+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Содержание

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Для собственного удобства владельцы часто производят в квартире грандиозный ремонт, причем не просто отделывают стены или потолки, а делают перепланировку, но никак ее документально не оформляют.

И тут возникает необходимость в продаже жилья. Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой и какие вероятные трудности могут возникнуть при оформлении сделки?

Какая бывает перепланировка?

Не всякую перестройку в квартире можно и нужно регистрировать, оформляя внесенные изменения в техпаспорте. Условно все перепланировки подразделяются на те, которые можно производить без соответствующего разрешения, и на требующие специальное разрешение из БТИ.

Обычно о том, что глобальные изменения в квартире нужно обязательно нужно вносить в техпаспорт, собственники жилья обычно вспоминают только при необходимости продажи недвижимости.

Продать недвижимость с незарегистрированной перепланировкой сложно, но можно. Обычно в выявлении таких переделок заинтересованы покупатели. Именно им рекомендуется свериться с техпаспортом.

Узаконенные изменения на схематических документах отмечены красным. Но некоторые переделки не нуждаются в согласовании.

Разрешение не нужно

Нужно ли при продаже квартиры узаконивать перепланировку? По закону некоторые изменения к переустройству не относятся. При таких переделках нет необходимости согласования с бюро техинвентаризации.

К таким изменениям относят:

  • встроенную демонтированную мебель;
  • установка дополнительной двери в стене, не имеющей несущего значения;
  • остекление лоджии либо балкона без изменения размеров;
  • установка легких перегородок;
  • перенесение технического оборудования в пределах одного помещения;
  • монтаж пластиковых окон;
  • снос перегородки в санузле, которая не имела несущее значение.

Подобные изменения никак не нарушают изначальную планировку жилого объекта, а потому не требуют согласования и внесения в техпаспорт.

А вот удаление перестенка между комнатами уже считается нарушением первоначального плана, а потому требует соответствующего оформления и внесения в техплан квартиры.

Запрещенные изменения

На определенную перепланировку обязательно требуется разрешение БТИ. Если изменения внести без соответствующего согласования, то в дальнейшем их не удастся узаконить.

Запрещено проводить работы, в результате которых:

  • помещение становится непригодным для проживания;
  • снижается качество условий проживания соседей;
  • нарушаются строительные и санитарные нормы, правила пожарной безопасности и пр.

Подобные изменения не могут стать законными. Если их обнаружат, то владельца жилплощади обяжут все вернуть на прежнее место.

Если переделка не запрещена законом, но предполагает изменение изначального плана жилого объекта, то ее обязательно надо предварительно согласовать. К таким изменениям относят объединение лоджии с комнатой, снос не несущей стены и пр.

Эти преобразования требуют разрешения. Если раньше его не получили, то есть возможность уже после переделки согласовать и внести ее в техпаспорт. Тогда не придется искать способы, как с перепланировкой без разрешения продать квартиру.

Можно ли продать жилье, где перепланировка не узаконена?

Продажа квартиры с незаконными перепланировками возможна, поскольку прямых запретов на данные действия не существует. Но собственникам подобного жилого объекта стоит помнить, что покупатели часто проводят сверку документов с реальным расположением в техпаспорте.

Если ранее продавец не уведомил о внесенных изменениях, а потом потенциальный покупатель их обнаружил, то это может негативно отразиться на репутации продавца, и сделка не состоится.

Не важно, кто производил перестройку, возвращать прежнее состояние или регистрировать внесенные изменения в квартире придется уже новому хозяину. Обычно покупатели, узнав о потенциальных проблемах с квартирой, отказываются от ее покупки.

Хотя можно попытаться уговорить их на сделку за счет снижения цены. На практике незаконная перепланировка снижает стоимость жилья примерно на 10%. Считается, что такая скидка выполняет функцию компенсации новому владельцу за вероятные неудобства с перепланировкой.

