+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Как составить предварительный договор аренды недвижимого имущества?

Содержание

Правила составления предварительного договора аренды помещения

Как составить предварительный договор аренды недвижимого имущества?

Предварительный договор аренды заключается в ситуациях, когда собственник определенных объектов недвижимости, находящихся на этапе строительства, хочет начать получать прибыль еще до завершения работ, а также найти арендатора на каждое помещение заранее.

Если нежилые помещения, подлежащие сдаче в аренду, еще не достроены, то с клиентами заключается предварительный договор аренды.

Что такое предварительный договор аренды нежилого помещения

Предварительный договор аренды закрепляет определенные обязательства между владельцем недостроенного помещения и арендатором. При этом, обе стороны могут получить существенную выгоду от сделки.

Что такое договор социального найма жилья и как его составить, подробности читайте здесь.

В договоре подробно фиксируются условия и сроки перехода в помещения в эксплуатацию арендатором, при этом, он уплачивает владельцу недвижимости большое финансовое вознаграждение. Владелец помещения, в свою очередь, теряет право передать помещение в аренду иному лицу, изменять условия в невыгодную для арендатора сторону и использовать помещение для других целей.

Основная выгода аренды помещений на этапе строительства заключается в максимально выгодных условиях. Это возможность за относительно небольшую сумму инвестиций гарантировано получить в долгосрочную аренду на выгодных условиях высококачественную недвижимость.

Что такое предварительный договор?

Законодательство

Законодательное регулирование процедуры заключения предварительного договора аренды помещений базируется на положениях Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации.

Юридическое определение термина «предварительный договор аренды», а также требования к составлению данного документа, указаны в 429 статье кодекса.

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Правила составления договора и его особенности

Основные риски заключаются, как в возможности незавершенного строительства, так и в затягивании сроков завершения государственной регистрации помещения и введения его в эксплуатацию. Преимущества заключения предварительного договора аренды нежилого помещения для некоторых предпринимателей кажутся очевидными, из-за чего они готовы рискнуть ради получения выгоды.

При этом, законодательство гарантирует арендаторам и арендодателям несколько законных способов защиты от рисков:

  • Право на получение исчерпывающей информации об арендодателе и его предпринимательской деятельности. Также арендатор имеет право на просмотр любых документов для подтверждения информации об арендодателей, за исключением тех, которые содержат коммерческую тайну.
  • Возможность закрепления в договоре определенных штрафных санкций, которые предусматриваются за невыполнение сторонами взятых на себя обязательств. Средства направляются на компенсацию потерь пострадавшей стороны.
  • Для защиты прав арендодателя предусмотрена возможность проверки платежеспособности арендатора через доступ к информации о банковских счетах или внесение авансового платежа (второй вариант является более популярным, поскольку, арендодатель в такой ситуации получает приток финансовых инвестиций на завершение работ).

Пошаговая инструкция

Процедура оформления предварительного договора аренды помещений состоит из следующих шагов:

  1. Предприниматель подбирает оптимальное помещение для бизнеса, учитывая факторы расположения, площади, доступных коммуникаций и планируемого дизайна постройки.
  2. Предприниматель согласовывает с владельцем помещения условия аренды и перехода объекта в эксплуатацию, а также согласовывают гарантии выполнения обязательств.
  3. Все договоренности фиксируются письменно по специальной форме и заверяют документ у нотариуса.
  4. Арендатор выплачивает авансовый платеж или выполняет иные условия договора.
  5. По завершению строительных работ право аренды вступает силу, и арендатор начинает эксплуатацию помещения.

Что такое предварительный договор аренды, смотрите в этом видео:

Условия договора

Как составить договор на посуточную аренду квартиры, узнаете из этой статьи.

Также условия договора обеспечивают гарантии выполнения обязательств каждой стороной. Также в договоре указывается выгода, которую получает каждая сторона от совершения сделки.

Требования

Законодательство устанавливает определенные требования к оформлению и содержанию предварительного договора аренда помещений. Такой документ должен содержать следующую информацию:

  • ФИО сторон и регистрационные данные (для юридических лиц название компании);
  • определение предмета договора аренды, а также даты подписания основного договора;
  • фиксация условий будущего договора аренды;
  • реквизиты сторон и подписи участников договора. Образец договора. можно скачать ниже.

