+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Как взять дом в управление

Содержание

Новые обязанности управляющих компаний перед жильцами

Как взять дом в управление

Правительство утвердило новые обязательства управляющей организации перед собственниками квартир. Это было сделано Постановлением Правительства 27.03.2018 № 331. Какие новые права появились у собственников и какие дополнительные услуги должна предоставлять организация, управляющая многоквартирным домом?

Мы подготовили для вас подробное и интересное описание всех нововведений, а вы за это поставьте лайк статье и подпишитесь на наш канал о ЖКХ, вам же не сложно, правда?

Осмотр общего имущества

Появилось детальное регулирование осмотра общедомового имущества. Осмотры необходимы для определения перечня работ и услуг, которые оказывает управляющая организация. В свою очередь от этого зависит размер платы за содержание общего имущества.

По новым правилам осмотры делятся на текущие, сезонные и внеочередные. Периодичность текущих осмотров зависит от технической документации на дом, материалов, из которых изготовлены отдельные элементы дома.

Сезонные осмотры будут проводится два раза в год. Весенние осмотры надо проводить после таяния снега или после окончания отопительного сезона.

Правительство специально подчеркнуло, что по итогам весеннего осмотра корректируется объем работ по текущему ремонту дома. Обратите внимание, что корректируется объем работ, а не их перечень.

Почему? Потому что перечень работ устанавливается договором управления, а вносить изменения в договор каждый год – это затратная процедура.

Осенние осмотры будут проводится перед началом отопительного сезона и будут нацелены на проверку готовности многоквартирного дома к отопительному сезону.

Внеочередные осмотры будут проводится после произошедших аварий, стихийного бедствия.

Результаты осмотров будут отражаться в журнале осмотра, который теперь признается частью технической документации на дом.

Все это теперь предусмотрено пунктом 13.1 Постановления Правительства от 13.08.2006 № 491.

Плата за содержание общего имущества утверждается по новому

Размер платы за содержание общего имущества определяется общим собранием собственников помещений в доме. При этом управляющая организация вправе предоставить собственникам предложение по размеру платы. Правительство конкретизировало порядок, в котором управляющая организация выходит со своим предложением к собственникам:

1) планируемый размер платы должен быть сообщен собственникам за 30 дней до проведения общего собрания, на котором будет утвержден тариф;

2) проект тарифа должен быть размещен на информационных досках возле каждого подъезда;

3) проект должен содержать расчет тарифа и его обоснование. Если размер тарифа будет больше, чем минимальный тариф, установленный органами власти, то управляющая организация дополнительно должна обосновать превышение тарифа. В этом случае собственникам должны сообщить о стоимости каждого вида работ и услуг, которые собирается оказывать управляющая организация.

Аварийки будут работать по новым правилам

Мы уже писали, что появились нормативные сроки устранения засоров, ликвидации аварий (см. Новые права собственников квартир).

Однако Правительство также детально отрегулировало, в каком порядке исполняются заявки собственников в аварийку:

1) сведения о каждой заявке собственников должны быть включены в специальный журнал;

2) собственнику должны сообщить номер заявки и срок, в течение которого заявка будет исполнена;

3) если необходим доступ в помещение собственника, то аварийка должна сообщить об этом, а также сообщить о времени прибытия специалистов, их имя и фамилию. У прибывших сотрудников должен быть опознавательный знак с указанием организации.

Эти правила начнут действовать с 2019 года.

Прием собственников по новым правилам

По новым правилам, которые начнут работать с 2019 г., управляющая организация должна обеспечить прием граждан либо в своем помещении, либо в помещении МФЦ. При этом специально указано, что представительство управляющей организации должно располагаться в том же городе, в котором осуществляется управление домами.

Доски возле подъездов

Правительство регламентировало, какие сведения теперь будут размещаться на досках возле подъездов. Самое интересное, что теперь на досках будут сведения о предстоящих работах, проверках оборудования, восстановительных работах и вообще о любых иных мероприятиях организации, которые могут повлечь неудобство для собственников.