Но в целом продать недвижимость с несогласованной перепланировкой возможно. Главное, чтобы площадь общего и жилого назначения в техпаспорте совпадали с фактическими значениями. А также важно соблюдать все требования безопасности в плане строительных, санитарных и пожарных норм.

Особенности сделок с подобными квартирами

Обычно при наличии в квартире неузаконенных изменений владельцы стараются продать ее до получения нового техпаспорта. Обычно подобный документ меняется раз в пятилетку.

Если же этого не сделать, то для обновления документа придется вызывать инспектора из БТИ. Специалист сразу заметит несоответствие техпаспорта реальной планировке.

Купля-продажа таких проблемных квартир обычно осуществляется за наличные деньги. Такой расчет помогает минимизировать вмешательство контрольных органов и снижает вероятность возникновения проблем с БТИ.

Но на сегодня крайне мало платежеспособных граждан, имеющих возможность приобретения недвижимости за наличные средства. Чаще люди обращаются за ипотекой, при которой вся документация тщательно перепроверяется. Потому продать такую квартиру будет крайне сложно.

Как продать квартиру с перепланировкой?

Если же покупатель с продавцом обговорили все условия, договорились о совершении сделки, определились, кто будет решать нюансы с перестройкой квартиры, то в дальнейшем процедура купли-продажи проходит по традиционному сценарию.

Алгоритм действий

Итак. Решено продать квартиру, в которой проведены некоторые изменения. Как поступить. Изначально лучше предупредить покупателя о наличии изменений.

Стоит отметить, какие изменения могут потребовать возврата в прежнее состояние или регистрации в БТИ, обозначить стоимость возможных трат и сделать скидку на получившуюся сумму. Тогда шансов продать недвижимость будет максимально много.

В остальном процесс продажи традиционный:

  1. Оформляется договор купли-продажи. Рекомендуется указать в нем, что покупатель предупрежден относительно перепланировки и сам будет устранять проблему.
  2. Подписание договора. Можно заверить его нотариально, хотя можно обойтись и без этого. Но документ должен пройти обязательную регистрацию.
  3. Составление и подписание акта приема-передачи. Обычно оплата производится именно на этом этапе. Продавец забирает оплату и отдает документы, теперь никакого отношения к жилью он уже не имеет.
  4. Регистрация прав собственности. Этим вопросом занимается человек, купивший недвижимость. В Росреестр вносятся изменения на основании договора купли-продажи и прочих документов.

Процесс аналогичен традиционной сделке по продаже жилья, потому трудностей не вызывает.

Какие документы понадобятся

Для продажи потребуется предоставить пакет документов, включающий:

  • паспорта покупателя и продавца;
  • техпаспорт на продаваемый жилой объект;
  • справка об отсутствии задолженности по коммуналке;
  • выписка из ЕГРН;
  • справка из домовой книги о наличии прописанных в квартире людей;
  • любые бумаги, подтверждающие и разрежающие перепланировку (при наличии);
  • акт приема-передачи жилого помещения.

Если в сделке косвенно задействованы третьи лица, то может потребоваться согласие супруги на продажу или разрешение из органов опеки.

Сколько стоит и как долго оформлять?

Кроме суммы за саму жилплощадь и вероятных трат на обратную перепланировку, либо ее узаконивание, покупатели несут расходы в виде госпошлинного сбора за оформление права собственности. Сумма пошлины на 2019 составляет 2000 рублей.

По достижении основных договоренностей срок проведения сделки обычно занимает пару-тройку часов. Если же считать время от встречи покупателя с продавцом до окончательной передачи квартиры новому хозяину, то на это может уйти 2-7 дней.

Оформление права собственности в Регпалате обычно занимает около 2 недель со дня принятия документов.

Способы узаконивания перепланировки

Иногда покупатель очень хочет приобрести именно эту квартиру, но не хочет заниматься легализацией перепланировки. В подобной ситуации тоже есть решение.

Покупатель может передать хозяину квартиры часть денег в качестве предоплаты, а тот спокойно узаконит проведенные изменения в БТИ, либо возвращает все в прежнее состояние до фактической продажи. Чаще именно так и бывает.