Стоит также указать определенные нюансы, которые должны учитывать стороны при составлении договора:

    1. В договоре четко фиксируется дата, до которой должен быть подписан основной договор аренды, а помещение достроено и передано в эксплуатацию.
    2. Поскольку, несвоевременное выполнение арендодателем своих обязательств может привести к существенным финансовым потерям арендатора, а также отказ арендатора от эксплуатации помещения по завершению сторон, может привести к существенным убыткам обоих сторон, они имеют право на закрепление в договоре определенных штрафных санкций за невыполнение противоположной стороной ключевых условий договора.
    3. Арендодатель после передачи помещения арендатору должен получить акт о передаче помещения в эксплуатацию, который станет документальным подтверждением отсутствия от противоположной стороны претензий к процедуре.

Способы минимизации вероятности обмана

Каждая из сторон имеет право закрепить за собой определенные гарантии выполнения условий другой стороной. Минимизировать риск обмана можно при помощи следующих способов:

  • Арендатору желательно настоять на установлении максимально жестких штрафных санкций для минимизации рисков.
  • Каждой из сторон рекомендуется максимально тщательно проверить информацию о партнере, а также достоверность предоставленных противоположной стороной данных.
  • Арендодатель имеет право потребовать от арендатора документы, подтверждающие его платежеспособность, а также внесения авансового платежа.

Даже если партнер не признает претензий и откажется выплачивать компенсацию, противоположная сторона может отстоять свои интересы через суд.

Особенности аренды нежилых помещений, рассмотрены в этом видео:

Определение сроков

В четвертом пункте 429 статьи Гражданского кодекса РФ прописано, что такой договор не может не иметь конечных сроков выполнения арендодателем своих обязательств. При этом, если стороны в документе не указывают иную дату заключения основного соглашения, то законодательство предусматривает срок обязательного выполнения застройщиком обязательств в один год.

Как сдать квартиру в аренду, читайте тут.

Понятие задатка и обеспечительного платежа

Задаток или обеспечительный платеж — это разные названия денежного вознаграждения, которое выплачивает арендатор арендодателю.

Зачем нужен предварительный договор аренды нежилого помещения

Заключение предварительного договора аренды является выгодным для обеих сторон. Арендатор получает определенные гарантии на получение хорошего помещения на выгодных условиях в краткосрочной перспективе, а арендодатель имеет возможность привлечь финансовые инвестиции для завершения строительных работ, а также гарантии получения прибыли сразу после введения объекта в эксплуатацию.

Судебная практика

Чаще всего судебные разбирательства происходят по следующим причинам:

  1. Арендатор хочет получить компенсацию за несоблюдение сроков арендодателем.
  2. Арендатор хочет получить компенсацию из-за банкротства арендодателя и незавершенных строительных работ.
  3. Мошеннические действия со стороны арендодателя, составление заведомо недействительного договора путем злоупотребления доверием партнера. В таких ситуациях получить компенсацию через договор, как правило, невозможно. Арендатору необходимо ссылаться на факт мошенничества.

Пример предварительного договора аренды.

Решения суда чаще всего зависит от грамотности составления условий договора, а также от доводов, приведенных сторонами в ходе процесса.

Советы юристов

Профессиональные юристы советуют тщательно вычитывать условия договоров, а также пользоваться помощью опытных адвокатов, которые помогут составить договор правильно и защитить свои интересы. Заключение предварительного договора аренды выгодно, как арендодателю, так и арендатору, но такое соглашение имеет определенные риски, которые нужно учитывать в процессе сделки.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499 )450-27-46 (Москва)

+7 (812) 317-55-21 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://proprietor.ru/nedvizhimost/arenda-i-s-em-zhil-ya/predvaritelnii-dogovor-arendy-nezilogo-pomeshheniya.html

Образец предварительного договора аренды нежилого помещения

Как составить предварительный договор аренды недвижимого имущества?

Предварительный договор аренды помещения — это документ, фиксирующий намерение арендодателя и арендатора заключить основное соглашение. Такой вариант актуален в случае, если по определенным причинам основной акт не может быть оформлен с учетом его существенных условий. В этой ситуации предварительный договор становится гарантией заключения сделки в будущем.

