+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Как обменять квартиру

Содержание

Как обменять квартиру правильно. Способы обмена недвижимости

Как обменять квартиру

Обмен недвижимости, по сути, является наиболее простым и удобным способом улучшения (изменения) жилищных условий, поскольку сделка предполагает быстрый переезд к новому месту жительства, избавляя участников сделки от хлопот. В данной статье экспертами портала RealtyPress.ru рассматриваются различные способы квартирного обмена, а также предоставлен список документов, которые необходимо подготовить для предстоящей операции.

Цели и средства

Существует целый ряд причин, побуждающих граждан менять привычное место жительства, обменивать собственное жилье, соответственно, есть не один, а несколько способов обмена недвижимого имущества, каждый из которых имеет свои достоинства, а также свои недостатки:

Чаще всего необходимость обмена жилья возникает при желании собственника улучшить жилищные условия, другими словами – требуется расширить жилплощадь (по причине пополнения семейства или по мере роста потребностей, претензий к уровню комфорта) или сменить район проживания на «более привлекательный»;

В практике современных риэлторов встречаются клиенты, которые хотели бы осуществить обмен с целью поправить свое материальное положение – при обмене просторной квартиры на более скромное жилье можно получить доплату и сохранить место для проживания. В свою очередь, возможность «обменять квартиру на большую с доплатой» – именно то, что необходимо гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия;

Кроме того, всегда есть желающие, которые хотят осуществить обмен большой квартиры на две квартиры меньшего формата. В этом случае речь, чаще всего, идет о разделе наследства или о разъезде – при разводе члены семьи делят совместную жилплощадь и переезжают жить в отдельные квартиры.

При размене многое зависит от местоположения и состояния квартиры, например, небольшую квартиру в центральном районе столицы вполне можно обменять на достаточно просторную жилплощадь, находящуюся на определенном удалении от центра. Причем, присутствует вероятность того, что владельцу квартиры в центре не придется вносить дополнительную плату.

Варианты проведения обмена недвижимости

Операция обмена недвижимости являлась наиболее распространенной в советское время, равноценный обмен квартир практиковался достаточно часто, особенно при необходимости переезда в другой город.

Переезд был вызван, как правило, сменой жизненных обстоятельств, места работы, и междугородний обмен квартир избавлял граждан от необходимости поиска покупателя в своем городе, а затем от поиска квартиры на новом месте.

В реалиях современного рынка недвижимости при рассмотрении вопроса о том, как произвести обмен квартирами, обсуждаются всего три варианта. Это обмен через куплю/продажу, прямой обмен одной квартиры на другую, альтернативная сделка.

Первый вариант является наиболее простым и, при достаточном количестве опыта работы с недвижимостью у владельца квартиры, это способ позволяет избежать привлечения профессионального риэлтора.

Процесс обмена, фактически, разделяется на две операции – сначала собственник подыскивает покупателя на свою квартиру, одновременно находя жилплощадь, которая соответствовала бы его претензиям.

Второй вариант – прямой обмен, достаточно непростая операция, требующая от риэлтора наличия опыта. Операция дает возможность поменяться приватизированными квартирами, а также – совершить обмен неприватизированных квартир.

Сложность этого способа заключается в том, что собственников, желающих совершить обмен, значительно меньше, чем желающих просто продать свою квартиру.

Это значительно сужает выбор для каждой из сторон сделки, ведь необходимо сделать так, чтобы предлагаемые условия подходили всем.

Третий вариант – альтернативная сделка, такие операции, как правило, проводятся риэлторами и позволяют снизить финансовые риски для участников сделки.

Альтернативный обмен предполагает получение аванса от покупателя квартиры, эти денежные средства в свою очередь вносятся за жилье, которое предполагается купить.

Таким образом, участники сделки фиксируют цену, а также подтверждают серьезность своих намерений, поскольку после аванса отказаться от сделки крайне затруднительно.

В случае, когда собственник продает квартиру с тем, чтобы сразу же приобрести новую жилплощадь, возникают некоторые риски – внезапный скачек цен (после продажи) может помешать покупке или же владелец квартиры, которую предполагалось купить на вырученные деньги, может просто передумать ее продавать. В результате – квартира продана, и жить ее прежнему владельцу пока негде, а вырученных денег не хватает на покупку «квартиры мечты». Альтернативный обмен позволяет избежать этих рисков и провести сделку максимально быстро.

Сделка «trade-in»

Рассматривая различные варианты обмена квартир, нельзя не отметить достаточно интересную схему, которую впервые стали практиковать столичные девелоперы.

Это схема «trade-in», которая предполагает быстрый переезд в квартиру новостройки, при этом в счет оплаты принимается старая квартира.

Подобный способ обмена часто предлагается московскими агентствами недвижимости и является достаточно востребованным, поскольку сделка занимает крайне немного времени – от начала ее оформления до осуществления переезда необходимо порядка трех дней.

Несмотря на то, что операции с квартирами вторичного рынка по численности превосходят сделки с новыми квартирами, все больше граждан желают переехать в новое жилье, и обмен старой квартиры на новостройку с каждым годом практикуется все чаще.

Обмен с доплатой средствами «материнского капитала»

При обмене квартиры можно использовать не только собственные средства, но и «материнский капитал» – средства, выплачиваемые государством при рождении ребенка.

 Обмен квартиры с доплатой материнским капиталом уже давно не является экзотическим видом сделок с недвижимостью, подобную услугу предлагают практически все крупные риэлтерские агентства.

Однако следует помнить, что «материнский капитал» в этом случае можно использовать лишь по достижении ребенком трехлетнего возраста.

Обмен ипотечного жилья

Еще одной разновидностью обмена можно считать обмен ипотечного жилья, то есть – квартир, приобретаемых с привлечением ипотечного кредита.