Новые сроки ответов на обращение

Теперь детально регламентированы сроки ответа на обращение собственников. В течение 3 рабочих дней собственникам будут предоставлять:

1) информацию об объеме коммунальных услуг и ресурсов;

2) копию акта о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу собственника;

3) копию акта нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ;

4) копию акта проверки предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами.

По любым иным запросам управляющая организация должна направлять информацию в течение 10 дней.

Заявитель и собственник: в чем разница?

Правительство ввело деления на заявителя и собственника. Заявителями считаются лица, которые не являются собственниками или пользователями помещений в доме. Таким лицам ответы на запросы предоставляются в течение 30 дней. Собственникам же и пользователям ответы предоставляются в указанные выше сроки.

Источник: //zen.yandex.ru/media/id/5a32286377d0e6afcba2ae7e/5ac72deffd96b1a55c08ee13

Управление многоквартирным домом от застройщика до выбора способа управления

Как взять дом в управление

Нередко на практике управляющие компании сталкиваются с такой ситуацией, что новый многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а им должен кто-то управлять. Возникает вопрос, как осуществляется управление МКД от застройщика, пока собственниками не выбран способ управления этим домом?

Определение субъекта управления МКД

После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию.

Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности.

Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.

В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова.

Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.

В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК.

В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения.

Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.

Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику – заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.Как управлять многоквартирными домами-новостройками.

Управление МКД после ввода в эксплуатацию

До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.

При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.

153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).

Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению.

Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.

В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).

Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).Основные условия договора управления МКД.

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?

На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.Инструкция по проведению ОСС в форме очно-заочного ания.

Открытый конкурс

В соответствии с ч.13 ст.161 ЖК РФ в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД ОМСУ уведомляет о проведении открытого конкурса по выбору управляющей компании на официальном сайте в сети Интернет. Не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения уведомления открытый конкурс должен быть проведён.

В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает дольщиков, принявших от застройщика помещения в МКД по передаточному акту, о результатах и условиях договора управления. После регистрации права собственности все жильцы МКД должны будут заключить договор управления с выбранной по результатам открытого конкурса УК.Правила проведения открытого конкурса по управлению МКД.

Роль застройщика по договору управления МКД

При заключении договора управления с УК до проведения открытого конкурса ОМСУ застройщик по договору фигурирует как заказчик. Поэтому он должен согласовать перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и соответствующий размер платы.

Управляющая компания, в свою очередь, вправе выставлять квитанции на имя застройщика, поскольку он является единоличным собственником всех помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.2 ст.8 ФЗ №214 от 30.12.2004). После регистрации права собственности обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникнет у жильцов МКД.

Договор управления между застройщиком и УК до проведения открытого конкурса заключается на срок не более 3 месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК РФ).

При этом, согласно жилищному законодательству, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях (ч.6 ст.162 ЖК РФ).

Коммунальные платежи в новостройке до ввода в эксплуатацию МКД

До ввода МКД в эксплуатацию застройщик заключает договоры с РСО для нужд строительства. Это могут быть временные договоры электроснабжения, теплоснабжения для пусконаладочных и отделочных работ в холода. После ввода МКД в эксплуатацию необходимо заново заключить договоры ресурсоснабжения по постоянным схемам.

До ввода МКД в эксплуатацию обязанность по содержанию помещений ложится на застройщика по договорам с РСО (ст.210 ГК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщиков, принявших от застройщика помещения в доме по передаточному акту, с момента такой передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ).

Дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2011). Следовательно, размер платы для потребителей КУ в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для населения. Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).

Дольщики, признанные потребителями коммунальных услуг и вносящие за них плату, вправе требовать предоставления КУ надлежащего качества или перерасчёта размера оплаты за некачественные услуги (разд. IX Правил предоставления коммунальных услуг).