Условия предварительного договора

Существенными условиями аренды нежилых помещений выделяют подробное описание объекта недвижимости. Также законодательство подчеркивает, что арендодателем может выступать только собственник или его законный представитель.

С учетом данного фактора нередко возникают трудности с предпринимательской деятельностью. В процессе постройки объекта недвижимости или оформления прав на него владелец может найти арендатора, но не может еще заключить основной договор.

Предварительное соглашение позволяет зафиксировать намерение арендодателя и арендатора. Документ не предоставляет никаких прав владения — только обязательства заключить основное соглашение в указанные сроки.

Составление предварительного договора аренды позволяет предпринимателю получить гарантии стабильного положения. В этом случае уже готовое и оформленное помещение не будет простаивать неопределенное время. Договор аренды будет заключен сразу после ввода объекта в эксплуатацию.

Предварительное соглашение актуально и для арендатора. На этапе строительства или оформления можно договориться о более выгодной аренде. Ключевым аспектом выделяют условия документа — они должны полностью соответствовать будущему договору.

Ориентировочная площадь помещения, сроки аренды, ее стоимость, порядок внесения платежей — все это отражается в предварительном соглашении. Затем достигнутые договоренности переносятся в основной документ.

Стороны могут изменить определенные условия только по обоюдному согласию. В ином случае предварительный договор становится основой для принуждения контрагента к соответствующим обязательствам. Для наличия подобных гарантий обращают внимание на правила составления такого документа.

договора

Предварительный договор аренды помещения составляется по тем же принципам, что и основной. В соглашении должны присутствовать следующие аспекты:

  • реквизиты арендодателя и арендатора, полные имена и наименования физических и юридических лиц;
  • предмет сделки — описание соответствующего объекта недвижимости;
  • основные условия предполагаемой аренды;
  • положения о сроках и порядке заключения основного договора;
  • юридические адреса и банковские реквизиты арендатора и арендодателя;
  • подписи и дата составления.

Ключевым вопросом при составлении предварительного договора аренды выделяют предмет соглашения. При неоконченном строительстве в документе не может быть приведена точная техническая информация по объекту недвижимости и его помещениям.

В судебной практике присутствуют случаи, когда предварительный договор признавался недействительным из-за отсутствия сведений об объекте. С учетом данного фактора рекомендуется указывать:

  • полный адрес объекта, включая этажность здания, местонахождение помещения;
  • ориентировочную площадь, количество комнат, иную предварительную техническую информацию;
  • любые подробности, позволяющие охарактеризовать нужное помещение.

Также существенным условием составления предварительного договора выделяют описание условий, по которым предполагается заключить основное соглашение. Все аспекты прописываются подробно, не допускается двойное толкование или расплывчатые формулировки.

Дополнительно должны приводиться условия заключения основного договора аренды или расторжение договоренности. Прописывается выплата компенсаций и неустойки в случае отказа одной из сторон выполнять свои обязательства. Ключевую роль в данном вопросе играет предоставление задатка.

Задаток

Вопрос о предоставлении аванса или задатка по предварительному договору аренды долгое время считался спорным. Законодательство подчеркивает, что данное соглашение не подразумевает заключения материальной сделки, соответственно права владения объектом не предоставляется.

В данном контексте передача задатка не может расцениваться как аванс в счет будущей аренды. В соответствии со статьей 380 ГК РФ, задаток считается залогом выполнения обязательств по заключению основного соглашения на базе предварительного.

При отказе от обязательств представленный задаток становится компенсацией контрагенту. Помимо нее могут предусматриваться и иные условия возмещения убытков — соответствующие положения должны присутствовать в соглашении.

Сроки подписания

Срок предварительного договора аренды — период, в течение которого должно быть заключено основное соглашение. Данное положение считается одним из ключевых условий договоренности. При ее отсутствии, документ действует в течение года с момента подписания.

Если арендодатель и арендатор не заключают основное соглашение аренды в течение установленного срока — предварительное соглашение считается расторгнутым. В данном случае могут предусматриваться выплаты неустойки и штрафы заинтересованной стороне.

Срок действия договоренности определяется сторонами в соответствии со статьей 190 ГК РФ. Ориентировочным значением может быть календарная дата, фиксированный период или предстоящее событие, наступление которого неизбежно.

