+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Как купить квартиру без риска

Содержание

Как купить квартиру без риска

Как купить квартиру без риска

Купить квартиру без риска в наше время не так-то просто. Именно поэтому покупка жилья является одним из самых серьезных шагов в жизни многих людей. Выбирать квартиру нужно с умом, внимательно изучая все варианты и зная обо всех подводных камнях.

Причем нужно думать не только о том, какую квартиру выбрать и где ее лучше купить, но и о самом процессе оформления жилья в собственность.

Разобраться во всех тонкостях покупки квартиры самостоятельно не так уж и просто, поэтому можно привлечь специалистов. Они помогут вам проверить чистоту объекта недвижимости и обеспечат юридическую безопасность сделки.

Что такое юридическая чистота?

Для начала обязательно нужно проверить, не находится ли выбранная вами квартира под арестом, обременением или в залоге. Это может привести к задержанию сделки и даже к ее отмене.

  • Квартира может быть куплена в ипотеку, и не до конца оплачена. Для проверки данного факта нужно обратиться в банк.
  • Несовершеннолетние собственники квартиры также задержат сделку: вам придется получить согласие органов опеки и попечительства на ее совершение.
  • Кроме того, покупка квартиры будет осложнена, если в квартире будут прописаны люди, состоящие на учете в психоневрологическом диспансере или находящиеся в местах лишения свободы.

Юридическое сопровождение сделки

Юридическое сопровождение поможет вам купить квартиру с минимумом риска. Опытные специалисты проверят все документы на квартиру, составят договор и проконтролируют передачу денежных средств.

Выбор подходящей квартиры является непростой задачей. Покупателю нужно проанализировать огромное количество предложений на рынке недвижимости, среди которых нужно найти самое подходящее. В этом вопросе вам может помочь агентство недвижимости.

Агентство недвижимости стоит выбрать заранее. Прислушайтесь к опыту друзей и знакомых, почитайте отзывы и рекомендации о разных агентствах в интернете.

Опытное агентство недвижимости поможет подобрать идеальный вариант квартиры с учетом всех важных для вас нюансов: площадь квартиры, район, число комнат, наличие лоджии/балкона и т.д., а также обеспечит юридическую безопасность сделки.

Договор подбора

Договор подбора – это мало востребованная услуга на рынке недвижимости на сегодняшний день. Большинство людей считают, что покупатель и так тратит много денег на приобретение жилья, а значит, оплачивать услугу купли-продажи жилья должен исключительно продавец. Хотя, следуя здравому смыслу, платить должен тот, кто больше заинтересован, кому это действительно нужно.

В условиях низкого спроса, когда продавцу нужна гарантированная продажа, оплата комиссионных стороной, реализующей недвижимость, вполне оправдана. В условиях кризиса так и происходит.

Однако, уже сегодня, ситуация на рынке существенно меняется. Заявки на подбор жилья, как на первичном так и на вторичном рынке недвижимости растут с каждым днем. И судя по тому, что люди все чаще обращаются за помощью к специалистам, можно говорить о том, что такая услуга как договор подбора, просто необходима населению.

Покупатель, заинтересованный в качественной услуге, должен понимать, что рассчитывать на полную отдачу со стороны риелтора, также как и всего агенства, можно лишь тогда, когда вы оплатили эту услугу. Не стоит экономить на качестве, когда речь идет о том, в какой квартире вам предстоит жить.

Услуги агентства по договору подбора составляют, как правило, 1-2 процента от стоимости объекта. Причем, первую половину комиссионных клиент платит сразу, а вторую лишь по факту исполнения договора.

В данном случае, покупатель имеет явную выгоду, поскольку представляя интересы покупателя, агент подбирает ему частный вариант, в который не заложена комиссия агенства за продажу недвижимости. Такая услуга, как договор подбора, особенно выгодна жителям области и других городов, которые хотят переехать.

Хороший риелтор внимательно изучит все ваши пожелания, касающиеся вашей будущей квартиры или другой недвижимости. И в кратчайшие сроки предоставят вам на рассмотрение такие варианты, из которых вы без труда сможете выбрать самый лучший для вас.

Как купить квартиру: выводы

Большинство из нас приобретает недвижимость крайне редко. Чаще всего единственный раз в жизни. Именно поэтому, покупка квартиры – это важное событие для любого человека, планируя которое не стоит рисковать, если вы не имеете достаточного опыта для проведения такого рода операций.