Вопрос о том, можно ли обменять квартиру находящуюся в ипотеке, поднимается достаточно часто, поскольку значительная доля жилья покупается за кредитные деньги.

При проведении данной операции требуется одобрение, а также непосредственное участие банка, которым был выдан кредит.

Технически происходит следующее: одновременно заключаются два договора – продажи и покупки, при продаже покупатель выплачивает долг продавца перед банком либо принимает на себя долговые обязательства (на что банки идут неохотно). Вместе с переоформлением покупаемой квартиры банк накладывает обременение, что не позволяет осуществить новому владельцу продажу недвижимости до полной выплаты долга.

Обмен муниципальной квартиры на приватизированную

В данный момент далеко не вся жилая недвижимость находится в частном владении, достаточно много квартир в городском жилом фонде является муниципальной собственностью.

Однако тот, факт, что жилье принадлежит городу, вовсе не означает, что проживающие в этой квартире не могут претендовать на улучшение жилищных условий, и единственным способом, позволяющим расширить жилплощадь (или сменить район), является все тот же обмен.

Впрочем, подобные сделки не получили широкого распространения в силу необходимости сбора многочисленных бумаг, а также невыгодности обмена для владельца приватизированного жилья.

Проживание в муниципальной квартире регулируется договором социального найма, и в то время, когда владелец частной квартиры переезжает в муниципальную, этот договор переоформляется на него, а вторая сторона получает квартиру в полную собственность.

Если владельцы приватизированных квартир могут выбирать способ обмена среди способов, перечисленных в данной статье (использовать договор обмена квартиры с доплатой, договор продажи, договор мены), то для проживающих в муниципальном жилье все обстоит несколько иначе. Чтобы поменяться неприватизированными квартирами, подойдет только договор мены, а если необходимо обменять муниципальную квартиру на приватизированную иным способом, нужно ее сперва приватизировать.

Налог при обмене квартиры

Еще одним аспектом квартирного обмена является налогообложение. Налоговый Кодекс никак не регламентирует оплату налога при заключении прямого обмена, но Гражданский Кодекс (ст. 567) определяет, что к договору мены применяются те же правила налогообложения, что и в случае заключения договора купли-продажи.

То есть, сторона, которая передает права собственности на квартиру, признается продавцом, противоположная сторона, в свою очередь, признается покупателем.

При этом предполагается, что оплата за каждую из квартир, осуществляется в натуральной форме по стоимости, отраженной в договоре мены.

Кроме того, налог при обмене квартиры не взымается, если обмениваемая квартира принадлежит ее владельцу более трех лет.

Документы, необходимые при обмене квартиры

Для того чтобы обменять квартиру (впрочем, это также относится и к продаже недвижимости), собственнику необходимо собрать следующие документы:

  • ·​ Правоустанавливающие документы, которые определяют принадлежность квартиры;
  • ·​ Кадастровый паспорт помещения;
  • ·​ Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета;
  • ·​ Документ, устанавливающий оценочную стоимость квартиры (необходимо провести оценку недвижимости);
  • ·​ Документа, удостоверяющие личность участников сделки (паспорта и свидетельства о рождении).

Также потребуются документы, которые позволяют удостовериться, что помехой для проведения сделки не окажется нарушение прав третьих лиц:

Свидетельства участников сделки о заключении и/или расторжении брака. Если недвижимость была приобретена в период брака, для проведения сделки необходимо письменное согласие супруга/супруги.

Кроме того, согласие необходимо также в том случае, если брак уже расторгнут, поскольку имущество, приобретенное в браке, считается совместным, и права на него в равной степени принадлежат обоим супругам;

Справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних. Документ необходим, если заключаются сделки с недвижимым имуществом, где проживают несовершеннолетние (прописаны либо имеют доли).

Заключение

На основании сведений, изложенных в данной статье, специалисты портала RealtyPress.ru хотели бы отметить, что сделки, целью которых является обмен одного объекта недвижимости на другой, являются более сложными, чем, например, процедура купли-продажи квартиры.

Поэтому для того, чтобы избежать рисков, связанных с потерей времени, а также прочими неприятностями, желающим обменять жилье рекомендуется самостоятельно готовить сделку только при наличии достаточного опыта.

В данном случае привлечение грамотного риэлтора поможет сэкономить время и нервы.

Кроме того, специалист, работающий в агентстве недвижимости, способен обеспечить профессиональный подход к проверке документов. А это весьма важно, ведь речь идет о сделке с недвижимостью вторичного рынка – квартира вполне могла поменять нескольких владельцев, что повышает риск признания сделки недействительной в результате возможного нарушения чьих-либо прав.

Источник: http://www.RealtyPress.ru/article/article_12039.html

Обмен квартиры с доплатой на другую: как происходит, документы, налог

Как обменять квартиру

Сегодня обмен квартиры с доплатой распространен не очень широко. Шанс найти подходящий вариант жилья при условии, что его владельцы согласятся переехать в предоставленную им альтернативу, очень небольшой. Намного вероятнее взять новую квартиру в trade-in. Однако если сторонам удается договориться, обмен можно оформить достаточно просто. Как это сделать – рассмотрим сегодня.

Законодательная база

Обмену посвящен блок статей Гражданского кодекса РФ с 567 по 571. В соответствии с указанными нормами обмен квартирами оформляется договором мены. Договор считается как две купли-продажи, осуществленные по одному документу. Это означает, что:

  • сторона одновременно считается продавцом своей квартиры и покупателем чужой;
  • для оформления сделки нужен тот же пакет документов, что и при купле-продаже;
  • передачу квартиры можно оформить отдельным актом или прописать в договоре обмена, что функции передаточного документа выполняет сам контракт;
  • права собственности сторон обязательно регистрируются в Росреестре;
  • налог при обмене квартиры считается и уплачивается как при ДКП.