Не допускается привязывать срок действия к событиям, зависящим от одной из сторон. Окончание строительства, оформление документов, иные действия — все это не может формировать сроки заключения основного договора аренды.

Если в договоре присутствуют подобные условия — срок действия считается неурегулированным. То есть, соглашение будет действовать год, как и в случае, если его период не указан вовсе.

Порядок расторжения

Основанием для расторжения предварительного договора аренды может быть:

  • неактуальность соглашения — найдены более выгодные условия сотрудничества;
  • невозможность выполнения обязательств — разрушение здания, отсутствие средств для окончания строительства, форс-мажор;
  • истечение срока действия предварительной договоренности;
  • нарушение одной из сторон условий соглашения.

Порядок расторжения должен быть прописан в документе. Подразумевается выплата неустойки и штрафов, возврат задатка. При решении спорных ситуаций арендодатель и арендатор руководствуются соответствующими положениями.

При нарушении условий предварительного договора контрагент вправе обратиться с иском в суд. В заявлении он может требовать как выполнения обязательств по оформлению аренды, так и расторжения договора с выплатой соответствующей компенсации.

Образец и бланк

Предварительный договор аренды помещений не имеет утвержденной законодательством формы. Документ составляется с учетом общих предписаний к оформлению сделок. При этом его составление также имеет и ряд нюансов.

Соглашение оформляется в едином письменном виде в двух экземплярах, каждый из которых подписывается арендодателем и арендатором. Форма и условия предварительного документа должны соответствовать структуре и содержанию основного.

К документу также могут прилагаться и дополнительные акты — утвержденная сторонами форма основного договора аренды, акт приема-передачи, график платежей. При их наличии соответствующий перечень приводится и в тексте предварительного соглашения.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Источник: https://ahrfn.com/kvartplata/obrazec-predvaritelnogo-dogovora-arendy-nezhilogo-pomeshheniya.html

Предварительный договор аренды, Комментарий, разъяснение, статья от 20 сентября 2007 года

Как составить предварительный договор аренды недвижимого имущества?

Экономико-правовой бюллетень, N 9, 2007 год

И.М.Кирюшина,
А.В.Тюрина

Вероятны случаи, когдастороны согласовали все существенные условия договора аренды, ноокончательно оформить отношения в виде договора аренды по разнымпричинам не удается. Нерешительность контрагента, потребность болеедетально проработать нюансы предстоящего договора аренды могутстать препятствием к завершению оформления договора аренды.

На практике частовстречаются случаи, когда все существенные условия договора арендысогласованы, а сам объект аренды еще не существует. Например,здание торгового центра, в котором помещения будут переданы варенду, еще не построено. В таком случае договор аренды не будетиметь юридическую силу, а подписанный – считается незаключенным илинедействительным по следующим причинам.

Во-первых, стороны несмогут указать в договоре одно из существенных условий – данные,позволяющие определенно установить конкретное помещение, подлежащеепередаче (п.3ст.607 ГК РФ), поскольку здание еще не построено, т.е. объектаренды фактически отсутствует. Впрочем, способы обхода данноготребования имеются, о чем мы расскажем ниже.

Во-вторых, арендодателемпо договору аренды может выступать собственник или лица,управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду(п.1ст.608 ГК РФ).

Арендодатель станет собственником или носителеминых вещных прав только после оформления соответствующих прав нанедвижимое имущество, которое возможно только после окончаниястроительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Причем права нанедвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

Следовательно, отсутствиезарегистрированных прав на помещение делает договор арендыизначально не соответствующим закону, т.е. договор считаетсянедействительным в соответствии со ст.169ГК РФ.

Таким образом, в случаях,когда имеются обстоятельства, препятствующие заключению договорааренды, на помощь может прийти предварительный договор аренды.

Правда, использовать его можно не всегда (см. разделы “Объектаренды в строящемся здании” и “Предварительный договор арендыпомещений в непостроенных зданиях”).

По предварительномудоговору стороны согласно п.1ст.429 ГК РФ обязуются заключить в будущем договор о передачеимущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор)на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договораренды призван зафиксировать договоренности, которые уже достигнутысторонами, с принятием обеими сторонами обязанности заключить вбудущем основной договор на согласованных условиях.

Как показывает практика,стороны часто используют предварительный договор аренды.