Но лицо, приобретающее квартиру, может и самостоятельно заняться вопросом узаконивания, особенно, когда покупатель сам хочет внести какие-то изменения по собственному усмотрению.

Если оформлять проведенные работы до продажи, то так будет значительно проще провести сделку. Снижать стоимость квартиры для привлечения клиента уже не придется.

Мало того, цену можно даже повысить, если проведенные изменения значительно улучшили условия проживания. Да и покупателю не придется страдать от последствий продажи квартиры без документов на перепланировку.

До изменений

Владелец жилплощади должен четко понимать, что именно он собирается менять в квартире. На основе техпаспорта с четким планом всех комнат проводится планирование предстоящей перестройки.

Некоторые действия, которые затрагивают коммуникации, придется согласовать с водоканалом и пожарным инспектором. Если дом внесен в перечень архитектурных или исторических памятников, то перестраивать квартиру в нем собственнику не разрешат.

Что потребуется:

  1. Если планируются значительные изменения, нужно заказать проект в специализированной лицензированной фирме.
  2. Если же глобальных работ не ожидается, то достаточно предоставить собственноручно нарисованный эскиз.
  3. Также потребуется предоставить документацию о праве собственности на квартиру, а также согласие других владельцев на внесение изменений.

Со всей необходимой документацией собственник направляется в соответствующую организацию и подает заявление на перепланировку или переустройство помещения.

Вся документация проверяется, изучается план предполагаемых изменений. Специалисты проверяют, затронет ли переустройство несущие стены, коммуникации и пр.

Решение выдается примерно спустя 2 месяца. Если переустройство разрешено, то указываются сроки, в которые следует произвести работы.

По завершении перепланировки оформляется новый техпаспорт, проходит регистрация и изменение кадастрового плана в Росреестре. Вот теперь можно продать квартиру без всяких проволочек.

После перепланировки

Легализацией проведенных переустройств может заниматься сам продавец или новый владелец жилья после переоформления права собственности. Оформление будет более сложным, чем до проведения изменений.

Для легализации потребуются те же документы, которые направляют в администрацию. Остается дождаться визита инспектора, который заверит несоответствие произведенных изменений с предоставленным техпланом.

Спустя определенный срок комиссия согласует перепланировку, либо вынесет отрицательное решение с указанием причин.

Как выявляется незаконное перепланирование?

Зачастую собственники считают согласование перестройки необязательным делом, поскольку вмешаться в их квартиру никто не сможет. Но все не так радужно.

К вам могут заявиться с проверкой, если:

  • вследствие перестройки звукоизоляция с соседями сильно снизилась, они заподозрили нарушения и написали жалобу в жилинспекцию;
  • завистливая соседка зайдет за солью, увидит изменения и напишет жалобу, куда следует;
  • при перестройке допущены нарушения строительных требований, что привело к сбоям в работе общедомовых коммуникаций или к аварии, это может заставить жильцов заподозрить нарушения и обратиться в инспекцию;
  • периодически коммунальщики ходят по квартирам для сверки данных по счетчикам, именно во время такого визита сотрудники могут обнаружить наличие переделок.

В любой момент о незаконной перестройке может стать известно в жилинспекции. Тогда владельцам квартиры придется отвечать.

Что грозит за неузаконенную перепланировку?

При выявлении незаконной перестройки минимум, что грозит собственникам – штрафное взыскание в 2-2,5 тысячи рублей. Это в случае, если изменения не коснулись конструкций несущего значения, не нарушили строительные или пожарные нормы.

Если же неузаконенное перепланирование квартиры имеет более серьезные последствия, то штрафные санкции могут составлять уже 5 тысяч. При этом владелец должен будет вернуть жилой объект в то состояние, которое указано в техпаспорте, что потребует более весомых расходов.

В более тяжелых случаях, когда переделки привели к реальному ущербу здоровью третьих лиц, то собственнику придется оплачивать компенсацию.