Доверьте подбор, проверку и оформление недвижимости опытным специалистам, которые ежедневно решают подобные задачи. Обращайтесь в агентство, если вы хотите жить в доме, о котором мечтали.

КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ без риска, основные особенности покупки квартиры: юридическая чистота, юридическое сопровождение сделки, договор подбора.

Источник: http://1-ye.ru/real-estate/270-kak-kupit-kvartiru-bez-riska.html

Как купить квартиру без риска? Безопасная покупка жилья

Как купить квартиру без риска

Каждый день совершаются многочисленные сделки по приобретению и продаже объектов недвижимости. Люди всегда ответственно подходят к данной процедуре – но, тем не менее, обман и мошенничество при покупке квартир является весьма распространенным явлением.

Как же не стать жертвой такого обмана, не потерять солидные суммы денег и как купить квартиру без риска?

В первую очередь, следует внимательно изучить как личность самого продавца недвижимости, так и продаваемую квартиру. Не помешает также подробнее познакомиться с содержанием правоустанавливающей документации.

Какие могут быть риски при покупке квартиры?

Наверняка вам приходилось видеть в газетах объявления с подобным содержанием: Продам квартиру, без посредников. Если смотреть на такие предложения с точки зрения экономии финансов, то это очень выгодно и привлекательно для покупателя. Ведь не нужно платить дополнительно специалистам в области продаж недвижимости – а значит, и квартира обойдется дешевле.

Но есть и множество рисков для покупателя.

Несомненный плюс обращения к риэлторам и юристам в том, что специалист уже на начальных этапах сделки сможет избавить вас от различных проблем и подберет оптимальный вариант недвижимости. Стоит воспользоваться услугами профессионалов, если у вас есть возможность.

Мошенничество в сфере операций с квартирами – это, в первую очередь, подделка документов. Конечно же, невозможно проверить подлинность всего пакета документов, но определенную информацию вы получить все-таки сможете. К примеру, о том, прописаны ли люди на продаваемой жилплощади, можно узнать, получив выписку из домовой книги.

Привлекайте риэлтора или не ленитесь и проверяйте всё сами, иначе ни как не купить квартиру без риска потерять деньги.

Есть и другой риск: он связан с денежными расчетами по договору. Чаще всего операции осуществляются с использованием наличности.

Конечно, это существенно экономит время продавца и покупателя. Но с другой стороны, есть значительный риск потерять средства, предназначенные для покупки квартиры.

Если продавец готов сделать большую скидку и настаивает на том, что продать недвижимость надо очень срочно, стоит насторожиться.

Как купить квартиру без риска?

На что же следует обращать при покупке квартиры особенно пристальное внимание? В первую очередь, конечно же, на оформление документов. Сделка по купле-продаже квартиры подразумевает, что вы отдаете продавцу солидную сумму денег.

А потому быть осторожнее в этом случае – настоятельно рекомендуется.

Что проверить для безопасной покупки жилья

  • какие операции совершались с квартирой, были ли наложены какие-либо обременения, аресты и т.д.
  • не имеется ли незавершенных судебных споров по поводу данной квартиры
  • кто зарегистрирован в данной квартире: в этом поможет расширенная выписка из домовой книги.

Нередко бывает так, что продавец квартиры забывает сказать покупателю о том, что в квартире хоть и не проживают, но зарегистрированы третьи лица. Например, живущие за границей или находящиеся в местах лишения свободы.

В том случае, если квартиру продает представитель собственника (при наличии доверенности), то важно внимательно изучить и этот документ (правильно ли оформлена доверенность, заверена ли она у нотариуса).

В ряде случаев владельцы квартир ограничивают в правах своих представителей, для безопасной продажи жилья.

К примеру, представитель может вести переговоры с покупателем и подписывать договор, а вот получать деньги по договору он права не имеет.

И если вы не хотите неожиданных последствий, не поленитесь познакомиться с доверенностью поподробнее.

Еще один немаловажный документ – это справка из БТИ. Попросите собственника представить вам такую справку.

Ведь в том случае, если в квартире производилась перепланировка, которую забыли зарегистрировать, у вас в будущем могут быть проблемы.

Осматриваем квартиру и сразу выясняем все важные моменты. Например, подтеки на потолке и стенах могут (и должны) вас насторожить.