Кроме того, чтобы поменять квартиры можно воспользоваться альтернативным вариантом – составить на каждую отдельный договор купли продажи. Как именно обменять квартиру, зависит от конкретной ситуации.

Особой разницы в договорах нет, поэтому нужно смотреть, есть ли подходящий вариант для обмена. Если имеется – можно заключать мену, а если поиски только ведутся, то возможно лучше воспользоваться стандартным ДКП.

Так будет быстрее.

МЕНАКУПЛЯ-ПРОДАЖА
Один договор, в котором описаны все квартиры и участники. Проходит одна сделка.Удобно, если недвижимость уже найдена, а условия согласованы.На каждую квартиру составляется отдельный ДКП. Проходит две сделки.Так обменяться намного проще, чем искать вариант под договор мены.
Нотариальное заверение обязательно, если отчуждаются доли в праве или если недвижимость принадлежит ребенку. В остальных случаях – по соглашению сторон.Госпошлина в размере 2 000 рублей уплачивается за каждую квартиру отдельным чеком! Заплатить 4 000 по договору мены – неверно, пошлину придется платить заново, а излишек возвращать из бюджета.По налогам разницы нет – подробнее о налоговом вопросе читайте ниже.

Варианты обмена

В зависимости от рынка, на котором происходит обмен квартиры, бывает три варианта сделки:

  • обмен на вторичном рынке – заключается договор мены или два ДКП между физическими лицами;
  • обмен на новостройку по программе trade-in – между застройщиком и покупателем заключается ДКП, по которому в счет нового жилья идет старая квартира;
  • размен муниципального жилья под контролем администрации.

Внимание! Данная статья посвящена обмену приватизированных квартир. Как разменять неприватизированное, муниципальное жилье, читайте здесь.

Обмен на вторичном рынке

Обменять квартиру на другую на вторичном рынке вполне реально. Самый сложный этап – это поиск подходящего варианта жилья, а оформление проходит достаточно просто, с помощью одного договора мены или двух ДКП.

Обмен возможен:

  • на равноценное жилье – тогда стоимость квартир полностью совпадает, до последней копейки;
  • на большую и более дорогую недвижимость – тогда нужно производить доплату;
  • на меньшую и менее дорогую недвижимость – тогда доплату вносит вторая сторона.

Список документов

Перечень документов аналогичен обычной купле-продаже, только собирают обе стороны:

Когда документы собраны, можно оформлять договор для обмена.

Бланк договора

В договоре обмена квартиры с доплатой или без нее нужно прописать:

  • ФИО, паспорта и адреса сторон;
  • описание квартир с адресом, кадастровым номером, площадью, количеством комнат;
  • общую юридическую формулу: «Стороны производят мену принадлежащих им квартир»;
  • стоимость квартир, размер и порядок произведения доплаты;
  • порядок передачи (по акту или по договору);
  • иные условия, которые стороны сочтут необходимыми.

Стоимость указывается обязательно. В основание стороны могут положить любые цифры – рыночную, кадастровую или инвентаризационную стоимость. Прикладывать какие-либо специальные отчеты не требуется, достаточно просто оценить жилье по своему усмотрению. Размер доплаты также прописывается обязательно.

Если доплата не планируется, об этом тоже прописывают в соглашении. Цены в данном случае указывают равные.

ВНИМАНИЕ! Загрузите бланк договора мены для заполнения. Сделка нотариального удостоверения не требует, если нет несовершеннолетних собственников и не отчуждаются доли в праве.

Порядок действий

Рассмотрим, как происходит обмен квартиры на вторичном рынке пошагово:

  1. Поиск вариантов для обмена, предварительный осмотр жилья и предварительные договоренности.
  2. Сбор документов на квартиры по списку выше.
  3. Оформление соглашения.
  4. Подача соглашения в МФЦ на регистрацию прав. Прийти на подачу нужно лично с паспортами и документами по сделке. Заявление оформит сотрудник МФЦ на приеме.
  5. Регистрация занимает 3-14 дней, после чего сторонам выдаются выписки с указанием их прав на жилье.
  6. Доплату и фактическую передачу можно выполнить на любом этапе.

Если сделка проводится по двум ДКП, то в МФЦ нужно будет взять два талона – поскольку будет подаваться два комплекта документов.

Доплату можно провести с помощью любого способа, поименованного в статье по этой ссылке.

Налоговый вопрос

Поскольку обмен с доплатой или без нее приравнивается к купле-продаже, в результате сделки стороны должны заплатить налог 13% в бюджет, если недвижимость находилась в их собственности менее 3 (5) лет. При обмене с доплатой по одному договору граждане часто совершают ошибку, рассчитывая НДФЛ от суммы доплаты. Это неверно – налоговая база в данном случае будет равна цене переданной квартиры.

Пример. Сидельников А.П. и Палочкин Г.В. заключили договор мены своих квартир с доплатой. Жилье Палочкина налогом не облагается, т.к. находилось в его владении более 5 лет.

Недвижимость Сидельникова оценена сторонами в 3 500 000 рублей, из которых 3 миллиона оплачивается квартирой Палочкина, а 500 тысяч идут в качестве доплаты.

Налог нужно рассчитывать от полной стоимости – 3,5 миллионов, а не от суммы доплаты.

При этом каждый из «продавцов» имеет право на налоговый вычет с продажи и на налоговый вычет с покупки. Схема следующая:

  • в первую очередь налогооблагаемая база уменьшается на фиксированный вычет продавца – 1 миллион рублей;
  • далее эта бала уменьшается на вычет покупателя, поскольку обе сделки совершены в одном налоговом периоде – максимум, на 2 миллиона рублей;
  • от полученной суммы берется 13% — это сумма налога к уплате.