После заключения договора с выбранной застройщиком УК в течение 5 дней после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, а также после заключения договора управления с УК, выбранной на открытом конкурсе обязательства застройщика по договорам ресурсоснабжения прекращаются (ст.416 ГК РФ).

Это происходит потому, что вместе с передачей МКД в управление УК передаётся энергопринимающее оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в доме. Исполнителем коммунальных услуг становится управляющая компания.

Если застройщик не докажет, что заключал договор с УК или УК была выбрана на открытом конкурсе либо на общем собрании собственников помещений, то он не сможет доказать передачу компании энергопринимающих устройств. В данном случае он будет считаться абонентом по договору с РСО и обязан платить за коммунальные ресурсы до передачи МКД в управление УК или расторжения договоров ресурсоснабжения.

Надеемся, что вам все было понятно. Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Источник: //roskvartal.ru/deyatelnost-uk/6456/upravlenie-mkd-ot-zastroyschika-do-vybora-sposoba-upravleniya

Порядок передачи дома от застройщика управляющей компании

Как взять дом в управление

Управление многоквартирными зданиями осуществляется с целью создания благоприятных условий проживания и содержания общего имущества дома. Собственники вправе самостоятельно определять форму управления домом, однако при вводе дома в эксплуатацию существует только один вариант – передача застройщиком объекта управляющей компании.

В представленном материале можно узнать, каким образом происходит передача новостройки от застройщика в управляющую компанию, и какие правовые последствия влечет этот факт.

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Эксплуатация многоквартирных зданий и отдельных помещений регламентируется нормами Жилищного кодекса РФ. В соответствие со ст. 161 ЖК РФ собственникам доступны следующие формы управления:

  • непосредственное  управление – содержанием общего имущества будут заниматься сами собственники жилья;
  • управление домом товариществом собственником жилья (ТСЖ) или специализированным кооперативом;
  • путем заключения договора с управляющей компанией (УК).

Важно! Вариант с выбором непосредственного управления доступен только в случае, если общее количество жилых помещений в многоквартирном здании не превышает 30.

Наиболее распространенной формой управления домом является поиск специализированной компании и заключение с ней договора.

Выбор управляющей компании возможен как самостоятельно собственниками, так и путем проведения открытого конкурса, заказчиком которого будет выступать местный орган власти.

Порядок проведения конкурсов по отбору УК регламентирован Постановлением Правительства от 06.02.2006 г. № 75.

При завершении возведения многоквартирного здания застройщик должен сдать его в эксплуатацию. Одновременно застройщик должен заключить договор с управляющей компанией, который будет действовать до тех пор, пока собственники не выберут иной вариант управления домом.

Может ли застройщик выбрать управляющую компанию?

До 2015 года застройщик имел возможность самостоятельно выбирать компанию, которая будет заниматься управлением домом и оказанием собственникам коммунальных услуг. Данный порядок приводил к массовым злоупотреблениям, поскольку будущие владельцы жилых помещений были фактически устранены, а последующая смена формы управления могла затянуться на длительное время.

В настоящее время передача застройщиком дома управляющей компании осуществляется по следующим правилам:

  • выбор компании осуществляется будущими собственниками, заключившими договоры долевого участия в строительстве, либо по условиям открытого конкурса;
  • застройщик обязан заключить договор с управляющей компанией, выбранной дольщиками или с победителем муниципального конкурса;
  • срок заключения договора не может превышать пяти дней с момента ввода здания в эксплуатацию.

Важно! Выбор управляющей компании владельцами жилых помещений является приоритетным вариантом. Местные органы власти обязаны провести конкурс только в случае, если будущие собственники уклонились от выбора или не смогли договориться.

Застройщик не вправе самостоятельно изменять указанные условия, а также заключать соглашение с иными управляющими компаниями.