После покупки квартиры выяснять эти детали будет поздно. Обращаем свое внимание на стоимость квартиры.

Изучите другие аналогичные предложения в вашем районе , и сделайте выводы. И если квартира достаточно хорошая, но стоимость ее невысока – значит, что-то с ней не так.

Конечно, бывают и исключения, когда собственнику действительно срочно нужно продать свою недвижимость, или он не знает реальных цен на рынке квартир.

Потенциальные риски при покупке квартиры

Есть ситуации, которые можно назвать особенными. Это, в частности, продажа недвижимости по переуступке права, реализация наследованной квартиры или продажа квартиры, которая разделена на доли.

  • Покупка наследованной квартиры таит в себе определенные риски. Наследство может быть получено как по завещанию, так и по закону. Первый вариант – приоритетный, согласно законодательству. Именно поэтому так часто имеют место факты подделки этого документа.Чем вы рискуете? В первую очередь, тем, что вы можете стать невольным участником многочисленных судебных разбирательств между внезапно объявившимися и недовольными наследниками. Во-вторых, возможна и такая проблема, как наличие завещательного отказа. То есть, наследодатель может указать в завещании, что кто-то из его родственников может пользоваться данной квартирой до конца жизни. К сожалению, бывает и так, что продавца по суду могут признать незаконным наследником, и в таком случае, сделка может быть расторгнута.
  • Продажа квартиры по переуступке права становится возможной по договору долевого строительства, либо по предварительному договору.Специалисты отмечают: договор о долевом участии в строительстве – это, пожалуй, самый безопасный для покупателя вариант. Это связано с тем, что покупатель получает дополнительные гарантии – он под защитой федерального законодательства (речь идет о 214-ФЗ). Однако здесь нужно: согласие застройщика, а также разрешение от банка, если недвижимость была приобретена на ипотечные средства. Если имеет место договор переуступки права, но свои обязательства застройщик не выполнил, то первоначальный владелец недвижимости освобождается от какой-либо ответственности. Важно, чтобы уступка права была зарегистрирована. Единственное исключение из данного правила – договор о предварительной купле продаже.
  • Покупка квартиры, которая поделена на доли и является совместной собственностью. Обратите внимание: при покупке такой квартиры требуется согласие всех собственников. В противном случае, возможно, что граждане, согласия которых не спросили при реализации недвижимости, могут обратиться в суд. Сделать это они должны в течение года после того, как узнали о совершении сделки. В случае если доля квартиры находится в собственности у ребенка, необходимо не только согласие органов опеки и попечительства. Родители обязаны предоставить ребенку условия для проживания аналогичные, или лучше, чем в продаваемой квартире. И если это условие не выполнено, несовершеннолетние дети сохраняют свои права на пользование данной квартирой – даже тогда, когда она находится в собственности других людей после продажи.

Само собой разумеется, что невозможно предугадать всех ситуаций. И потому не следует теряться при возникновении каких-либо проблем: решайте вопросы по ходу их возникновения.

Изучайте внимательнее документы, не поддавайтесь на уговоры продавцов поскорее оформить сделку. И не экономьте на услугах риэлторов.

Опытные специалисты помогут вам совершить действительно выгодную, а главное, безопасную сделку и осуществить безопасную покупку жилья без лишних рисков и нервотрепок!

Источник: https://c-c.su/kvartira-dom-uchastok/kak-kupit-kvartiru-bez-riska-bezopasnaja-pokupka

Тонкости и риски покупки квартиры на вторичном рынке жилья

Как купить квартиру без риска

Какой бы соблазнительно свежей и современной ни была квартира в новостройке, многие отправляются за покупкой квадратных метров на рынок вторичного жилья. Бывшие в употреблении квартиры дешевле, чем на первичном рынке, въезжать в них можно практически сразу. Как правило, район, где находится жилье, имеет сформировавшуюся инфраструктуру, и подобрать ее можно по своему усмотрению.

Риски при покупке жилья есть всегда, главное – минимизировать их максимально. Даже опытные риэлторы не всегда могут справиться с этой задачей. Поэтому обращайтесь к помощи опытных юристов, практикующих в области сделок с недвижимостью. Они смогут проверить приобретаемую квартиру на юридическую чистоту и соберут все необходимые справки.