Пример. Васютина Л.А. обменяла свою квартиру стоимостью 3 000 000 рублей на другую квартиру стоимостью 2 700 000 рублей и получила доплату в размере 300 000 рублей. Налогооблагаемая база в ее случае составила 3 000 000 рублей.

Применив налоговый вычет продавца, Васютина получила 2 000 000 рублей базы. Как покупатель другого жилья она имеет право на максимальный вычет в размере 2 000 000 рублей.

Применив его, Васютина получит налоговую базу в размере 0 рублей – налог платить не придется.

Таким образом, максимальный вычет может достичь 3 миллионов рублей (1 миллион вычет продавца + 2 миллиона вычет покупателя при взаимозачете налога). Все операции отражаются в декларации 3 НДФЛ. Подробнее об уплате налога читайте здесь.

Обмен на новостройку

Совершенно другая схема, как обменять квартиру, действует при сделках на рынке нового жилья. По схеме trade-in застройщик или агентство недвижимости принимает старую квартиру для реализации и одновременно бронирует новую, фиксируя стоимость.

Внимание! По trade-in чаще всего совершается несколько договоров – на оказание услуг по реализации старого жилья за процент; договор купли-продажи с найденным покупателем; соглашение о бронировании и, наконец, договор купли-продажи нового жилья.

Есть и другая, менее распространенная схема – когда старая квартира берется в качестве части оплаты новой. Доплата производится по ДКП. Такие операции проводят застройщики.

Обычно к старому жилью предъявляются такие требования:

  • расположение в городе, в котором приобретается новостройка;
  • хорошее техническое состояние и наличие всех документов;
  • стоимость ниже цены нового жилья.

Обратите внимание! Застройщик, как правило, проводит специальную рыночную оценку, чтобы установить реальную стоимость недвижимости у независимого оценщика.

Список документов и порядок действий

Обычно застройщики просят предоставить следующие документы:

  • подлинники правоустанавливающих документов и выписку из ЕГРН;
  • техпаспорт не старше 5 лет;
  • нотариальное согласие супруга, разрешение опеки, если есть несовершеннолетние участники;
  • справка об отсутствии долгов по ЖКУ, капремонту, паспорта на электро-, водо- и газосчетчики;
  • справка о прописанных.

На основании данных документов разрабатывается ДКП по форме застройщика, после чего документ подписывается и сдается на регистрацию через МФЦ в Росреестр. После госрегистрации осуществляется окончательный расчет – доплата.

Обмен ипотечной квартиры

Если недвижимость, которую планируется обменять, находится в ипотеке, то перед сделкой необходимо ипотеку погасить. Любые сделки с заложенным имуществом необходимо согласовывать с банком, получать его согласие, иначе сделку могут аннулировать через суд, а квартиру – изъять в счет уплаты долга по ипотеке.

Получить одобрение банка на обмен ипотечной недвижимости по соглашению мены даже с доплатой практически нереально. Но есть другие способы обмена:

  • продажа покупателю с переводом на него долга по ипотеке;
  • заключение ПДКП с задатком, достаточным для погашения займа, снятие обременения и продажа жилья.

Полученные от купли-продажи деньги направляются на покупку другого жилья.

Подробнее об отчуждении ипотечных площадей читайте статью по этой ссылке.

Можно ли доплатить материнским капиталом

Доплата по соглашению мены за счет средств материнского капитала законом прямо не запрещена. Для проведения данной операции необходимо, чтобы в результате сделки условия жизни семьи улучшились. То есть обменять свою недвижимость на меньшую по площади, но более дорогую, невозможно – Пенсионный фонд будет ориентироваться на метраж и не согласует сделку.

При этом сделка проходит по общим правилам, предусмотренным для купли-продажи по материнскому капиталу, в том числе:

  • в соглашении обязательно указывается факт оплаты за счет средств материнского капитала;
  • обязательно указывается отсрочка платежа на несколько месяцев, поскольку Пенсионный фонд будет проверять документы;
  • полученное жилье нужно будет поделить на всех членов семьи, выделив всем доли.

Подробнее о процедуре приобретения жилья по материнскому капиталу читайте здесь.

Рекомендуем перед обменом с доплатой проконсультироваться в местном отделении ПФР по поводу оформления сделки. В разных регионах России складывается разная практика, в связи с которой специалист может посоветовать заключать не мену, а ДКП.

Итак, обмен с доплатой – редкая, но вполне законная сделка. Для ее оформления не требуется обращаться к нотариусу, достаточно оформить соглашение в простой письменной форме.

Уважаемые читатели! Каждый случай уникален, а законодательство быстро меняется – поэтому после изучения теоретической части статьи рекомендуем обратиться за помощью к юристу портала. Некоторые вопросы можно решить только в рамках индивидуальной консультации.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/obmen-kvartiry-s-doplatoj.html

Как правильно обменять квартиру

Как обменять квартиру

Ответ на вопрос, как обменять квартиру, чаще всего ищут владельцы недвижимости, которые хотят изменить жилищные условия, а именно:

При совершении сделки обмена недвижимости многое зависит от состояния и места положения квартиры. Например, маленькую квартиру в центре столицы можно легко обменять на более просторное жилье в удаленном от центра районе. Немаловажен и тот факт, приватизирована Ваша квартира или находится в муниципальной собственности.

Следует учитывать и то, что самостоятельный обмен требует много времени и сил – сбор документов, оценка недвижимости, проверка юридической чистоты новой квартиры и др. Оптимальный вариант – сотрудничество с проверенным агентством недвижимости, специалисты которого проанализируют Вашу ситуацию и предложат подходящий вариант обмена.

Способы обмена недвижимости

В современных условиях наиболее актуальны три варианта проведения сделок обмена недвижимости:

Сделка trade-in

Достаточно новая, но уже широко распространенная схема обмена жилья предполагает быстрый переезд в квартиру в новостройке, в счет оплаты которой принимается прежняя жилплощадь. Основные преимущества данного варианта обмена – оперативность (от оформления документов до переезда проходит всего 3 дня).