Однаконередко такой документ составляется без учета условий, которыепридают ему юридическую силу. Одни это делают умышленно, оставляяза собой последнее решающее слово, другие – вследствие незнаниянорм гражданского законодательства.

Как уберечь себя отнедобросовестных контрагентов, манипулирующих на рынке арендныхправоотношений, используя инструмент предварительного договора?

Исходя из сложившейсяпрактики ярким примером применения предварительного договора можносчитать договор, заключаемый на стадии строительства здания,помещения которого будут сдаваться в аренду после окончаниястроительства и оформления арендодателем прав на эти помещения. Вданном случае предварительный договор является инструментомфиксации гарантии обещания потенциального арендодателя передать варенду помещения после окончания строительства.

Вместе с тем не стоитзабывать, что предварительный договор не предоставляет тех прав иобязанностей, которые появляются благодаря договору аренды.Применение предварительного договора на стадии строительства имеетсвои слабые стороны, которые могут привести к признанию егонедействительным. Об этом также стоит помнить. Избежатьнезапланированных последствий помогут рекомендации, изложенныениже.

Существенные условия предварительного договора

Для того чтобыпредварительный договор приобрел юридическую силу, он долженотвечать требованиям, содержащимся в ст.429ГК РФ.

Предварительный договордолжен содержать все существенные условия, включая условия,позволяющие установить предмет (п.3ст.429 ГК РФ).

Под предметом договорапонимается обязательство, вытекающее из договора и представляющеесобой действия (или бездействие), которые должна совершитьобязанная сторона (или соответственно воздержаться от ихсовершения).

Предметом договора арендыявляются действия арендодателя по предоставлению помещения в арендуарендатору и действия арендатора по принятию помещения по временноевладение и (или) пользование с уплатой арендодателю определеннойцены.

Юридическая сила договоразависит от согласования всех существенных условий договора присоблюдении требуемой законом формы (п.1ст.432 ГК РФ).

Всостав существенных условий предварительного договора аренды входитполный набор существенных условий основного договора аренды.

Помимо предмета договорак существенным условиям относятся условия, которые названы в законеили иных правовых актах в качестве таковых или необходимые длядоговоров данного вида, а также все те условия, относительнокоторых по заявлению одной из сторон должно быть достигнутосоглашение.

Итак, дляпредварительного договора аренды перечень существенных условий, безкоторых договор будет считаться незаключенным, содержится в главе34 “Аренда” ГК РФ. Здесь см. раздел”Условия договора аренды помещений” (с.38).

Формапредварительного договора аренды

Важный момент, на которыйтакже следует обратить внимание, – это форма договора. Всоответствии с п.2ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме,установленной для основного договора, а если форма основногодоговора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правило форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Договор аренды в любомслучае согласно требованию п.1ст.609 и ст.651ГК РФ должен быть заключен в письменной форме как единыйдокумент, подписанный сторонами. Вместе с тем п.2ст.609 и п.2ст.651 ГК РФ указывают на необходимость государственнойрегистрации договора аренды помещений, если срок аренды составляетне менее одного года.

Предположим, что стороныпланируют в будущем заключить основной договор аренды на срок,требующий обязательной государственной регистрации, например напять лет.

Обязаны ли стороны в этой ситуации регистрироватьпредварительный договор аренды? Является ли факт государственнойрегистрации элементом формы предварительного договора по ГК РФ?

Предварительный договораренды не подлежит государственной регистрации, достаточно того,что он заключается в письменной форме единого документа.

Такойвывод был сделан Президиумом ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 N 59″Обзор практики разрешения споров, связанных с применениемФедерального закона “О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним”” (далее – информационное письмо N 59).

Вчастности, в п.

14информационного письма N 59 сказано, что предварительныйдоговор, по которому стороны обязуются в будущем заключить основнойдоговор, подлежащий государственной регистрации, государственнойрегистрации не подлежит.

Ктакому выводу суд пришел, рассматривая дело, инициированноеиндивидуальным предпринимателем, который пытался обязать оппонентазаключить договор аренды на 25 лет на условиях предварительнозаключенного договора аренды. Ответчик свои возражения обосновывалотсутствием государственной регистрации предварительного договорааренды, ссылаясь на ст.

