно-эксплуатационную контору, чтобы убедиться, что в покупаемой квартире никто не прописан.

  Конечно, мошеннических схем при продаже квартиры может быть множество, и никто, например, не застрахован от подделки документов лицом, не являющимся собственником квартиры. Как ни странно, здесь может помочь просто здравый смысл и визит к вашим потенциальным соседям.

«Вы не знаете, давно ли Татьяна продает эту квартиру?» «Какая Татьяна, эта квартира в собственности Ивана Ивановича…». 

Все описанное – лишь малая часть «подводных камней» при продаже или покупке жилой недвижимости, поэтому лучше не заниматься продажей квартиры самостоятельно. Обычно, опытные риэлторы знают, как обезопасить сделку такого рода.

Наше агентство недвижимости «Палитра» окажет при оформлении договора купли продажи квартиры профессиональную помощь и возьмет на себя все хлопоты по проверке «юридической чистоты» продаваемой жилой недвижимости, чтобы сделка была юридически максимально безопасной как для покупателя, так и для продавца.

Источник: //anpalitra.ru/realtor/6/bezopasnaya-pokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Безопасная продажа квартир – ТОП-9 советов. Безопасные сделки с недвижимостью – как безопасно купить квартиру

Как безопасно купить квартиру

Безопасная продажа квартир или их покупка без помощи специалистов затруднительна. Это связано с необходимостью обеспечения правовой чистоты сделок. Прежде чем бумаги будут подписаны нужно тщательно проверить объект на наличие негативных факторов, делающих заключение договора КП невозможным. Полное сопровождение сделок с недвижимостью предоставляют АН, в штате которых есть юристы.

Как сэкономить от 5 000 до 15 000 рублей на оформлении документов

при покупке/продаже недвижимости?

При выборе квартиры для покупки проверить ее юридическую историю, убедиться в «чистоте» самостоятельно, не просто. Оценку рисков стоит доверить профильным специалистам

Как безопасно купить квартиру – ТОП-5 советов

Так как безопасно купить квартиру без помощи риэлторов практически невозможно, не все готовы самостоятельно заниматься подбором нового жилья. Если вы ищете подходящий объект, вам будут полезны следующие советы:

№1. Проверьте, кто прописан в квартире

Перед тем как продать недвижимость, прежние владельцы должны выписать детей, родственников или посторонних лиц. Если бывший собственник снят с регистрации места проживания по решению суда, это должно насторожить. В некоторых случаях разрешение на выписку дают соответствующие органы.

Убедитесь, что второй участник сделки является дееспособным, и после заключения договора никто не будет оспаривать законность купли-продажи

№2. Узнайте, проводилась ли в квартире перепланировка

Безопасная покупка квартиры предполагает законность изменений в плане помещений, внедренных коммуникаций и прочего. Чтобы убедиться в соответствии нормам, сравните фактическое состояние недвижимости с:

  • Техническим паспортом.
  • Данными БТИ о первоначальной планировке.

Если в квартире нетиповая архитектура, узнать о перепланировке и ее законности можно в бюро технической инвентаризации

№3. Убедитесь, что есть согласие совладельцев на продажу

Как купить квартиру без риска последующих судебных разбирательств? Если жилье было приобретено в браке, обязательным является письменное разрешение супруга. При передаче задатка на документе также должны стоять подписи всех совладельцев.

Любые движения денег от покупателя продавцу должны быть зафиксированы документально. Эта мера безопасности актуальна для всех участников сделки

№4. Проверьте, есть ли на квартире запреты

Прежде чем купить недвижимость убедитесь, что нет запретов на продажу. Если есть ограничения, в предварительном договоре можно указать что продавец обязуется снять их до момента заключения сделки. Запреты могут ставить как суды, так и налоговые службы.

Нужен агент
по недвижимости?

Обязательно проверяйте, есть ли на квартире, которую вы собираетесь купить, обременения

№ 5. Укажите полную продажную стоимость объекта в договоре

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке – необходимо соблюдать законность на всех этапах сделки.