Обмен недвижимости с привлечением средств материнского капитала

Этот популярный формат сделки, который часто практикуют крупные агентства недвижимости. Особенность обмена в данном случае состоит в том, что средствами, которые государство выплачивает при рождении ребенка, можно воспользоваться только тогда, когда малышу исполнится 3 года.

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

Это актуальный для современности вопрос, поскольку большая часть недвижимости приобретается именно с привлечением кредитных средств. Если Вы решили обменять квартиру в ипотеке, то будьте готовы к тому, что в данной следке участвуют три стороны: Вы, банк и собственник другой квартиры.

Операция включает следующие этапы:

Обмен муниципального жилья на приватизированное

Данные сделки регулярно проводятся риелторами, поскольку много квартир находится в муниципальной собственности, однако они не получили широкого распространения из-за необходимости сбора большого количества документов.

Кроме того, такая операция невыгодна для собственника приватизированной недвижимости: его проживание в подобной квартире будет регулироваться договором социального найма, в то время как второй участник сделки станет полноправным владельцем собственности.

Владельцы муниципального жилья ограничены в выборе вариантов обмена. Им подойдет только договор мены, а чтобы обменять квартиру иным способом, придется ее сначала приватизировать. Учтите также и то, что цена на неприватизированное жилье ниже, чем на аналогичную, но приватизированную недвижимость.

Налог при обмене недвижимости

Согласно статье 567 Гражданского Кодекса, на договор мены распространяются те же правила налогообложения, что и на договор купли-продажи.

Иными словами, тот, кто передает права собственности на жилье, является продавцом, а другая сторона – покупателем. Оплата налога осуществляется в натуральной форме по стоимости, которая отражена в договоре мены.

Налог не взимается в том случае, если обмениваемая квартира принадлежит собственнику в течение более 3-х лет.

Какие документы необходимы?

Пакет документов включает:

Понадобятся и документы, которые дают возможность удостовериться, что заключение сделки не нарушит права третьих лиц:

Кроме того, при желании осуществить обмен Вам придется получить разрешение от всех лиц, которые зарегистрированы в квартире вместе с Вами. Согласие нужно получить и от тех людей, которые имеют права на Ваше жилье, но не проживают в нем (родственники, находящиеся в длительной командировке или на срочной военной службе, и др.).

Стоимость услуги

Стоимость сопровождения обмена квартир зависит, главным образом, от вида и сложности сделки, а также от сроков проведения операций. Одно из достоинств сотрудничества с агентством «БЕСТ-Недвижимость» – это фиксированная стоимость услуги, прописанная в договоре.

Сделки, предполагающие обмен, классифицируются как более сложные по сравнению с операциями купли-продажи. Избежать рисков, сэкономить время и силы Вам помогут квалифицированные риелторы специализированных агентств.

Сотрудники компании «БЕСТ-Недвижимость» имеют большой практический опыт и глубокие знания в этой сфере деятельности, что позволяет им решать задачи любой сложности.

Мы быстро подыщем для Вас подходящий вариант, оценим недвижимость, проведем ее юридическую проверку и др.

С полным перечнем наших услуг Вы можете ознакомиться здесь, а на этой странице Вы узнаете, как получить максимальную выгоду при проведении операций с недвижимостью.

Преимущества «БЕСТ-Недвижимость»:

Источник: https://www.best-realty.ru/about/advices/kak-pravilno-obmenyat-kvartiru/

Как обменять квартиру в Москве. Советы | МИЭЛЬ, Чистые пруды

Как обменять квартиру

Часто москвичи приходят к мнению, что им давно уже пора улучшить свои условия проживания. В силу сложившихся обстоятельств, семейных или финансовых, многие не могут себе позволить купить новую просторную квартиру или жилье, находящееся в более престижном районе. Обмен недвижимости в Москве — один из лучших способов решения квартирных вопросов.

Причины, по которым люди обменивают квартиры:

  • Желание получить квартиру большей площади
  • Обеспечение взрослых детей собственным жильем
  • Улучшение финансово положения методом обмена с доплатой
  • Смена района мета работы
  • Потребность проживания недалеко от родственников

И это не единственный повод, по которому происходит обмен недвижимости. Размен старой квартиры на новую, может произойти и по другой причине. Часто для жителей столицы такие соглашения происходят по семейным обстоятельствам и срочной необходимости. Например, это может быть развод или раздел имущества супругов. Мы расскажем вам, как правильно и выгодно обменять квартиру в Москве.

Нюансы при обмене квартиры в Москве

Раньше, еще в советские времена, поменять улучшенную трехкомнатную квартиру на три однокомнатных или двухкомнатную и однокомнатную не оставляло большого труда.

Или наоборот, можно было съехаться всем в равноценную по метражу квартиру. В наше время в Москве такие варианты тоже реальны.

Но в отличие от прежних времен, участникам сделки нужно будет чем-то пожертвовать. «Жертвы» могут быть разными:

  • Площадь квартиры
  • Ликвидность района проживания
  • Состояние дома
  • Качество ремонта жилья
  • Наличие инфраструктуры

Для получения идеального варианта обмена, также может потребоваться финансовая доплата в разнице.

Способы обмена квартир в Москве

На рынке недвижимости сделки по обмену жилья давно считались более сложными, чем договора по купле-продаже. Такие соглашения требуют особенного подхода и наличия определенного опыта. Но все-таки сделки по обмену недвижимости не являются редким явлением. Какие же способы обмена существуют?