Как застройщик передает дом управляющей компании? Порядок действий

Процедура передачи дома на управление зависит от действий всех сторон долевого строительства, а также уполномоченных органов местной власти. Указанный процесс будет состоять из следующих этапов:

  • проведение общего собрания будущих собственников квартир с целью выбора УК (срок проведения зависит от реализации проекта возведения здания);
  • назначение и проведение открытого конкурса в случае, если собственники не смогли определиться с выбором (срок проведения конкурса может составлять от одного до трех месяцев);
  • ввод дома в эксплуатацию с созданием межведомственной комиссии и участием органа местного самоуправления;
  • заключение договора с управляющей компанией в течение пяти дней с момента подписания акта о вводе дома в эксплуатацию;
  • передача МКД по акту;
  • передача гражданам готовых жилых помещений и регистрация прав собственности.

Важно! После ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан одновременно начать заключение договора с управляющей компанией и направить уведомление каждому дольщику о готовности квартир к передаче.

Договор заключается на один год, в течение которого собственники смогут выбрать другой способ управления или самостоятельно выбрать новую управляющую компанию. До истечения одного года управления общим имуществом дома будет осуществлять организация, с которой заключил договор застройщик.

Необходимые документы

Прежде всего, необходимо определить перечень документации, который понадобится компании для участия в открытом конкурсе или для предложения своих услуг будущим владельцам квартир. В состав документов будут входить:

  • учредительные документы;
  • выписка из ЕГРЮЛ, свидетельства ИНН и ОГРН;
  • информация о назначении руководителя компании, а также документ, подтверждающий сдачу им квалификационного экзамена;
  • копия разрешительного документа (лицензии), дающей право на выполнение данного вида деятельности;
  • перечень имущества и оборудования, которое позволит осуществлять управление домом;
  • перечень штатных единиц, которые будут обслуживать общее имущество здания и придомовую территорию;
  • проект договора на управление домом.

Иная документация может быть определена конкурсной документацией или собственниками квартир при выборе организации.

При оформлении договора управления с застройщиком, помимо указанных документов, будут использоваться:

  • протокол общего собрания дольщиков, которым выбрана компания;
  • протокол подведения итогов открытого конкурса, утвержденный муниципальным заказчиком;
  • проект договора на управление;
  • акт ввода объекта в эксплуатацию;
  • разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
  • акт приема-передачи здания и придомовой территории управляющей компании.

Важно! Застройщик обязан передать в полном объеме техническую документацию на здание – технический план, кадастровый паспорт, поэтажную экспликацию, а также документацию на каждое жилое помещение.

Если до заключения договора застройщик пользовался услугами ресурсоснабжающей организации, управляющая компания может перезаключить соглашения на свое имя.

Задать вопрос юристу

Сдача в эксплуатацию

После завершения всех работ, в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией, застройщик должен обратиться за согласованием ввода объекта в эксплуатацию. Для этого направляется заявление в местный орган власти с просьбой создать межведомственную комиссию.

В состав указанной комиссии будут входить:

  • представители местной администрации;
  • представители застройщика и подрядной организации;
  • специализированные учреждения, уполномоченные на осуществление надзора за строительством жилья (должностные лица Государственной жилищной инспекции);
  • представители профильных служб и организаций газоснабжения;
  • органы Роспотребнадзора, архитектурного контроля;
  • иные органы, привлекаемые по распоряжению местного органа власти.

Если возведенное здание соответствует градостроительным нормам и правилам, а также условиям разрешения на строительство и архитектурно-проектной документации, составляет акт ввода объекта в эксплуатацию, который подлежит утверждению должностным лицом местного самоуправления.

Составление и заключение договора

Для оформления отношений с управляющей компанией застройщик использует проект договора, утвержденный общим собранием собственников или входящий в состав конкурсной документации. Самостоятельное включение застройщиком новых условий в договор или изменение в нем отдельных положений не допускается.