Существенно снизить риски покупателя при покупке квартиры может и сам покупатель. Нужно проявлять бдительность и быть внимательным ко всем деталям при выборе жилья.

Помоги себе и сам

Полагаясь на компетенцию риэлторов и юристов, нельзя недооценивать собственный вклад в процесс обретения недвижимости. На что нужно обратить пристальное внимание при выборе квартиры?

Чтобы снизить риски покупки вторичного жилья ненадлежащего качества, начинаем формировать впечатление от теоретически выбранной квартиры непосредственно на местности. При предварительном осмотре заостряем внимание на таких моментах:

  • оцениваем состояние территории, примыкающей к дому. Если она ухожена, есть скамейки для пенсионеров, детские площадки для детей, парковки для автомобилистов, разбиты клумбы, посажены деревья и прочее, значит, домом руководит заботливый хозяин;
  • грязь и мусор на тротуарах, запущенный вид строения, подскажет о том, что придется столкнуться с проблемами, купив приглянувшуюся квартирку. Вряд ли кому-то понравится лавировать между ямами на тротуаре, наступать в лужи и опасаться за здоровье из-за падающих с нечищеной крыши сосулек. Нерадивые управляющие не заботятся о жильцах должным образом;
  • если дом построен давно и не подвергался капитальному ремонту, об этом подскажут трещины на фасаде, облупившиеся стены, покосившиеся балконы и пр.;
  • в состоянии подъезда тоже много важных деталей. Обратите внимание на исправность и состояние лифта, мусоропровода, вид почтовых ящиков, наличие подтеков на стенах (они говорят о протекающей крыше дома);
  • пообщайтесь с жильцами и поинтересуйтесь давностью замены общедомовых коммуникаций, проведения капитального ремонта дома и т.д. «Человеческий фактор» реально поможет снизить риски покупки квартиры на вторичном рынке недвижимости.

Осматривая квартиру изнутри, не обойдите вниманием вопрос о возможной перепланировке квартиры, если она имела место, то должна быть оформлена в надлежащем порядке. Поинтересуйтесь состоянием электропроводки, наличию хорошего напора воды в кранах, оцените качество ремонта. И не забудьте про вид из окна, он имеет большое значение для хорошего психоэмоционального состояния жильцов.

Если первый этап покупки квартиры на вторичном рынке пройден успешно, приступаем ко второму.

Заключение предварительного договора купли-продажи

Часть денег, передаваемая продавцу в счет покупки, должна быть документально оформлена. Иначе есть риск, что покупатель ее лишится в случае отмены сделки. Обычно заключается предварительный договор купли-продажи с задатком. Передача денежных средств фиксируется распиской от покупателя.

В предварительном договоре купли-продажи с задатком обозначаются следующие сведения:

  • паспортные данные продавца и покупателя квартиры, их адреса и контактные данные;
  • точный адрес квартиры, за которую вносят задаток и ее описание;
  • стоимость покупаемой квартиры (с учетом комиссии), отмечается запрет на ее изменение;
  • указывается сумма аванса и заключается авансовое соглашение. Если вносится задаток, то в случае отмены сделки продавцом, он возвращает его в двойном размере;
  • если сделка не осуществляется по вине продавца, аванс возвращается покупателю в полном объеме. Срок возврата также обозначается в документе;
  • сроки снятия с регистрационного учета проживающих в квартире жильцов и освобождения жилплощади от вещей прежних владельцев.

Следующим важным этапом покупки жилья является правильный подбор документов при покупке квартиры на «вторичке». С ним вы можете ознакомиться по ссылке.

Избегаем всех рисков

Опытные юристы призывают обращать внимание на некоторые тонкости покупки. Например, для документов, устанавливающих право владения, срок получения желательно должен быть не менее 3-х лет на момент покупки. Это срок исковой давности, по его истечению риски при покупке жилья существенно снижаются.

Не допускайте совершение сделок по фальшивым доверенностям, незаконной приватизации. Сделка должна быть согласованной, т.е. на продажу квартиры иметься согласие всех собственников квартиры. Тщательно проверяйте неучтенное наследство.

Как купить квартиру без риска и не пожалеть о сделке? Обращайтесь к проверенным риэлторам и грамотным юристам, ну и сами не теряйте бдительности. Не стесняйтесь проверять, перечитывать, вникать – это главная защита от неприятных сюрпризов в будущем. Купленная квартира должна быть в радость.