  • Альтернативный обмен предполагает получение аванса от будущего собственника. Такой обмен способствует безопасному проведению сделки.
  • Простой обмен включает в себя продажу одной квартиры и приобретение другой взамен.
  • trade-in обмен был изобретен АН для того, чтобы в качестве оплаты за новое жилье, принималась старая. Эта схема отличается возможностью быстрого переезда из вторичного жилья в новостройку.
  • Обмен при помощи средств материнского капитала. Обменять старое жилье на более просторное стало возможным в связи с рождением ребенка. Но сделать это можно по истечении трехлетнего возраста малыша.

Что такое обмен квартир

Обменом жилья называется юридическая сделка, при которой стороны передают свою недвижимость друг другу по договоренности. Такая сделка предусмотрена статьей 562 Гражданского кодекса РФ.

По своей сути обмен квартир мало чем отличается от сделки по договору купли-продажи. Только в этом случае не платятся деньги, а могут быть варианты доплаты при обмене большей квартиры на меньшую, или старого жилья на новое. Предметами договора обмена на сделке будут выступать два объекта недвижимости.

Как и при соглашении купли-продажи, пошлина при обмене будет составлять 13%. Если же недвижимость находится в вашей собственности более 3-х лет, вы освобождаетесь от уплаты такого налога. Кстати, равноценный обмен двух квартир не облагается налогом.

Если жилье обменивается с учетом доплаты, пошлина изымается на ее сумму. Сложность процесса заключается в том, сто сторонами очень непросто найти подходящие варианты для обмена старой квартиры на новую.

В Москве, где на рынке недвижимости выставлены тысячи вариантов квартир, в отличии от небольшого города, жилье обменять намного проще.

Какие бывают варианты обмена квартир в Москве

Обмен квартиры считается сложной сделкой, а если в ней участвуют более двух сторон — особенно. У каждого соглашения по обмену имеются свои критерии и особенности. В основном это размен большей площади на меньшие или обмен квартиры, находящейся в ликвидном районе на меньшую в отдаленности от центра.

Часто квартиру с отличным ремонтом могут разменять на две без ремонта вообще. Также в последнее время участилось количество сделок по обмену квартиры на загородный дом или недвижимость с доплатой. Многие горожане с радостью переезжают в частные дома Подмосковья подальше от городской суеты.

При таком обмене горожане могут получить и материальную выгоду в виде доплаты.

В Москве находится еще большое количество не приватизированных квартир. При желании сторон обменять муниципальное жилье на приватизированное, возникают определенные проблемы и трудности.

Поэтому для начала необходимо оформить в собственность квартиру, а уже потом совершать сделку. Для обмена двух муниципальных квартир возможно заключение договора мены.

Также в столице актуальными до сих пор считаются расселения коммунальных квартир с целью улучшения жилищных условий. Жильцам коммуналки предлагают переезд в отдельные квартиры спальных районов.

Практичные советы по обмену квартиры в Москве

Обмен недвижимости в Москве представляет собой сложную сделку. Во избежание рисков, он должен происходить с участие компетентных специалистов, риелторов и юристов. Вот несколько советов, которые могут вам пригодиться при обмене квартир.

  • Заинтересованная сторона в обмене прежде всего должна быть знакома с ситуацией на рынке недвижимости
  • Документы для обмена квартир должны быть в полном порядке
  • Обмен равнозначных квартир редко попадается на рынке. В основном он предполагает процесс доплаты.
  • Переход права собственности сторонами происходит после регистрации в ЕГРН
  • Обмен муниципальной квартиры может происходить только на такую же равноценную. Социальное жилье может подлежать обмену только после предварительного проведения приватизации.
  • Очень интересный вариант может возникнуть, если родственники вместо договора дарения оформляют договор обмена. Очевидным плюсом в этой сделки может быть отсутствие доплаты за разницу в площади или состоянии квартиры. также прямые родственники освобождаются от уплаты налога
  • В практике АН часто встречаются случаи выявления мошенничества одной из сторон сделки — от подделок документов до проведения сделки по обмену объектов, находящихся по несуществующим адресам. Обман при обмене может лишить крова над головой любого неосведомленного москвича.

Какой сделать вывод:

Для жителя столицы, не имеющего дело с обменом квартир лучше всего обратиться в агентство недвижимости. Обмен квартир напрямую связан с организационными и юридическими сложностями.

Компания Миэль Чистые Пруды всегда поможет вам совершить правильный обмен квартирами или другой недвижимостью. Профессиональные риелторы подберут для вас необходимые варианты, соответствующие вашим требованиям. А также юристы проверят правовую чистоту вашей сделки.

Ан Миэль Чистые Пруды полностью исключает возможность мошенничества с обеих сторон. Все документы, нужные для заключения договора будут собраны и проверены. Обменять квартиру в Москве и Подмосковье с АН Миэль Чистые Пруды всегда выгодно и безопасно.

Ждем вас и желаем скорейшего решения всех квартирных вопросов!

(6 4,83 из 5)
Загрузка…

Источник: https://MIEL-chistye-prudy.ru/articles/kak-obmenyat-kvartiru-v-moskve-sovety/

Как обменять квартиру на квартиру? Порядок процедуры и оформление документов

Как обменять квартиру

Обмен недвижимости – не самый простой и удобный способ изменения и улучшения жилищных условий. И всё-таки всегда будет актуален вопрос о том, как обменять квартиру на квартиру.

Такого плана сделка в альтернативном её варианте предполагает гораздо более быстрый переезд на новое место, да и хлопот участникам от приготовления и совершения сделки значительно меньше. Существуют самые разные возможности и множество способов того, как обменять квартиру на квартиру.

Наверное, нет экспертов по недвижимости, которые не обсуждали бы и не классифицировали каждый случай. В этой статье будет предоставлен список обычного пакета документов, который придётся собрать до того, как обменять квартиру на квартиру.