Причин, по которым продавцы и покупатели предпочитают указывать меньшую стоимость недвижимости множество.

Но если вы хотите иметь гарантии, что при расторжении сделки получите всю сумму обратно, указывайте реальную цену. Через суд можно вернуть только те деньги, которые указаны в бумагах.

Если по каким-либо причинам вы хотите в договоре указать цену меньше фактической, обязательно составьте соответствующую расписку. Юристы помогут оформить ее правильно

Как безопасно продать квартиру – ТОП-4 советов

Мы предлагаем ТОП-4 советов, как безопасно продать квартиру и не попасть на уловки мошенников:

№1. Проверьте правильность документации для продажи квартиры

Чтобы продать квартиру нужно собрать пакет документов. Проверьте правильность данных. Если при заключении договора какие-либо ошибки останутся незамеченными, при регистрации перехода прав собственности они станут причиной отказа.

№2. Доверьте демонстрацию квартиры риэлторам

Безопасные сделки с недвижимостью – основная направленность АН. Опытные специалисты могут сразу распознать аферистов, что поможет избежать большинства проблем.

Будьте осторожны при общении с потенциальными покупателями, нередко под видом заинтересованных клиентов скрываются мошенники

№3. Документируйте все факты передачи денег

Безопасная покупка недвижимости, как и ее продажа должна сопровождаться фиксацией каждой передачи денежных средств. Для подтверждения составляется расписка, передаточный акт и прочее. К формированию таких бумаг нужно относиться ответственно.

Не соглашайтесь на перевод денежных средств на счет после заключения сделки. Чтобы обезопасить обе стороны от действий мошенников, банки предлагают использовать ячейки

№4. Прописывайте в договоре все изъяны помещений

Безопасная сделка при покупке квартиры или ее продаже возможна в том случае, если она является прозрачной. Чтобы в дальнейшем не возникло споров, все недостатки жилья стоит обсудить заранее. Также их стоит указать и в договоре.

Факт продажи недвижимости по заниженной стоимости может стать основанием для признания договора нелегитимным

Чтобы продать или купить квартиру быстро, выгодно и без риска остаться без денег или жилья, нужно действовать в рамках законодательства РФ.

Больше о том, как безопасно получить деньги при продаже квартиры и прочих аспектах сделки можно узнать у специалистов АН «Колизей». Звоните, мы ответим на все ваши вопросы!

Источник: //kolizey78.ru/blog/prodazha-kvartir/top-9-sovetov-kak-bezopasno-prodat-ili-kupit-kvartiru

Самостоятельная купля квартиры без посредников | О недвижимости с душой

Как безопасно купить квартиру

Предоставлю пошаговую инструкцию, как купить квартиру самостоятельно, не прибегая к помощи посредников за 8 шагов! Узнаете подробный с разъяснениями план самостоятельной покупки. Только необходимое, по шагам, дающее понимание общей картины.

Для самостоятельных и тех, кто только встал путь купли квартиры без помощников. Не отходите от монитора и узнаете много полезного:)

В этой статье только общая структура — все нюансы и подробности найдете в 10 видео»Как купить квартиру на вторичном рынке«.

Защита права собственности покупателя квартиры — регистрация купли-продажи квартиры в органе Росреестра.

Так же это единственное доказательство того, что покупатель собственник квартиры. Как вы помните проверить наличие права собственности можно, взяв выписку из ЕГРП.

Определяемся со временем и целью покупки

Вариант 1: Если купить квартиру необходимо уже в этом году или для житья, то выбор должен остановится на вторичном рынке недвижимости.

Если вы решитесь самостоятельно купить квартиру без посредников в новостройке, то придется ждать момента вселения и, скорее дольше, чем вы предполагали. Купив квартиру на вторичном рынке недвижимости — вселитесь сразу.

Вариант 2: если инвестируете в квартиру, путем участия в долевом строительстве — готовьтесь к рискам, связанным с этим решением.

Чтобы получить достойную выгоду при перепродаже вашей квартиры, принимать участие в долевом строительстве надо на стадии котлована.