Источник: https://gsn-moscow.ru/articles/riski-pokupki-vtorichnogo-zhilya

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке

Как купить квартиру без риска

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке никогда не удаётся свести к нулю, но вполне возможно – к околонулевой величине.

Если при подготовке сделки выявляются признаки, сигнализирующие об опасности, то, возможно, со сделкой лучше повременить, пока не прояснятся возникшие вопросы.

Если продавец уклоняется от ответов на вопросы, тогда сделку разумнее отменить. На что же смотреть при покупке квартиры кроме её качества?

Вторичный рынок и сопутствующие опасности

Вложение больших денег требует знаний: как безопасно купить квартиру и не потерять её. Проверка юридической чистоты квартиры может занимать несколько недель; столько времени потребуется для получения и изучения правоустанавливающих документов из Росреестра и нотариальных контор.

Предпочитая купить квартиру на вторичном рынке, покупатели обычно ориентируются на качество и комфорт. Вторичка, как правило, уже проверена годами эксплуатации и вряд ли преподнесёт сюрпризы, на которые способно новое жильё. При поиске квартир ближе к центру города больше вариантов, опять-таки, приходит в виде вторички.

Различия между первичным и вторичным рынком в том, какие риски могут ожидать покупателя. В большинстве случаев они сводятся к потенциальным наследственным спорам.

Свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, это документ высокой юридической силы.

Нотариусы весьма щепетильно относятся к процедуре перехода прав на недвижимое имущество, потому что в случае нотариальной ошибки несут и материальную ответственность перед пострадавшим, и дисциплинарную – перед нотариальной палатой области (края, города).

Опасность приобрести квартиру с неприятным сюрпризом в виде неожиданного претендента не исключается полностью ни при каком жилье.

Даже самая новая квартира, купленная у застройщика и не имевшая (по его словам) никакой предыстории, могла быть параллельно продана кому-то ещё. На вторичном рынке эти риски множатся.

Для проверки истории квартиры в документах нужно, прежде всего, изучить:

  1. Как квартира была приобретена.
  2. Срок владения квартирой.
  3. Круг лиц, проживающих в ней.

Для того чтобы избежать риска столкновения с другим покупателем, квартиру лучше не оплачивать до получения на руки выписки из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) о том, что регистрация перехода права собственности произведена.

В случае рассрочки и отсрочки платежа регистратор проставляет в поле с информацией об обременениях отметку об ипотеке в силу закона.

После получения выписки уже можно выплатить продавцу деньги и получить расписку, при этом он должен подать в МФЦ (многофункциональный центр) заявление о снятии ипотечного обременения с проданной квартиры.

Если продавец на самом деле мошенник и уже договорился ещё с кем-то о продаже квартиры, то два поданных в Росреестр заявления о купле-продаже квартиры приведут к тому, что регистратор просто приостановит процедуру регистрации перехода прав и уведомит об этом покупателей. Если они не передавали продавцу никаких денег, то ничего и не потеряют (кроме времени, разумеется).

Вот почему при заключении договоров купли-продажи недвижимости принято сначала оформлять переход недвижимого объекта к покупателю, а потом выплачивать деньги. Продавец находится в более защищённом по сравнению с покупателем положении: покупатель не может увезти с собой дом или квартиру, тогда как продавец увезти деньги вполне может.

Права несовершеннолетних

Вопреки известному заблуждению о том, что нельзя продать квартиру, в которой зарегистрирован ребёнок, это ошибочное мнение: закон вполне допускает сделки с квартирами, где проживают несовершеннолетние. Если ребёнок является членом семьи собственника, то он будет просто снят с регистрации. Можно попросить продавца сделать это до заключения сделки.

Если у ребёнка есть право на квартиру или долю в ней, произвести продажу можно только с разрешения органов опеки.

Данное разрешение орган опеки выдаст, если ребёнку будет гарантировано приобретение другой недвижимости, не уступающей той, которая от его имени продаётся.

Теоретически возможен случай, если недобросовестный чиновник из опеки за вознаграждение (взятку) соглашается дать разрешение на продажу имущества ребёнка, который потом не получит ничего.

Во избежание подобного развития событий лучше проверить самому или через доверенного агента, действительно ли ребёнок получит новое жильё, взять с представителя ребёнка обязательство, что несовершеннолетнему будет куплено новое жильё, нехудшего качества.