При отказе от регистрации перестройки собственника могут выселить с жилплощади, а квартиру продать посредством аукциона (ЖК ст. 29).

Продать жилое помещение, имеющее перепланировку, не оформленную документально, можно. При этом риски при подобных сделках накладываются на потенциального покупателя, ведь теперь он будет заниматься легализацией проведенных изменений. Но юристы советуют гражданам избегать подобных приобретений, чтобы не сталкиваться с лишними проблемами по оформлению.

Источник: http://expert-home.net/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj/

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой — можно ли вообще это сделать

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Каждый собственник делает со своим жильём, что захочет. Он может снести стены, которые разделяют кухню и зал, объединить кухню и балкон, разъединить одну большую комнату и сделать из неё две.

Одним словом, это называется перепланировкой. В этом его упрекнуть никто не сможет.

Но что делать, если ему захочется продать такое жилье? В этой статье мы разберём вопросы о продаже квартиры с незаконной перепланировкой, можно ли её продать.

Что такое перепланировка

Для начала необходимо разобраться, что же такое перепланировка. Перепланировка – это любые изменения, которые вносит собственник в новое жилье. Эти изменения должны отличаться от первоначального плана жилья.

Перепланировка может быть 2 видов:

  • Первый вид – законная перепланировка. Такой вариант не требует разрешений и законного оформления. Такие работы связаны с ликвидацией, небольшими перемещениями: батарей, розеток, встроенных в стену шкафов, газовой плиты, сантехники. Также незначительными считаются изменения: застекление лоджии, объединение туалета и ванной. В этом случае необязательно узаконивать действия. Если собственник решил снести стену между комнатами, то ему придётся получить специальное разрешение на эти действия, согласовать их.
  • Второй вид – это незаконная перепланировка. Владелец жилья не получил разрешения на выполнения строительных действий. К таким могут относиться: перенос батареи отопления на застеклённую лоджию, сделал тёплый пол при помощи системы отопления и водоснабжения, сделал камин в квартире, которая находится в панельном доме, объединил кухню, в которой находится газовое оборудование и комнату, сделал в несущих стенах ниши или арки.

Неузаконенную перепланировку необходимо будет узаконить, если вы собираетесь продавать квартиру. В любом случае, вас это заставят сделать. Что касается самого процесса продажи такого жилья, то он будет трудным. Но это не значит, что невозможным.

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой

Законодательством не запрещено продавать квартиру с неузаконенной планировкой. При этом на собственника жилья ложится обязанность отражать в техническом паспорте все изменения, которые он делает. Именно поэтому прежде чем сделать планировку, необходимо её согласовать с Жилищной Инспекцией, с жильцами дома. Но, как продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Продать жилье с неузаконенной перепланировкой можно, если:

  • Вы не скрываете от потенциального клиента, что имеются некие изменения в квартире, но эти изменения не урегулированы законодательно.
  • Если покупатель соглашается все же купить жилье, то в договоре о купле-продаже вы просто включаете пункт о необходимости переоформления изменений после того, как квартира перейдёт к покупателю. Покупатель берёт на себе весь процесс оформления, в том числе и денежную сторону.
  • Конечно, цену на продажу жилья придётся снизить на 10–20%. Именно поэтому, прежде чем продавать квартиру, необходимо просчитать все траты на оформление перепланировки. Полученный результат отнимите от реальной стоимости квартиры.

Затруднительно будет продать квартиру с неузаконенной перепланировкой гражданину, который собирается купить её в ипотеку. Скорее всего, банк не согласится брать такую квартиру в залог. Но иногда банки идут навстречу.

Можно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры

Очень часто собственник жилья оформляет перепланировку при продаже жилья. Пока квартира находилась в его собственности, ему казалось, что делать с ней он может все что захочет. Именно поэтому согласовывать свои действия он не собирался. Поэтому нет разрешения, поэтому перепланировка не узаконена.