Как только вы определились для чего покупаете квартиру и в какой срок уложиться — переходите ко второму шагу покупки квартиры самостоятельно.

Шаг 2:

Подбор варианта квартиры

Выбор квартиры начинается с размера суммы в кармане или одобренной ипотеки. Как только вы решили финансовый вопрос переходите к выбору района, изучения инфраструктуры, транспортной доступности и удобства проживания.

Как только определились с районом, приступайте к обзвону объявлений. Здесь вы столкнетесь с объявлениями как посредников, так и собственников. Самостоятельный поиск объявлений собственников занимает продолжительное время.

Чтобы сократить время поиска предлагаю рабочие и проверенные на практике способы, изложенные в 10 видео «Как купить квартиру на вторичном рынке«.

Там же узнаете точный перечень вопросов, которые зададите при звонках и осмотрах приглянувшихся вариантов квартир. Что важно для вас в покупаемой квартире?

Правильный список вопросов, уже на стадии обзвона сократит перечень объектов, отобрав только те, которые подходят под выбранные вами критерии. Увеличиться шанс купить именно то жилье, которое будет радовать вашу семью долгие годы.

Шаг 3:

Просмотры квартир

Чтобы самостоятельно выбрать квартиру для покупки, я приготовил пару статей на сайте, а сейчас дам краткий вариант.

5 советов при просмотрах квартир:

  1. Выгодное время для просмотра — дневное. Хотя чаще собственники в это время на работе и могут не согласиться показать квартиру. Не расстраивайтесь:) Спросите, в какой день они покажут вам квартиру днем и назначьте встречу на это время.
  2. Не ходите на просмотр одни, возьмите друзей или знакомых. Они менее эмоциональны, в отличие от вас и воспринимают информацию объективнее.
  3. Помимо осмотра квартиры, не забудьте посмотреть подъезд, спуститься на этаж ниже и подняться на этаж выше, ведь там тоже много интересного.
  4. Изыщите способ поговорить с соседями, бабушками на лавочке. Объективизма это может и не добавить, но кое-какую информацию почерпнете:) Посмотрите инфраструктуру района, наличие школ, д/садов, аптек, торговых центров и проч. Каким маршрутом вам придется добираться до работы, какая обстановка в этом районе на дорога в часы пик.
  5. Пару дельных советов об осмотре квартиры дополнительно в статье «Покупка квартиры — Осмотр«.

Если вас устраивает жилье, дом, двор и район — тогда это подходящий вариант и, как говорится — берем!:)

Здесь закончилась легкая часть пошаговой инструкции, как купить квартиру самостоятельно без риэлторов

Шаг 4:

Подтверждение желания купить квартиру

Этап подтверждения намерения купить, в случае, когда вы покупаете квартиру самостоятельно — ответственный и рискованный. Сейчас объясню, чем обусловлена такая степень риска для покупателя.

Подтверждение намерения покупателем приобрести квартиру выражается в деньгах: в задатке или авансе продавцу. Размер этой суммы не фиксирован, он колеблется от 10 -100 тыс. рублей, по уговору сторон.

Внесенная сумма входит в цену за покупаемое жилье

Прежде чем вносить аванс или задаток, минимум проверьте правоустанавливающие документы на объект и поквартирную карточку. Это минимальные действия при проверке юридической «чистоты» квартиры.

В день внесения предоплаты, в виде аванса или задатка, договоритесь с продавцом о полной стоимости квартиры, порядке расчета и дате выхода на регистрацию. Продавец вручает вам в обмен на предоплату расписку о получении денежных средств.

Чтобы не потерять деньги при отказе продавца продавать квартиру, аванс или задаток оформляйте в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Шаг 5:

Проверить юридическую «чистоту» квартиры

Вручив аванс собственнику, вы получите копии документов на квартиру — время проверить «историю» или юридическую «чистоту».

Здесь внимательно! Проверяйте достаточное количество документов и убедитесь в их подлинности. Их перечень нельзя дать однозначно, он меняется в зависимости от ситуации и про эти ситуации я говорю в видео.