Причины обмена и цели

Причин обмена можно перечислить длинный список, и все они с огромной силой побуждают отдельных граждан обменивать своё жильё, менять уже ставшее привычным место жительства. И потому появилось множество способов того, как обменять квартиру на квартиру, в зависимости от условий в каждом отдельно взятом случае.

Обмен имеет и свои преимущества, и свои недостатки.

Самой частой причиной обмена жилья бывает необходимость улучшения жилищных условий, то есть расширение жилплощади (например, пополнилось семейство, выросли потребности или необходим больший комфорт), и тогда подыскивается вариант, при котором появляется возможность обменять собственную недвижимость.

Обмен квартиру на квартиру, как утверждают риелторы, может потребоваться и для поправки материального положения, когда большая жилплощадь обменивается на меньшую с доплатой. В этом случае и место для жизни сохраняется, и появляются средства для улучшения качества этой жизни.

Но гораздо чаще в последнее время происходят случаи как раз обратные – сохраняя недвижимость, обмен квартиры на квартиру люди совершают из меньшей в большую, добавляя пространство в виде дополнительных квадратных метров.

Не менее часто обменивается одна большая квартира на две меньшие, если семья решает разъехаться. Такое бывает при разводах, которых сейчас очень много, при разделе наследства или отселении взрослых детей в отдельное жильё. Например, обмен 1-комнатной квартиры на 1-комнатную встречается реже.

Здесь причиной может послужить смена района на более престижный или серии дома с более удобной планировкой.

Варианты

В советское время квартиры практически не продавались, поскольку почти все были, как теперь говорят, в муниципальной собственности. Потому такая операция с недвижимостью, как обмен, превалировала.

Тогда и равноценный был не редкостью, особенно при переезде, когда производился обмен квартир город на город. Обычно такое происходило при перемене места работы, при смене жизненных обстоятельств. Междугородний обмен был палочкой-выручалочкой, хотя отнимал неимоверно много и времени, и усилий.

И сейчас он не избавляет от поисков покупателя в собственном городе, поиска квартиры в чужом. И только хорошее агентство недвижимости помогает людям в этих хлопотах. Такой обмен обычно производится через продажу и последующую покупку.

Бывают и альтернативные сделки, а также прямой обмен квартиры (вторичное жилье), но значительно реже. Именно эти три варианта используются агентствами недвижимости чаще всего.

Первый вариант наиболее прост, потому и наиболее часто используется. Если владелец квартиры имеет достаточный опыт работы с недвижимостью, профессионального риелтора он может и не привекать. В этом случае процесс разделён на две операции: поиск покупателя и продажа своей квартиры, одновременно присматривается новое жильё, соответствующее всем претензиям.

С прямым обменом без риелтора обычный человек вряд ли справится. Здесь и риелтор нужен достаточно опытный, который умеет обменивать и приватизированные, и неприватизированные квартиры. Трудности возникают от того, что желающих жилплощадь продать всегда в несколько раз больше, чем желающих обменять.

Чуть больше тех, кто хочет совершить обмен квартиры на квартиру с доплатой.

Риски

И всё равно выбор остаётся чрезвычайно узким для каждой из сторон сделки. Альтернативная сделка проводится только опытными риелторами, поскольку финансовые риски для участников очень велики.

Покупатель квартиры даёт аванс, а продавец жилья вносит егео за квартиру, которую предполагает купить.

Таким образом фиксируется цена квартир и подтверждается серьёзность намерений (после внесения аванса отказаться от сделки затруднительно).

Нестабильность финансовой обстановки в стране создаёт особенные риски для тех, кто обменивает квартиру путём продажи и последующей купли. Особенно это касается людей, которые решили произвести обмен квартиры на квартиру с доплатой.

Сколько угодно таких случаев, когда внезапный скачок цен застал людей после продажи своей старой квартиры и до покупки новой. Денег не хватает, а жить уже негде. Альтернативная сделка этот риск исключает.

Есть ещё один способ, опробованный столичными риелторами и применяемый довольно часто, когда совершается обмен квартир в Москве.

Trade-in

Это способ называется Trade-in, при котором обменивающий жильё клиент быстро переезжает в новостройку, а в счёт оплаты принимается его старая квартира. В настоящее время в столице этот способ является довольно востребованным.

Способ удобный и быстрый – вся сделка занимает от силы три дня.

Конечно, вторичный рынок пока преобладает по численности сделок, но всё больше людей хотят обменять старый дом на новостройку, и всё чаще практикуется этот способ, позволяющий сделать выгодно даже обмен 1-комнатной квартиры на 1-комнатную.

Московская реновация теперь движется в этом же направлении. Также существует обмен с использованием доплаты из средств материнского капитала, и на сегодняшний день такая сделка – ничуть не экзотика.

Подобная услуга есть в перечне любого уважающего себя агентства недвижимости.

Обмен квартир в Москве очень широко представлен сделками с материнским капиталом (но это можно сделать, если ребёнок, которому средства принадлежат, уже достиг трёхлетнего возраста).

Обмен с ипотекой

Вопросы по обмену квартиры, которая находится в ипотеке, поднимаются довольно часто.

Это ещё одна достаточно сложная разновидность работы с недвижимостью причём с течением времени она становится всё более распространённой, поскольку весьма значительная доля квартир покупается в кредит.

Эта операция требует не только одобрения, но и непосредственного участия того банка, который кредитовал покупку жилья.

Техническая сторона этой сделки заключается в том, что единовременно заключены бывают не один, а два договора: один из них – по продаже, а второй – по покупке.

Покупатель при продаже квартиры должен выплатить долг банку вместо продавца, либо на него переводятся долговые обязательства. Последнее банки делают более чем неохотно.

Кроме того, на квартиру банком налагается обременение одновременно с переоформлением, и это в дальнейшем не позволит новому владельцу продать эту недвижимость до полного расчёта по долгу.