Особый случай возможного нарушения прав ребёнка (а равно других членов семьи) это продажа приватизированной квартиры, в которой нет долей членов семьи, но есть их право пользования данной квартирой.

Во избежание претензий со стороны этих людей, следует проверить основание владение квартирой.

С учётом того, что в 90-х годах были приватизированы сотни тысяч, если не миллионы квартир, на вторичном рынке проще простого найти объект, в истории которого была приватизация.

Итак, в квартире (был) зарегистрирован ребёнок, следует уточнить, в каком он статусе:

  • просто жилец;
  • член семьи собственника;
  • сособственник;
  • потенциальный собственник (как правило, через открытое наследство).

Проверка этой информации позволит избежать сделки с нарушением закона.

Права супруга

Обязательный момент при составлении договора это проверка возможных претензий со стороны супруга продавца. Как известно, имущество, купленное в браке, это совместная собственность.

Если на момент приобретения квартиры продавец в браке не состоял, она является (скорее всего) его единоличной собственностью; если же был в браке, но получил её как подарок или унаследовал, к супружеской собственности она также не относится, поскольку не было вложений со стороны другого супруга.

Наилучший вариант приобретения квартиры у человека, состоящего в браке, это покупка с получением согласия супруга на продажу.

Если квартиру продаёт вдова (вдовец), необходимо посмотреть, сколько времени прошло со дня смерти супруга.

Срок принятия наследства составляет шесть месяцев. Теоретически возможна ситуация, когда у умершего супруга есть наследники (прежде всего – дети), которые должны получить свою долю наследства. Если в полугодовой промежуток от момента смерти супруга до закрытия периода, отведённого для вступления в наследство, квартира будет продана, они могут потребовать признать сделку недействительной.

При покупке квартиры у взрослого человека с точки зрения потенциальных прав другого супруга варианты от наиболее к наименее предпочтительному таковы:

  1. Женат и предъявляет согласие супруга на продажу.
  2. Не женат и никогда не был.
  3. Разведён, чем дольше, тем лучше.
  4. Овдовел, чем раньше, тем лучше.

Иные виды и признаки опасных сделок

В случае если квартира продаётся по доверенности, необходимо уточнить, как была выдана доверенность, и почему хозяин не может продать квартиру сам. Если он здоровый, внешне дееспособный человек, риск возникновения проблем после покупки невелик.

Но чем старше продавец, тем выше риск того, что после подписания договора и регистрации его в Росреестре могут возникнуть проблемы. Поэтому желательно пообщаться с продавцом лично, чтобы узнать, по какой причине он был вынужден дать доверенность на продажу квартиры.

Нормальная ситуация, если человек по причине инвалидности, например, паралича, не может передвигаться, но сохраняет ясный ум и хочет продать квартиру, чтобы переехать в дом на земле или в подъезд с пандусом.

Если же это человек преклонного возраста, который проявляет признаки возрастного снижения интеллекта, следует проявить осторожность.

Бывают такие случаи, когда доверителя уже нет в живых, а доверенное лицо подписывает договор от имени человека, находящегося в буквальном смысле в могиле, о чём не знают ни регистратор, ни покупатель.

Такая сделка является ничтожной, поскольку с момента смерти продавца его собственность становится наследством и может отчуждаться только наследниками, когда они оформят своё право собственности на неё.

Признак фиктивной сделки – дарение между чужими людьми или, наоборот, купля-продажа между родственниками. При этом дарение между чужими людьми само по себе не говорит о фиктивном договоре, наоборот, это может быть всего лишь способом сэкономить на налогах.

Равно и купля-продажа между роднёй может быть способом закрепления перехода имущества (расторгнуть договор купли-продажи труднее, чем договор дарения), но может быть и самой обычной сделкой, если дети покупают у родителей квартиру, чтобы не чувствовать себя должными.

Вариантов для будущей отмены сделки в суде может быть немало:

  • продавец недееспособен;
  • продавец введён в заблуждение;
  • продавец неправомочен на распоряжение продаваемой недвижимостью.

Наконец, возможно, что при покупке квартиры вместе с правами перейдут и обязанности по допуску лица, которое имеет право пожизненного проживания в квартире.