Мы рассмотрели варианты продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой. Но что делать, если нет покупателя, который захочет покупать такую квартиру. В этом случае придётся оформлять перепланировку при продаже квартиры.

Стоит отметить, что неузаконенная перепланировка – это нарушение законодательства. Если есть нарушение, то положено и наказание. В этом случае будет административное наказание, то есть собственник отделается только штрафом.

Но есть вариант, который поможет избежать наложения штрафа. Для этого необходимо провести узаконивание планировки, которой ещё не было. В этом случае вам необходимо договориться с архитектором из районного отдела, который сможет составить проект изменений.

Этот проект нужно согласовать с Жилищной инспекцией. После того как будет выдано разрешение на перепланировку, вам необходимо дождаться окончания предполагаемых работ. Затем оформляется акт завершения перепланировки.

После этого можно идти в БТИ и получать новый технический паспорт на квартиру. Без согласия на строительные действия невозможно будет оформить все на законодательном уровне. Конечно, процедура продажи жилья может затянуться на полгода, но зато вам не придётся урезать цену при продаже.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Есть люди, которые специально замалчивают этот факт. Они не хотят снижать цену за квартиру с несогласованной планировкой, именно поэтому об этом факте не говорят потенциальному покупателю. Если вам «посчастливилось» купить именно такую квартиру, то не стоит паниковать.

Исправить ситуацию можно. Конечно, придётся потратить нервы и деньги на судебные разбирательства. Но в этом случае суд будет на вашей стороне. Вы сможете потребовать расторжение договора купли-продажи, а также возмещение убытков, которые вы понесли при переезде.

Другая ситуация, если вас предупредили об этом факте. Вы дали согласие на покупку, так как цена на жилье снижена. Конечно, придётся побегать по разным инстанциям, чтобы оформить планировку на законном уровне. В противном случае вам, как новому собственнику вменят штраф.

Самое главное при покупке такой квартиры возможность согласовать и узаконить строительные изменения. Если сделать это невозможно, то вам придётся вернуть квартиру в начальное положение. То есть устранить все «художества» прошлого собственника.

Если вы покупаете жилье в ипотеку, то будут сложности именно с покупкой жилья с несогласованной планировкой. Нечасто банки берут такие квартиры в залог. Если выяснится, что планировка подлежит согласованию, то кредит вам одобрят.

Для оформления строительных изменений необходимо собрать следующие документы:

  • Документ, которые подтверждает ваше право собственности на квартиру. В данном случае это договор купли-продажи.
  • Домовая книга. Вам необходимо предоставить данные обо всех прописанных в этой квартире.
  • Заявления о согласии всех совершеннолетних, которые прописаны в квартире. Этот документ должен быть заверен сотрудником ТСЖ.

Стоит отметить, что оформить планировку необходимо в течение 6 месяцев со дня покупки жилья.

Наказание за неузаконенную перепланировку

Если гражданин проигнорировал процедуру согласования планировки и не узаконил её, то он понесёт наказание. В этом случае законодатель ограничивается административным наказанием в виде штрафа. Это в том случае, если из-за таких действий никто не пострадал.

Если не был причинен вред незаконной планировкой жилья, то гражданин несёт административную ответственность:

  • Гражданин за несогласованную планировку наказывается штрафом от 2 до 3 тыс. рублей.
  • Должностное лицо – от 4 до 5 тыс. рублей.
  • Юридическое лицо – от 40 до 50 тыс. рублей.

Если самовольная планировка (не прошедшая согласования) нанесла ущерб третьим лицам:

  • Гражданин наказывается штрафом до 5 тыс. рублей.
  • Должностное лицо наказывается штрафом до 50 тыс. рублей.
  • Юридическое лицо наказывается штрафом до 300 тыс. рублей.

В случае если третьим лицам удастся доказать, что ущерб от такой планировки очень серьёзный, а гражданин делал планировку умышленно, то наказание будет более строгим. В этом случае может быть заведено и уголовное дело.