Договор между застройщиком и управляющей компанией должен предусматривать следующие положения:

  • состав имущества, передаваемого управляющей компании (определяется на основании технической документации);
  • площадь придомовой территории и описание объектов, расположенных на ней;
  • объем услуг по содержанию общего имущества здания и придомовой территории;
  • размер оплаты за управление домом.

Условия, включенные в договор управления, будут действовать для собственников квартир на протяжении, минимум, одного года.

Плата за управление МКД

Одной из важнейших частей договора управления является состав услуг, которые компания будет предоставлять собственникам, а также размер оплаты за них. Состав работ и услуг определяется по договоренности с владельцами жилых помещений и управляющей компании, либо условиями конкурсной документации.

Аналогичным образом формируется стоимость платы:

  • если УК выбирается собственниками – тариф определяется по итогам переговоров;
  • если застройщик заключает договор по итогам конкурса – в положения конкурсной документации эти положения изначально указываются местным органом власти.

До тех пор, пока жилые помещения не переданы гражданам, плату за них будет вносить застройщик. По этой причине застройщик заинтересован в скорейшем оформлении актов передачи квартир новым владельцам.

Если вам необходимо проконсультироваться по условиям договора управления, позвоните нашим специалистам или оставьте онлайн-заявку на сайте. Наша компания обладает опытом оформления подобных документов и поможет решить любой сложный вопрос.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите в форме ниже.

Задать вопрос юристу

Источник: //pravoman.ru/realty/equity-participation/poryadok-peredachi-doma-ot-zastrojshika-upravlyayu/

Махинации в ЖКХ: как без проблем взять дом в управление

Как взять дом в управление
verwalterГоворят, что самый прибыльный бизнес это нефтянка, а на втором месте строительство. Мне же кажется, что если у человека совсем нет совести, то для него ЖКХ самое то в плане экономической рентабельности жульничества.

Все мы не раз слышали (сейчас уже и от нового министра ЖКХ Меня), что наряду с добросовестными управляющими компаниями на рынке очень много недобросовестных, с которыми надо бороться. Бороться надо, без разговора. Но что это за недобросовестные компании? В чем их недобросовестность сказывается? Вот это я вам сегодня как раз и попробую объяснить, что называется «на пальцах».

Одну из схем, которая возникла, как говорят мои коллеги, примерно летом этого года.Иной человек может подумать, что для мошенничества в сфере обслуживания многоквартирных жилых домов (МКД) требуются какие-то сложные схемы, какие-то специальные технические наработки, особо оформленные юридические лица и многие годы подготовки. Ничуть не бывало.

На самом деле для ловкого мошенничества по одной из схем требуется:а) наличие юридического лица с чистой кредитной историей, без долгов, без наличия в отношение этого юрлица процедуры банкротства или чего-нибудь в этом роде. Самый лучшие вариант: свежее зарегистрированное юридическое лицо, которое в дальнейшем будет играть роль управляющей компании.

б) знание названия какого-нибудь очень большого числа. Практика показывает, что знание такого слова, как миллиард, уже недостаточно. Надо иметь в своем арсенале что-нибудь повнушительнее, типа триллионов, секстиллионов, а то и числа гугол, т.е. единицы со ста нулями. Хотя говорят есть еще гуголплекс, т.е. десять в степени гугол.

Это вполне достаточно, чтобы начать «недобросовестный» (на самом деле просто мошеннический) бизнес в сфере обслуживания МКД.Чтобы было лучше понятно, сделаю небольшое пояснение. По Жилищному Кодексу РФ форму управления домом выбирают собственники помещений и они же выбирают обслуживающую дом организацию (обычно управляющую компанию).

Свое право собственники осуществляют общим собранием собственников помещений. Но бывают случаи, когда выбор обслуживающей организации осуществляют органы местной власти.