Как купить квартиру максимально безопасно

Если приобретается квартира в другом городе у неизвестного продавца, то следует оценивать надёжность документов прежде всего, по сроку её нахождения в собственности у продавца. Наиболее безопасные варианты это когда покупается квартира у семьи, владевшей ею много лет.

На следующем месте – квартира, которая приобретается у ипотечного заёмщика, которая была изъята у банкрота, а ещё лучше: то и другое вместе.

Дело в том, что банки перед выдачей ипотечного кредита проводят юридическую экспертизу предмета залога своими силами, поэтому если у продавца есть одобренный ипотечный кредит, который он не смог выплатить и поэтому продаёт квартиру, квартира прошла проверку ещё перед выдачей кредита. После этого без согласия банка никаких операций с ней не могло быть произведено.

Процедура банкротства, через которую прошла квартира в прошлом, хороша тем, что банкротные дела слушаются иногда по нескольку лет, при этом с извещением всех заинтересованных лиц. Если квартира была изъята в ходе банкротного производства и затем реализована, это тоже одна из высших степеней «юридической чистоты» квартиры.

Итак, хорошие признаки юридической чистоты:

  • многолетнее право собственности на квартиру у продавца;
  • проверка квартиры ипотечным кредитором;
  • реализация квартиры в ходе банкротного процесса.

Если квартира проверена временем, банком или судом, это практически идеальный вариант.

Что делать, если сделка оказалась «с сюрпризом»

Ответчик, которому подан иск, может воспользоваться правом на срок давности и в суде просить об отказе в удовлетворении иска в связи с пропуском этого срока.

В общем случае срок исковой давности составляет три года, для признания сделки недействительной (оспоримой) – один год. Однако данные сроки начинают течь с того момента, как истец узнал о надлежащем ответчике.

Поэтому даже если квартира находилась в собственности продавца три года или больше, это не гарантирует ответчику возможности применить срок давности.

Если истец подаёт иск с опозданием в 15 лет, ответчик может подать иск о признании собственности на квартиру по праву исковой давности. Срок давности владения складывается также из сроков предыдущего владения.

В июне 2017 года Конституционный суд запретил изымать квартиры у добросовестных приобретателей, которые считали квартиру «чистой» на основании данных из ЕГРП (ЕГРН).

Таким образом, был усилен принцип защиты добросовестных приобретателей.

Если при всех стараниях удержать квартиру на правах добросовестного приобретателя не удалось, следует обратиться в правоохранительные органы с заявлением о мошенничестве со стороны продавца и параллельно обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения с продавца, к иску приложить ходатайство об аресте его имущества.

На стороне ответчика в суде будут:

  • его добросовестность;
  • давность владения;
  • срок владения.

Но лучший способ защитить собственность – это осмотрительность при покупке квартиры.

Источник: https://ZhiloePravo.com/vopros/pokupka/riski-kvartiry-vtorichnom-rynke.html

Основные меры безопасности при покупке и продаже квартиры

Как купить квартиру без риска

Последнее обновление: 15.06.2019

Что значит соблюдать безопасность при покупке или продаже квартиры?

Это значит, что участникам сделки нужно принимать меры, снижающие риск для каждого из них.

Как это делается? Для этого существуют специальные правила купли-продажи квартир, которых придерживаются опытные риэлторы.

Подробно и последовательно эти правила изложены в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ. Но некоторые аспекты безопасности сделки купли-продажи квартиры мы рассмотрим на этой странице.

Покупатель и Продавец квартиры в сделке купли-продажи находятся в неравнозначном положении с позиции риска, поэтому и меры безопасности для них будут совершенно разными. Рассмотрим их для каждого в отдельности.

Недействительная сделка купли-продажи квартиры. Какие основания бывают для этого – смотри в Глоссарии по ссылке.

Безопасность при покупке квартиры

Аксиома рынка недвижимости в том, что Покупатель всегда рискует гораздо больше, чем Продавец. Объясняется это просто.

Покупатель на самом деле покупает не столько сам объект (квартиру), сколько ПРАВО на него. А «право» – это такое понятие, которое зависит от многих факторов, не всегда очевидных, и не всегда однозначных.

Продавец же в результате сделки получает всего лишь деньги, которые вполне осязаемы и контролируемы.

Именно поэтому Покупателю следует позаботиться о безопасности сделки с квартирой в большей мере, чем Продавцу. Как именно? Сейчас поясним.