429ГК РФ, обязывающую придавать предварительному договору формуосновного договора. Основной договор аренды, без сомнений, подлежалгосударственной регистрации, поскольку срок аренды составлял 25лет.

Суд указал, что в силуп.2ст.429 ГК РФ к предварительному договору применяются правилатолько о форме основного договора.

Условие об обязательнойгосударственной регистрации договора аренды здания или сооруженияна срок не менее одного года, установленное п.2ст.651 ГК РФ, не является элементом формы этогодоговора.

Предварительный договор,по которому стороны договорились заключить договор арендыпомещения, подлежащий государственной регистрации, не являетсятакже и сделкой с недвижимостью исходя из требований ст.164ГК РФ. Указанная статья обязывает осуществлять государственнуюрегистрацию сделок с землей и с другим недвижимым имуществом,включая помещения.

Предметом жепредварительного договора аренды является обязательство сторон поповоду заключения в будущем договора аренды (основного договора), ане обязательства по поводу недвижимого имущества.

Срокпредварительного договора аренды

Следующее важное условие,которое желательно включить в предварительный договор аренды, –срок, в течение которого стороны обязуются заключить основнойдоговор.

Обращаем вниманиена желательность, а не обязательность включения в предварительныйдоговор такого условия.

Именно указанное условие предоставляетвозможность потенциальному арендодателю предпринять меры дляпрекращения предварительного договора.

По общему правилу,содержащемуся в п.4ст.

429 ГК РФ, если стороны не указали в договоре срок, втечение которого будет заключен основной договор, то основнойдоговор подлежит заключению в течение года с моментазаключения предварительного договора.

Как можно использоватьотсутствие срока в предварительном договоре?

Приведем пример.

Послезаключения предварительного договора арендодатель нашел болеевыгодного арендатора, предлагающего повышенный размер аренднойплаты.
Естественно, возможностьполучения большей прибыли является причиной потери интереса к менеевыгодному арендатору.

И если, с одной стороны, имеется заключенныйпредварительный договор, связывающий свободу решений арендодателя,то, с другой стороны, имеются и вполне законные методы снять с себяранее взятые обязательства. Самый простой – взаимное соглашениесторон о расторжении предварительного договора аренды.

Впрочем,указанный метод не самый простой с точки зрения реализации,поскольку зависит от воли обеих сторон, в том числе и арендатора,который вряд ли согласится отказаться от выгодного договора.

Остановимся на условияхпрекращения действия предварительного договора аренды пооснованиям, предусмотренным специальной статьей, посвященнойпредварительному договору (ст.429ГК РФ).

По общему правилу,изложенному в п.6ст.429 ГК РФ, предварительный договор прекращает свое действие,если до окончания срока, в который стороны должны заключитьосновной договор, он не будет заключен либо одна из сторон ненаправит другой стороне предложение заключить этот договор.

Прекращение предварительного договора аренды

Представим ситуацию.Предварительный договор заключен. Но другим потенциальнымарендатором арендодателю предложены более выгодные условия.

Арендодатель заинтересовался новым прибыльным предложением иначинает поиск причин и возможностей, которые станут препятствиемдля исполнения договора с менее выгодными условиями. Как можетпоступить арендодатель в данной ситуации? Есть несколько вариантовего действий.

Первый вариантвозможен при отсутствии условия о сроке в предварительномдоговоре.

Если срок действияпредварительного договора один год, арендодатель может занятьпассивную роль и ожидать, когда истечет один год с моментазаключения предварительного договора.

Со следующего дня послеистечения одного года предварительный договор считаетсяпрекратившим свое действие в соответствии с п.6ст.429 ГК РФ.

Источник: http://docs.cntd.ru/document/902079252

Предварительный договор аренды объекта недвижимости

Как составить предварительный договор аренды недвижимого имущества?

20.07.2018

Поскольку предварительные (организационные) договоры направлены не на передачу (распоряжение) имуществом, а на организацию взаимосвязей сторон будущего договора о передаче имущества, они вполне могут предусматривать обязательства по заключению договоров относительно имущества (вещей), которого еще нет в наличии на момент заключения договора либо относительно которого у будущего отчуждателя еще нет соответствующих вещных прав.