В общем случае это происходит когда по каким-то причинам собственники не спешат воспользоваться своим правом (не хотят участвовать в скучных собраниях) или не обладают достаточными знаниями для организации общего собрания собственников, а дому надо срочно выбрать управляющую компанию. В таких случаях местная власть обычно проводит т.н.

конкурс, который в общем имеет вид торгов или аукциона. Причем принять участие может вообще любая организация, достаточно для этого подать письменную заявку в соответствии с установленными требованиями, описанными в Постановлении № 75 от 6.02.

2006 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».Последнее время в Москве таких конкурсов проводится достаточно большое количество. Это связано с рядом причин.

Тут и недавно вступивший в силу запрет застройщикам оставлять в только что построенном доме свои управляющие компании (компании застройщика), и проведенные мэром Собянином «чистки», в результате которых ряд ТСЖ и управляющих компаний были признаны нелегитимными, поскольку взяли в управление дома без должного оформления всех документов и ряд других причин.

В конкурсе может участвовать практически любое юридическое лицо. Даже какое-нибудь вчера зарегистрированное одним человеком ООО «Буратино», у которого на счету уставной капитал в 10 тыс. рублей. Никаких ограничений нет.

Главное, чтобы ООО «Буратино» не числилось в списке недобросовестных поставщиков, не находилось в стадии ликвидации, на имущество «Буратино» не было наложено ареста и оно не имело задолженности по налогам и сборам. Этим требованиям полностью удовлетворяет новое юрлицо.

Как же в процессе конкурса признается победителем та или иная управляющая компания? При обслуживании многоквартирного дома (МКД) есть определенный список т.н. обязательных работ, которые в любом случае обязана выполнять УК. Этот обязательный перечень и входит в оплату того, что называется «содержание и текущий ремонт» или «оплата жилья».

Есть некий, назначаемый местной властью «тариф», например 25 руб. за кв.метр. Каждая квартира платит управляющей компании сумму, равную площади квартиры умноженной на «тариф». И за это управляющая компания обязана производить во всем доме некоторый перечень обязательных работ.

Но во время конкурса/торга представители управляющих компаний, участвующих в конкурсе, могут заявить: «наша компания обязуется за эту же сумму за свой счет выполнить дополнительных работ на N-ную сумму». Законодательство в сфере ЖКХ этого не запрещает. Наоборот считается, что это стимулирует компании расширять перечень услуг, не повышая при этом стоимость обслуживания.

Хотя совершенно непонятно, кем это считается. Потому что реально происходит то, что будет описано ниже.Законодательно с мая с.г. никак не ограничивается верхняя планка суммы, на которую УК может предложить выполнить дополнительные работы. Общая сумма, получаемая УК за средний дом в Москве, очень обобщенно составляет порядка 500 тыс. руб. в месяц.

Бывает меньше, бывает и куда больше, но в среднем примерно так.