Итак, подведём итоги. Мы рассмотрели вопрос о продаже жилья с незаконной планировкой. В качестве вывода ответим на несколько вопросов по статье.

  • Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной? Продать можно. Для этого необходимо пройти согласование с Жилищной инспекцией о внесении изменений. Также согласование необходимо и с жильцами дома. Третье согласование — это с покупателем, если вы не захотели согласовывать этот вопрос с инспекцией и оформлять строительные изменения.
  • Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Есть два варианта – это согласовать вопрос с покупателем и снизить цену на жилье, оформить перепланировку при продаже.
  • Кто должен нести ответственность за несогласованную перепланировку? Ответственность несёт собственник жилья. Совершенно не важно, как её получил: купил, получил в наследство или в подарок.
  • Что делать, если купили жилье с несогласованной перепланировкой? Если об этом факте бывший собственник умолчал, то вы можете подать в суд и потребовать расторжения договора купли-продажи и возмещения убытков.
  • Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры? Собственнику квартиры в любом случае придётся это сделать. Если вы согласуете этот вопрос с покупателем, то самостоятельно оформлять перепланировку не нужно будет.

Стоит отметить: продать жилье без согласования строительных изменений, а также без оформления законности этих действий, будет очень сложно.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-pereplanirovkoy-esli-ona-neuzakonennaya

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: 4 основных варианта

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

С неузаконенной перепланировкой можно в своей квартире жить годами, до момента, пока вы не пожелаете ее продать. Узаконивание перепланировки занимает от 2 месяцев и стоит несколько тысяч рублей. А неузаконенные изменения в жилище чреваты проблемами с поиском покупателя и составлением договора. Но продать квартиру с капитальными трансформациями все-таки можно.

Итак, можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой и как это сделать?

Перепланировки, незаконные «по умолчанию»

Некоторые изменения не допускаются законом ввиду их негативного влияния на благоустройство остальных квартир. К таким относятся:

  1. Демонтаж капитальных стен.
  2. Объединение лоджии или балкона с кухней или жилой комнатой.
  3. Объединение комнаты с кухней, оборудованной газовой плитой.
  4. Капитальные ремонтные работы, включающие изменения в электрическом, газовом или сантехническом оборудовании, обслуживающем весь дом.
  5. Оборудование «теплого пола» с подключением к общей сети элекропитания.
  6. Работы по перепланировке с критическим изменением веса межэтажной плиты перекрытия.
  7. Объединение санузлов с жилыми комнатами и менять общую площадь квартиры.
  8. Ремонтные работы на мансардном этаже с изменениями кровли и эксплуатацией чердака, который считается общей собственностью всех жильцов. Однако допускаются подобные действия при условии предварительного согласования со всеми соседями в доме.

Это те случаи, при которых узаконивание почти невозможно, что может стать серьезным препятствием в процессе продажи. Иногда риэлторы умалчивают факт наличия перепланировки и квартира продается. Все дальнейшие тяжбы с этим объектом возлагаются на покупателя.

Как узаконить перепланировку квартиры? Пошаговая инструкция тут.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой: основные варианты

При несложных изменениях останется только внести некоторые правки в технический паспорт жилья. С перепланировкой не возникнет проблем, если она была сделана в целях обоснованного улучшения жилищных условий.

Это такие работы, как:

  • Расширение жилплощади за счет коридора или вспомогательной конструкции (антресоли, кладовки).
  • Перенос дверного проема на некапитальную стену.
  • Снос подоконной части к балкону с целью монтажа раздвижных дверей (без выноса радиатора отопления на балкон).
  • Объединение помещения или продел проема без затрагивания несущих стен.

Основные варианты продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой.

Узаконить через суд задним числом

При согласии покупателя, узаконивание перепланировки перед продажей можно не делать. Договор купли-продажи может быть составлен и так. Если при подготовке бумаг возникла необходимость пригласить представителя органов БТИ, то последние имеют право поставить в договоре штамп, обязывающий заняться узакониванием уже нового владельца.