Данным положением объясняется и отсутствие в законе ограничений субъектного состава предварительного договора, подобных ограничениям субъектного состава договора аренды, предусмотренных императивным правилом ст.

608 ГК: если арендодатель должен быть титульным владельцем арендуемого имущества, имеющим право соответствующего распоряжения им, то для стороны предварительного договора этого не требуется, поскольку речь пока идет не о распоряжении этим имуществом (путем сдачи его в аренду), а лишь об установлении обязанности заключить в будущем договор о распоряжении соответствующим имуществом (в данном случае — о сдаче его в аренду).

Передача вещи, в том числе недвижимой, в собственность или в аренду и соответствующий переход прав на нее возможны только на основании основного договора (купли-продажи, аренды и т.д.

), а не на основании организационного по юридической природе предварительного договора.

Поэтому к последнему законом и предъявляются иные требования, нежели к первому (в отношении предмета, субъектного состава, государственной регистрации).

Предварительный договор аренды

Существует и противоположная позиция, сторонники которой полагают, что «исполнимость предварительного договора» не должна оцениваться, так как это уже вопрос действия договора, а не его заключения (Определение Президиума ВАС РФ от 3 апреля 2009 г. N ВАС-402/09).

Описание объекта в предварительном договоре должно обеспечивать возможность соотнести проектные характеристики с данными технического и кадастрового учета готового объекта.

Недобросовестная или утратившая интерес к договору сторона может использовать неточности договорных условий для того, чтобы освободиться от договорных обязательств и избежать при этом санкций либо, напротив, навязать другой стороне объект, не отвечающий изначальным намерениям сторон.

Нечеткое либо неполное описание будущего объекта аренды может повлечь за собой неисполнимость предварительного договора аренды из-за невозможности доказать, что реальный объект соответствует тому, что описан в предварительном договоре.

Если объект существенно изменяется, заключение договора аренды не укладывается в рамки исполнения предварительного договора — в таком случае стороны заключают новый договор в общем порядке. Понуждение к заключению основного договора в такой ситуации становится невозможным (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2010 г. по делу N А56-42657/2009).

Конференция ЮрКлуба

В чем Вы узрели загвоздку в оплате по предварительному договору, если в него внести условия коммерческого займа? Ведь предварительный договор должен содержать существенные условия основного. И кто запретит будущему арендатору выполнить свое обязательство по оплате предварительно?

В ГК РБ гл.42 ЗАЕМ И КРЕДИТ в ст.

770 имеет место институт коммерческого займа: «правила, установленные главой 42, распостраняются также на случаи аванса, предварительной оплаты , отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий заем), если иное не предусмотрено законодательством».
Т.е. в отличие от предоставления обычного займа коммерческий заем производится не по самостоятельному договору, а неразрывно связан с тем договором, условием которого является .

Налоговый учет расходов, связанных с предварительным договором аренды

Таким образом, заключенный сторонами спорный договор фактически являлся смешанным договором, содержащим не только условия предварительного договора субаренды нежилых помещений, но и условия о передаче этих помещений во владение будущему субарендатору в специально оговоренных целях для выполнения отделочных работ и о внесении им платы.

Учитывая изложенное, расходы по договору временного пользования имуществом в виде объекта капитального вложения, осуществляемые до момента государственной регистрации правообладателем права собственности на данный объект, учитываются для целей налогообложения прибыли в общеустановленном порядке.»

7 шагов заключения договора аренды земельного участка

Условия, предусматривающие необходимость в письменном удостоверении факта аренды земли многогранны. Главное в них то, что не составление договора или его ненадлежащее оформление аннулирует его действие и регламентирует его ничтожность, с вытекающими последствиями. В их числе могут быть:

Если предупреждения не произошло, лица могут сохранить установленные договорённости. В этом случае можно продлить договор аренды земельного участка на тот же срок.

Так срочные и бессрочные варианты гражданско-правовых отношений уравниваются. При указанных в соответствующем пункте обстоятельствах, допустимо расторжение до окончания срока действия.

Эти обстоятельства подкрепляются действиями статей 45,46 ЗК РФ.