При том, что это сумма кажется довольно большой, на самом деле если выполнять весь обязательный перечень добросовестно, а туда входят и работы, куда надо привлекать субподрядчиков, то на самом деле прибыль управляющей компании достаточно низкая, особенно с учетом того, что никогда 100-процентной собираемости платежей не бывает (а ресурсникам добросовестная УК должна оплачивать стоимость поставленных ресурсов в 100% объеме). Именно поэтому для добросовестных управляющих компаний сегмент жилой недвижимости представляет из себя весьма проблемную сферу деятельности. И в принципе добросовестная управляющая компания может предложить дополнительных услуг лишь в размере чуть меньшем той прибыли, которую получает с дома.Например, если S – это общая сумма собранных с жильцов денег, а Cб – себестоимость обслуживания дома, то управляющая компания, чтобы не работать себе в убыток, максимум может выполнить дополнительных работ на сумму (S – Сб), причем в этом случае она будет работать можно сказать даром (прибыли-то не будет).Но это добросовестная УК. А для какой-нибудь вчера созданной ООО «Буратино» барьеров нет. Представитель такой компании во время торгов может встать и сказать: «Наша компания обязуется выполнить дополнительных работ на сумму миллион рублей». Представитель другой УК, например ООО «Арлекино» тут же «перебьет» это своим заявлением: «А наша УК обязуется выполнить дополнительных работ на сумму в десять миллионов рублей». И пошло, поехало. Барьеров нет, законодательно верхняя сумма допуслуг не регламентируется. Поэтому верхняя планка ограничена только знанием названий больших чисел представителями таких УК. Это представляется абсурдом, но это происходит сейчас на конкурсах именно так. Чтобы не быть голословным, приведу только один пример (их значительно больше). В примере названия реальных компаний изменены (не хочу делать им рекламу), но адреса и озвученные цифры точные и любой может это проверить, обратившись в соответствующие местные органы власти с просьбой предоставить протоколы.Дело было в московском районе Нагатино–Садовники, в котором местная Управа провела конкурс на право управления домами по адресам: 1-й Нагатинский пр. д.11 к.3, , 1-й Нагатинский пр. д. 11 к.1 и 1-й Нагатинский пр. д. 11 к. 2. По адресу 1-й Нагатинский пр. д.11 к.3 победителем конкурса явилась никому не известная ООО «Чипполино-ПЛЮС», которая предложила дополнительные работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме не много ни мало, на сумму 501 906 778 265 рублей 41 копейка. По адресу 1-й Нагатинский пр. д. 11 к.1 победителем конкурса была признана ООО УК «Светопредставление», предложившая дополнительные работы и услуги на сумму 90 060 426 264 рубля 74 копейки. По адресу 1-й Нагатинский пр. д. 11 к. 2 победителем конкурса признана все та же ООО «Чипполино-ПЛЮС» с суммой дополнительных работ и услуг на 171 007 999 457 рублей 08 копеек.Представляете? Управляющие компании предлагают выполнить дополнительных работ и оказать услуг жителям домов на суммы в десятки и даже сотни миллиардов рублей! Что же это за дополнительные работы такие? Теряюсь в догадках.

Если взять, что средняя себестоимость строительства МКД в Москве составляет 66 тыс. руб. за кв.метр (//realty.rbc.ru/news/07/02/2012/562949982752371.shtml), то себестоимость строительства многоэтажного дома скажем в 15 тыс. кв. метров составляет около 1 млрд. рублей. Это значит победившие в конкурсе управляющие компании обязались предоставить дополнительных работ и услуг на сумму, эквивалентную строительству целой новой улицы, или даже проспекта в сотню домов. Очень даже неплохие дополнительные работы и услуги!

Вот каким простым способом теперь можно на конкурсе получить в управление дом, а то и несколько домов. Опыт управляющей компании, ее репутация и пр. ушли куда-то в сторону. Знай себе набавляй величину стоимости дополнительных услуг.Все это происходит совершенно серьезно.

Говорят, что сейчас даже сотни миллиардов уже недостаточно большая сумма «дополнительных работ и услуг». Конечно это все заносится в протокол.

Но кто потом вспомнит про протокол с указанием обязательства выполнить дополнительные услуги? Да и не предусмотрено наказание для управляющей компании, которая не выполнила обещанные дополнительные услуги. Главное, чтобы она основные хотя бы выполняла.

Не удивительно, что в таких условиях добросовестные управляющие компании работают буквально на грани рентабельности. Зато недобросовестные (правильнее их назвать мошенническими) чувствуют себя как рыба в воде. ?