Меры безопасности при покупке квартиры сильно различаются в зависимости от того, на каком рынке мы квартиру покупаем – на первичном или на вторичном.

На первичном рынке мы покупаем квартиру в строящемся доме. Правовая история такой квартиры отсутствует – ей еще никто никогда не владел, прав собственности на нее не оформлял, и прав пользования ею не имел. А потому все вопросы безопасности при покупке квартиры в новостройке сводятся к изучению и оценке компании-девелопера.

Если финансовое положение Девелопера/Застройщика стабильно, его бизнес успешно развивается, а его дома строятся – значит, риск покупки квартиры у него минимален. Как проверить надежность Застройщика, рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ (по ссылке) – в разделе для Покупателя квартиры на первичном рынке.

Совсем другое дело – когда мы собираемся покупать квартиру на вторичном рынке. Здесь наша безопасность будет зависеть уже от многих факторов.

Каков порядок действий при организации альтернативной сделки с квартирой и при выстраивании цепочки – см. по ссылке.

На вторичном рынке мы покупаем квартиру, на которую уже имеются чьи-то права.

Сложность в том, что субъектов (носителей) этих прав может быть несколько, и не всегда они указаны в основных правоподтверждающих документах – в Свидетельстве о собственности на квартиру или в Выписке из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру. Например, в случае, когда квартира оформлена только на мужа, но по закону его жена тоже является собственником общего имущества супругов.

Дополнительную сложность в оценке безопасности при покупке квартиры на вторичном рынке создают права пользования на жилое помещение.

Такие права пользования подтверждаются регистрацией граждан по месту жительства, и с правами собственности они могут не иметь ничего общего.

Например, в большой семье, проживающей в квартире, собственником является только один человек, а остальные в ней только прописаны. Тем не менее, для Покупателя будут иметь значение все эти люди.

Кроме того, права собственности Продавцов могут быть ограничены (обременены). И эти обременения прав на квартиру могут иметь разные последствия для Покупателя.

В одном случае обременение может вообще запрещать Продавцу любые действия по отчуждению квартиры без специального согласия обременителя (как в случае с банком-кредитором, например).

В другом случае обременение может просто перейти от бывшего владельца квартиры к ее новому владельцу (как в случае с завещательным отказом, например).

Покупателю квартиры здесь придется очень постараться, чтобы обеспечить себе безопасность сделки. Как ему быть в таком случае? Как минимум – изучить специальный раздел нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (см.

ссылку выше) для Покупателей квартир на вторичном рынке жилья. Конечно, это требует времени и некоторых усилий, но эти знания существенно снизят риски и повысят безопасность покупки квартиры.

А это – ключевой вопрос для каждого Покупателя.

Для Продавцов квартир вопросы безопасности решаются гораздо проще.

Если Продавец квартиры недееспособный – как быть? Смотри на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Безопасность при продаже квартиры

Какая задача стоит у Продавца при продаже своей квартиры? Правильно, получить за нее деньги. И всё! Все остальные вопросы, связанные с правами, регистрациями, обременениями и т.п.

будут касаться Продавца только в плане получения различных справок и выписок. И то только по требованию регистратора или Покупателя. Проверка всех этих документов лежит на плечах Покупателя.

Продавец здесь может отдыхать.

А что будет волновать Продавца в плане обеспечения безопасности в сделке продажи своей квартиры? Только условия получения денег по договору купли-продажи. Но способы передачи денег в сделках с квартирами давно отработаны, и вполне безопасны (см. по ссылке). Если их придерживаться, то риск сделки для Продавца будет близок к нулю.

Для Продавца квартиры в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ предусмотрен отдельный раздел, где последовательно описываются все его действия, в том числе и как получать деньги при продаже своей квартиры.

Кроме того, каждый собственник может дополнительно обезопасить себя от действий мошенников, запретив регистрацию любых действий с квартирой без своего личного присутствия (как это сделать – см. по ссылке).

Итог: Каждый разумный человек, намереваясь купить или продать квартиру, должен уделить особое внимание такому фактору как безопасность сделки. Наш сайт Квартира-без-Агента.ру целиком посвящен правилам купли-продажи квартир, и грамотному и безопасному решению своих жилищных вопросов.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/bezopasnost-pri-pokupke-i-prodazhe-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.