Покупатель же имеет право обратиться в суд, чтобы оформить изменения в квартире задним числом. Если речь о разрешенных трансформациях, то решение принимается по упрощенной схеме, иногда менее чем за месяц. В среднем в 2015 году процедура стоит от 10-15 тыс. и занимает до 6-8 месяцев (если были затронуты капитальные конструкции).

Обращению в суд предшествует подача документов в гос. органы на уровне МВК. Иск подается после их отказа. Подать запрос в обход этих структур не получится.

Как узаконить перепланировку квартиры через суд и какие документы для этого потребуются — читайте в этой статье.

Сделать 10% скидку

Если перепланировка эксклюзивная и удобная, то квартира продается даже по завышенной цене. Другое дело с проблемными документами: люди боятся покупать квартиры с самовольной планировкой.

Здесь риэлторы обычно предлагают владельцам сделать 10% скидку, чтобы покрыть расходы покупателя на оформление нового техпаспорта. Дальше заключение договора купли-продажи проходит по стандартной схеме.

Вернуть, как было

В самых сложных случаях при продаже жилья БТИ может потребовать вернуть обстановку внутри квартиры в изначальное состояние. Подобное решение выносится относительно категорически неприемлемых изменений, приносящих вред другим квартирам дома.

Продажа и покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в ипотеку.

Как купить квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку?

Банки начали снисходительно относиться к недвижимости с самовольной перепланировкой. Особенно если в дальнейшем нет препятствия для ее законного оформления. В таком случае договор с покупателем заключается в стандартном режиме, но кредитодатель обязывает заемщика оформить все бумаги по перепланировке в течение 6 месяцев со дня покупки.

Перед покупкой объект осматривает аккредитованный оценщик от банка. Если преобразования жилплощади нерадикальные, специалист одобряет прием жилья в качестве залога по ипотеке.

Обязательная документация для перепланировки

  • Свидетельство права собственности (договор наследования, приватизации, купли-продажи).
  • Справка из домовой книги с перечнем всех прописанных жильцов.
  • Согласие всех совершеннолетних, кто прописан на жилплощади. Оно обязательно заверяется в ТСЖ.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: судебные прецеденты

Допустим, что вы решили объединить туалет и ванную, несколько задевая сантехнический шкаф. Снос не несущей стены в пределах санузла допускается.

Но по второй части (трансформации с сантехническим оборудованием, которые могут сказаться на исправности такового во всем доме) нужно согласование со всеми жильцами, жилищной комиссией. При отсутствии согласия, суд однозначен – отказ от узаконивания.

Вариант второй: законодательство не запрещает продажу жилья с неузаконенной перепланировкой. Однако в документации появится обременение для будущего владельца: узаконить или вернуть обстановку в первоначальный вид.

На этот счет есть в законе приписка, позволяющая новому собственнику вернуть жилье продавцу и отсудить заплаченные средства за вычетом судебных издержек. Суд на стороне покупателя, особенно этот нюанс обнаружился постфактум.

Случай №3. Гражданин О. объединил санузлы, снес некапитальную стену к кладовке (сделал ее частью комнаты) и перенес ее в коридор. После обращения в БТИ был сделан новый техпаспорт, штрафа за предпринятые мероприятия не последовало. Квартира была продана в стандартном режиме.

Итог

  1. Можно продать квартиру с любой планировкой, узаконенной или нет. Главное, согласовать этот нюанс с покупателем.
  2. Если перепланировка качественная, нестандартная и узаконенная, жилье можно продать дороже на 10-15% от среднерыночной стоимости.

  3. В 20% случаев квартиры с неузаконенной перепланировкой продаются даже без осмотра представителями БТИ. При таком раскладе сложности могут всплыть только в попытке перепродать недвижимость.
  4. 4.

    В случае незаконной перепланировки, которую практически невозможно узаконить самостоятельно, можно обращаться в специализированные конторы. Это стоит денег, но шансов на благополучный исход дела больше.