|

verwalterМы уже не можем представить Новый год без елки. Когда же появился обычай ставить наряженные лесные красавицы дома? Оказывается обычай наряжать это хвойное дерево существует всего несколько сот веков. Зародился он в Германии накануне Рождества. Не случайно на немецком языке наряженная елка называется: Weihnachtsbaum, т.е. «рождественское дерево». Но так было не всегда.Вечнозеленая ель с языческих времен использовалась человеком в различных обрядах. Еловые ветви украшали жилища германских племен еще до принятия ими христианства: они должны были отгонять злых духов тьмы и холода. Но это было так сказать утилитарное назначение елки. Упоминание о первых наряженных елках относится к 1605 году. Средневековый летописец так описывал праздник Рождества в немецкоязычном Эльзасе (на территории сегодняшней Франции): «На Рождество здесь устанавливают в домах елки, а на их ветвях навешивают розы из цветной бумаги, яблоки, печенье, кусочки сахара и мишуру».«Рождественские деревья» появились сначала в домах богатых купцов и дворян. Кроме того, позолоченными яблоками и гирляндами из орехов в средневековой Германии украшали не только ели, но и сосны, а также ветки вишневых деревьев и буков. К тому же этот обычай получил сначала распространение в протестантских областях Германии. В католических же регионах елка еще долгие десятилетия считалась языческим символом.В обязательный атрибут Рождества елка окончательно превратилась только в XIX веке. В первой его половине ели стали регулярно устанавливать в королевских и царских дворцах Франции, Германии, Англии, Дании, Норвегии и России. Но позже празднично украшенные елки потеряли свою элитарность: их начал покупать на рождественских базарах и простой люд.Украшалась елка в разных регионах Германии по-разному. Первый стеклянный шар для нее был выдут в Тюрингии около 400 лет назад. Где-то на ветки вешали картофелины или яблоки, где-то – пряники, морковь или орехи. Праздничное убранство дополняли бумажные звезды, снежинки, гирлянды, фигурки ангелов. В 1850 году в той же Тюрингии началось промышленное производство елочных игрушек: мастера делали из стекла и дерева колокольчики, сердечки, фигурки птиц и зверей, шары, шишки, орехи и пр.Примерно в то же время появилось на елке и освещение. Украшать ее свечами считалось в течение долгого времени привилегией дворянской знати и богатого бюргерства. Остальные просто не могли позволить себе сжигать «для красоты» дорогие свечи из натурального пчелиного воска и поэтому вынуждены были любоваться великолепием елочных огней в окнах зажиточных домов. Лишь в XIX веке, когда свечи намного подешевели, потому что изготавливать их стали из стеарина, они появились на елках и в домах людей более скромного достатка. А позже, конечно, уступили место гирляндам электрических лампочек.Примерно в 1870 году рождественская елка окончательно приобрела знакомый нам сегодня вид: с шарами, фигурками, огнями и мишурой. Однако ее убранство, как у кокетливой девицы, подвержено постоянным изменениям капризной моды. Так, в XVII веке у богатеев в почете были баснословно дорогие тогда игрушки из стекла и фарфора, расписанные вручную известными мастерами, а у бедняков в ходу были фрукты и бумажные украшения. Во время промышленной революции в конце XIX- начале XX веков на ее ветвях появились модели велосипедов, автомобилей, паровозов и аэропланов.Сегодня мы не можем представить Новый год без красочно украшенных елок. Правда последнее время многие предпочитают искусственные елки. Во-первых, с искусственными елками проще: не надо убирать опавшие иголки, не надо тратить много сил на правильную установку. Во-вторых, некоторые мотивируют это тем, что надо жалеть зеленые насаждения. На мой взгляд все же елка дает на Новый год не только красоту, но и уютный еловый запах, который ничем не заменить. А что до экологии, то предназначенные для продажи елки специально высаживают в лесничествах и если их никто не будет покупать, то и высаживать их никто не будет. Так что ровным счетом ничего не изменится для экологии. Поэтому лучше все же купить настоящую елку. Хотя это конечно дело вкуса.Всех читателей моего журнала поздравляю с наступающим Новым годом и желаю провести этот праздник как можно веселее! С Новым годом! 😉

(история про рождественскую елку подготовлена по материалам сайта www.dw.de).

Источник: //verwalter.livejournal.com/135057.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.