Типичный список включает:

  • Документы-основания, указанные в Свидетельстве
  • Свидетельство о регистрации права
  • Паспорт собственника
  • Выписка из ЕГРП
  • Выписка из ЕГРП о переходе права
  • Справка на продажу
  • Расширенная выписка из домовой книги

Договоритесь с продавцом о том, чтобы на момент сделки в квартире не было прописанных лиц.

Попросите собственника получить расширенную выписку из ЕГРП, чтобы проследить цепочку переходов права собственности на покупаемую вами квартиру. Чем меньше «белых» пятен, тем лучше.

Иногда случается, что лучше отказаться купить квартиру, чем купить и ждать появления сюрпризов… или не ждать, но они свалятся, как снег на голову.

Шаг 6:

Самостоятельная подготовка к регистрации

Здесь тоже внимательно — определенные риски!
Покупатель становится собственником купленной им квартиры после регистрации перехода права в органе Росреестра. В Хабаровске это 10 дней при наличном расчете.

В чем здесь нюанс? В расчете с продавцом!

Продавец желает получить деньги до регистрации, т.к. получение оговоренной суммы после регистрации для него риск. Он уже не собственник и денег у него за проданную квартиру нет.

Со стороны покупателя обратная ситуация: он отдал деньги, но еще не собственник квартиры. А регистрация длиться 10 дней и если переход права собственности оформили правильно — приостановления не предвидится — все довольны, а если нет?

Замечу, что принимают на регистрацию документы специалисты Росреестра и «проколов» быть не должно. Но в Росреестре текучка кадров и нет никакой гарантии, что тот или иной специалист опытный и компетентный.

Подробнее о подготовке к сделке я рассказывал в статье «Как оформить куплю-продажу квартиры»

Какой вариант с расчетом выбрать? Банковская ячейка!

Заплатите по тарифу сумму, заключив договор с банком и вуаля:)
Продавец получит оставшуюся сумму, за продаваемое жилье, после регистрации, а вы останетесь спокойны, что в случае приостановки или не дай бог, проблем с продавцом — деньги под защитой банка.

Шаг 7:

Купля-продажи жилья

Перед сделкой составьте договор купли-продажи, в котором распишите порядок расчетов с продавцом, уплатите госпошлину, о которой я говорил в статье Оплата госпошлины и согласно очереди самостоятельно подавайте документы на регистрацию купли-продажи квартиры.

Очередь на регистрацию займите, позвонив в МФЦ, указав желаемую дату. Оплатите госпошлину на переход права, взяв реквизиты в том же МФЦ.

О ДКП подробно в статье «Составление договора купли-продажи квартиры«

Шаг 8:

Освобождение квартиры

Завершающий этап покупки квартиры самостоятельно. Продавец освобождает уже не его квартиру, после получения покупателем Свидетельства. При этом оформляется и подписывается акт приема-передачи.

Продавец получает полный расчет из банковской ячейки, подтверждает это распиской. Покупатель становится на регистрационный учет по новому месту жительства.

Если договоритесь, что остается мебель — указывайте в акте приема-передачи. Так же обязательно укажите отсутствие взаимных претензий к друг другу.

Обратите внимание на отсутствие задолженности по коммунальным платежам бывшего собственника — проверьте квитанции по коммуналке. Лучше это делать до сделки, а еще взять старые квитанции по «коммуналке».

Я уже писал о том, кто платит квартплату после сделки с недвижимостью.

Это пошаговый алгоритм, как самостоятельно купить квартиру без посредников — он позволит осознать карту покупки жилья. Это, как некий шаблон.

На перечисленных этапах вам понадобятся определенные знания. Если вам что-то непонятно — консультируйтесь с юристами или просмотрите 10 видео. Потратьте немного драгоценного времени и это обойдется дешевле, чем потеря жилья или денег.

Напомню, что на сайте можно бесплатно задать вопрос юристу во вкладке Специалисты

Сегодня вы узнали,как за 8 шагов самостоятельно купить квартиру без посредников.

Успехов!

Источник: //www.HabRealty.ru/samrieltor/kupit-kvartiru-bez-posrednika.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.