  5. Если квартира продана, то все проблемы с узакониванием перепланировки ложатся на покупателя.

    До момента, пока новый владелец не решит доказать в суде, что изначально не был уведомлен в незаконности трансформаций в квартире.

  6. В 2015 году штраф за неузаконенную и незаконную перепланировку составляет от 3000 руб.

В свете того, что банки начали давать ипотеку на квартиры с «осложнениями», а закон старается защитить будущих владельцев от возможных проволочек с такой недвижимостью, при продаже жилья разумнее действовать в законном поле. Для сторон сделки купли-продажи это единственный взаимовыгодный подход.

Сколько стоит самостоятельно узаконить перепланировку квартиры, вы можете прочесть здесь.

Покупка и продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: на что необходимо обратить внимание и какие документы нужны? Смотрите следующее видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/pereplanirovka/prodazha-kvartiry-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj-4-osnovny-h-varianta.html

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2019 году

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Собственники жилых помещений часто изменяют планировку жилого помещения по своему вкусу и усмотрению, чтобы находиться в доме было комфортнее. Это влечет определенные последствия для жильцов – владельцев квартиры. Покупка и продажа недвижимости с перепланировкой имеет свои тонкости и нюансы.

Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:

  • об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
  • о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту

Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>

Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:

  • Жилищный кодекс РФ
  • СанПиН и СНиП
  • Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»

Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища.

Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют.

Необходимо разобраться подробнее.

Виды перепланировок

В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:

  • разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
  • замена ванны на душевую кабину;
  • сдвиг санитарных приборов;
  • перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
  • перенос перегородок с одного места на другое;
  • замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.

К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:

  • соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
  • объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
  • расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
  • создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
  • перестановка газового оборудования и систем газоснабжения

Вопрос возможности

Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.

Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.

В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:

  • продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
  • покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки

Продажа жилой недвижимости без документов на перепланировку

В случае, если покупатель согласен приобрести квартиру с перепланировкой, не зафиксированной в технических документах, то ему стоит знать обо всех возможных рисках:

  • высокая вероятность признания сделки недействительной, так как может быть выявлено несоответствие документов действительности
  • несение дополнительных денежных трат на узаконивание переустройства
  • возможные судебные расходы, если перепланировка будет оспариваться

Исходя из этого, покупатель может потребовать снижения стоимости квартиры, обосновав возможными последствиями. Опытные риелторы говорят, что такие жилые помещения теряют в цене до 20%.

Квартира с перепланировкой и ипотека

Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.

Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.

Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия.

До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок.

В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.

Как сделать перепланировку в ипотечной квартире

Санкции за незаконную перепланировку

Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа.

Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб.

А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.

Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.

Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.

Как выявляют незаконную перепланировку

Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:

  1. В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
  2. Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
  3. Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.

Как решить вопрос с незаконной перепланировкой

Чтобы не возникли сложности при купле-продаже квартиры с незарегистрированной перепланировкой, необходимо ее узаконить. Удобнее это сделать еще до продажи квартиры собственнику, чтобы не было проблем при регистрации договора. Инструкция и порядок действий по тому, как узаконить сделку, выглядит так:

Весь комплект документации передается в жилищную инспекцию. Условия по срокам варьируются от 2 месяцев до полугода. Можно ли электронно оформить запрос? Такая возможность есть на портале Госуслуг. При этом срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.

Если не нарушены строительные нормы при перепланировке, то сложности ее согласования и вероятность получения отказа отсутствует.

Консультация юриста по поводу продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой

На сколько возможна сделка продажи и какие документы Вам могут пригодиться? Узнайте все необходимые нюансы у наших специалистов, написав нам через форму ниже.

В данном видео доступно объясняется план действий по оформлению перепланировки:

(12 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://fedzakon.ru/nedvijimost/prodat-kvartiru-s-neuzakonennoy-pereplanirovkoy

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.