Рекомендуем прочесть:  Раздел недвижимости между супругами

Риски предварительного договора аренды

Источник: https://zakonandporyadok.ru/alimenty/registratsiya-predvaritelnogo-dogovora-arendy

Предварительный договор о заключении договора аренды недвижимого имущества, с условием о передаче имущества в срок и ответственности за его нарушение

о заключении договора аренды недвижимого имущества, с условием о передаче имущества в срок и ответственности за его нарушение

г.

«» 2016 г.

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

Источник: http://3dlip.ru/predvaritelnyy-dogovor-arendy-obekta-nedvizhimosti/

Нюансы предварительного договора аренды – Статьи – Консалтинговая группа

Как составить предварительный договор аренды недвижимого имущества?

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

—Госрегистрация договора аренды недвижимости

При этом в договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (либо лицам, управомоченным на это законом или собственником).

Таким образом, для заключения указанного договора необходимо, чтобы существовал объект аренды и был определен его собственник, то есть были оформлены соответствующие права на недвижимое имущество.

Нередко на практике еще на стадии строительства торговых или офисных центров будущие собственники уже предлагают площади под аренду.

Места в здании могут быть распределены и предоставлены под отделку еще до ввода объекта в эксплуатацию и получения свидетельства о госрегистрации права собственности.

Как в этом случае оформить отношения, ведь предмета договора аренды как такового еще нет? На помощь приходит предварительный договор, предусмотренный ст. 429 ГК РФ. Каковы его особенности применительно к арендным отношениям? Как правильно квалифицировать платежи по предварительному договору?

Далее мы рассмотрим особенности предварительного договора.

Предмет предварительного договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Возникает вопрос: можно ли считать правомерным предварительный договор аренды по строящемуся объекту еще до того, как собственник получит на руки свидетельство о праве собственности на объект, сдаваемый в аренду?

При оценке вышеназванного договора как правомерной сделки нужно учитывать судебную практику по аналогичным спорам. В частности, Постановлением Президиума ВАС РФ от 14.07.

2009 № 402/09 (далее Постановление № 402/09) определено, что использование юридической конструкции предварительного договора аренды имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, обязательного для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе нельзя рассматривать в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут быть на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контр­агент имеет право в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Аналогичная позиция (со ссылкой на Постановление № 402/09) изложена в постановлениях ФАС МО от 19.03.2013 № А40-11001/12‑142‑101, ФАС ВСО от 06.06.2012 № А19-17382/2011, ФАС ДВО от 04.04.2011 № Ф03-912/2011.

Иными словами, предварительный договор аренды может быть заключен, даже если на момент подписания его сторонами у будущего арендодателя не оформлены права собственности на помещение.

Форма предварительного договора.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, предусмотренной для основного договора, а если она не установлена, то в письменной форме.

Напомним, что договор аренды с участием юридического лица должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 651 ГК РФ), а если срок аренды составляет не менее одного года, то договору необходима государственная регистрация (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Обращаем ваше внимание, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации. Об этом говорится в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 (далее – Информационное письмо № 59).

Вот какое обоснование в нем дано. В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не может считаться также сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ.

Предмет предварительного договора – обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Обязательное условие договора аренды. 

Напомним, что согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

А вот предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. Иначе он признается недействительным. На это указывает п. 3 ст. 429 ГК РФ.

Таким образом, предварительный договор аренды должен содержать конкретные характеристики, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес). В противном случае (при отсутствии таких характеристик), если у сторон договора возникнут разногласия, которые они будут решать в судебном порядке, суд может признать такой договор незаключенным.

Пример тому – Постановление ФАС ВСО от 28.03.2012 № А58-5257/10. В договоре отсутствовали данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды (не было указаний на площадь помещений либо порядок определения таковой).

Судьи отметили, что у сторон при подписании предварительного договора имелась возможность согласовать местонахождение, площадь и иные технические характеристики имущества, в отношении которого должен быть заключен договор аренды, в частности, посредством внесения в предварительный договор сведений из проектной документации строящегося здания. На основании этого судьи признали предварительный договор незаключенным, заметив, что фактическое нахождение в пользовании истца нежилых помещений в данном здании не свидетельствует о согласовании между сторонами соответствующего существенного условия при подписании сторонами предварительного договора.

Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Правила определения сроков указаны в ст. 190 ГК РФ, в силу которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Источник: https://www.audar-urist.ru/articles/111/njuansy-predvaritelnogo-dogovora-arendy

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.