Обмен с муниципальной собственностью

Ещё одна разновидность – обмен собственной квартиры на муниципальную, и наоборот. Нужно сказать, что огромная часть недвижимости даже в столицах ещё не перешла в частное владение, и в городских фондах достаточно много собственности муниципальной.

Это, безусловно, не значит, что такую квартиру невозможно обменять. Все граждане страны имеют одинаковое право претендовать на лучшие жилищные условия.

Можно сменить район или расширить жилплощадь, но единственный способ, который позволяет сделать это, – обмен квартиры на новую.

Способы купли и продажи здесь работать не могут. Даже обмен в этом случае будет достаточно затруднён по сравнению с приватизированными квартирами. Очень много бумаг придётся собрать владельцу муниципального жилья, а владелец приватизированного практически никакой выгоды от обмена не получит.

Договор обмена квартиры подкрепляется договором социального найма, которым регулируется проживание в муниципальной квартире, и владельцу частной жилплощади придётся переоформлять его на себя. А владелец муниципальной квартиры получает новую в полную собственность.

Желающие изменить свои жилищные условия собственники квартир могут выбрать способ из множества перечисленных, то есть использовать обмен квартиры большей на меньшую, рассчитывая на доплату, либо применить договор продаж, договоры обменов и тому подобное.

Проживающие в муниципальной квартире находятся в совершенно других условиях – здесь действует только обмен. Многие сначала приватизируют жильё, а потом уже его продают и обменивают, так проще и выгоднее.

Налог и пакет документов

И ещё один из самых важных аспектов квартирного обмена – налогообложение. Кодексом налоговым никак не регламентируется налог на прямой обмен квартирами, но Гражданский кодекс в статье 567 говорит о том, что договор мены проходит по тем же правилам налогообложения, что и купля-продажа.

Передающая права собственности сторона признана продавцом, а другая сторона – покупателем, а потому оплата налога за каждую из квартир будет посчитана по натуральной форме стоимости жилплощади, которая отражена в договоре мены.

Не взимается налог при обмене только в том случае, если квартира в собственности данного владельца находится более трёх лет.

О пакете документов лучше всего говорит список содержимого:

1. Документы, определяющие принадлежность жилой площади.

2. Кадастровый паспорт.

3. Копия лицевого счёта и выписка из домовой книги.

4. Документ оценочной стоимости квартиры после оценки недвижимости.

5. Документы, удостоверяющие личность (свидетельства о рождении и паспорта проживающих).

6. Свидетельства о расторжении или заключении брака (если недвижимость приобретена до развода, для сделки нужно письменное согласие бывших супругов).

7. Справка отдела опеки несовершеннолетних (если таковые на жилплощади прописаны или имеют доли).

Гарантии

Сделки, заключающиеся в обмене одной недвижимости на другую, всегда более сложны, чем обычная купля-продажа. Эта процедура наверняка потребует профессионального подхода, но даже и в этом случае существуют определённые риски. Теряется большое количество времени и прилагаются гораздо большие усилия.

Только привлечение услуг грамотного риелтора некоторым образом экономит время и нервы. Особенные риски существуют в проверке документов.

Специалист из агентства недвижимости сможет предотвратить хотя бы эти неприятности, связанные с обменом вторичного жилья.

Ведь здесь наверняка сменились несколько владельцев, а потому существует опасность признания сделки недействительной, если чьи-либо права оказались нарушенными.

Междугородний обмен

Особенно риск касается междугородных сделок, даже если происходит обмен квартиры на пригород.

Это и в пределах одного города задача довольно-таки непростая, поскольку является наиболее сложным видом операций с жильём.

А здесь собственники и объекты отдалены друг от друга чисто географически, а в разных местах практика сделок с недвижимостью отличается, и хорошо, если просто заметно отличается, а не кардинально.

Но бывает и последний вариант, который серьёзно влияет на конечный результат этого предприятия. Организация таких сделок чрезвычайно сложна. Самые простые вопросы с пропиской и выпиской, с физическим освобождением квартиры, решить даже по договорённости не так просто. Но практически всегда дело касается куда более трудно решаемых задач.

Прямой обмен и альтернативный

Есть два основных способа квартирного обмена между городами – по прямой и альтернативной технологиям. Прямой обмен известен с советских времён и осуществляется по взаимному интересу сторон, то есть, например, жители Москвы, желающие переехать в Рязань, должны в Рязани найти желающих переехать в столицу, причём так, чтобы жилые помещения соответствовали пожеланиям обеих сторон.

Самое сложное – поиск вариантов. Все существующие способы поиска недостаточно эффективны, даже через Интернет. Поэтому только первая ступень обмена чаще всего длится годами. Второй способ – встречная покупка (альтернатива). Это вариант рыночного характера, обеспечивающий большую вероятность успешной сделки. Суть в том, что сначала нужно продать квартиру в Москве, а потом купить в Рязани.

Обмен совершается через прямые финансы, а потому дело пойдёт быстрее и более качественно, хотя без определённых сложностей и здесь не обойтись (время на покупку нового жилья, когда старое уже необходимо освободить, например, или перепрописка).

Одно из самых важных обстоятельств – увязка по времени всех ступеней сделки, которую нужно подготовить так, чтобы ни на одном из её этапов не возникло проволочки. Также ключевым моментом является и проведение расчётов.

Чаще всего (и это лучший из вариантов) используется банковская ячейка.

Вся сумма, предназначенная для приобретения квартиры, в день подписания документов и договора закладывается в ячейку, к которой продавец получает доступ лишь после государственной регистрации договора, после чего он автоматически становится владельцем этой жилой площади.

Источник: https://FB.ru/article/330258/kak-obmenyat-kvartiru-na-kvartiru-poryadok-protseduryi-i-oformlenie-dokumentov

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.