+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Ничтожность договора управления многоквартирным домом

Содержание

Как признать договор управления МКД незаключенным

Ничтожность договора управления многоквартирным домом

В современное время взаимосвязь между собственниками квартир в жилых домах и управляющими организациями можно назвать очень напряженными.

Все чаще люди стали контролировать работу таких компаний, и следствием чего всплывают претензии, а иногда это приводит и к судебным разбирательствам и к отказу от «управляек».

В том числе бывают случаи, когда недовольные граждане пытаются признать договор управления многоквартирным домом недействительным.

Способы управления

Существует несколько вариантов управления многоквартирными домами.

Обращаясь к жилищному законодательству РФ, такие варианты возможны как:

  1. непосредственное управление собственниками квартир,
  2. управление с помощью товарищества собственников жилья или кооперативом,
  3. заключение договора с УК.

Важно! Непосредственное управление допускается, если в доме не более чем тридцать квартир.

В первом случае всей организацией нормального функционирования обслуживания домом берут на себя сами собственники жилых помещений, выбрав при этом, например, доверенное лицо из числа собственников, которому они поручают действовать от их лица.

Во втором случае – собственники создают товарищество, уже с выбором правления и председателя правления. И все это официально регистрируется в налоговой.

И наконец, в третьем случае, заключение договора с управляющей организацией, которая должна иметь не только все признаки юридического лица, но и лицензию на осуществление деятельности по управлению домами.

Важно! При отсутствии лицензии УК не имеет право заключать договоры с собственниками МКД.

Разница в понятиях

Существует различия в понятиях «незаключенный договор» и «недействительный договор». В первом случае, договор изначально не утвержден, то есть стороны не пришли к единому мнению по поводу основных существенных условий договора. Он не заключен, следовательно, не возникло никаких правоотношений, прав и обязанностей.

Во втором случае, договор с одной стороны заключен, но в связи с нарушением порядка его заключения, может быть признан недействительным.

Например, не может быть основанием для признания договора управления МКД незаключенным, факт не подписания одним из собственников такого договора, если договор был утвержден на условиях, установленных общим собранием собственников, решение которых, является обязательным для всех. Данный вывод подтверждается судебной практикой, которая также не ставит в зависимость участие такого собственника в самом собрании и в ании.

Признание договора управления МКД недействительным

Договор управления МКЖД является сделкой между собственниками жилых помещений дома и управляющей организацией, которая обязуется осуществлять организацию обслуживания такого дома.

По общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством, сделка может признана недействительной:

  • по основаниям, установленным законом,
  • в судебном порядке,
  • независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В большинстве своем, данные договоры всегда проходят признание их незаключенности или недействительности именно посредством суда.

Требование о признании договора недействительным может быть предъявлено собственником жилого помещения, если этим самым нарушаются его права или охраняемые законом интересы, а также влекут неблагоприятные для него последствия.

Практика показывает, что необходимо иметь веские доказательства, что договор действительно не был подписан, что данная организация не имеет никакого отношения к вашему дому, а так же, что она не имеет право выставлять вам никакие счета за обслуживание.

Или же выбор управляющей организации был осуществлен без соблюдения порядка, установленного законом. Это будет наиболее эффективным, если решение по итогам собрания собственников о выборе управляющей будет признано недействительным.

Важно! Срок обжалования решения собрания составляет шесть месяцев, с момента, когда лицо узнало о нарушении своего права.

Обязательные существенные условия, которые исключают признание договора недействительным являются: состав общего имущества МКЖД, адрес, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту имущества, порядок изменения условий, перечень коммунальных услуг, цена, размер оплаты. Возможны и другие условия, указанные в статье 162 Жилищного кодекса РФ.

Подводя итоги, можно сказать, что если возник спор по поводу заключенности или незаключенности договора управления МКД или же его действительности или недействительности, то необходимо изначально попробовать решить вопрос мирным путем, например, направив претензию управляющей и, получив ответ, понять ее мотивацию. Но если к консенсусу прийти не удается, то тут прямая дорога в суд. В таких вопросах лучше идти в суд подкованными нормами права, а еще лучше обратиться к специалисту своего дела – к юристу по жилищному праву. Он сможет минимизировать риски проигрыша и профессионально провести защиту нарушенного права граждан.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите в форме ниже.

Источник: https://pravodoc.com/articles/kak-priznat-dogovor-upravleniya-mkd-nezaklyuchenny/

О недействительных положениях договора управления и устава жилищного объединения

Ничтожность договора управления многоквартирным домом

Не включайте в договор или устав условия, которые противоречат законодательству. Мы понимаем ваше желание упростить свою работу: собственники чаще всего неактивны и собрать их для решения вопроса слишком сложно.

Да и чем вы хуже других юридических лиц? Они в уставах, договорах делают себе «поблажки»: снимают лишнюю ответственность и наделяют дополнительными правами. Конечно, вы не хуже.

Просто на вас большая социальная ответственность, ведь вы работаете в жилищной сфере.

Может случиться так, что добавленные вами  положения договора управления не повлекут никаких правовых последствий для потребителей. Юристы называют их ничтожными. Такие условия опасны для вас штрафами за ущемление, дискриминацию прав потребителей. Кроме того, они дают вам ложное ощущение защищенности.

Мы рассмотрели самые основные положения договора управдения МКД и положения устава, которые юристы называют ничтожными:

  • ограничение правоспособности потребителя;
  • незаконный уход от ответственности за нарушение правил содержания общего имущества;
  • обязанность собственников оплачивать сверхнормативный расход на ОДН.

В конце статьи вы найдете выводы о том, какими могут быть последствия за незаконные условия в договоре и положения в уставе.

  • Договоры управления и открытые конкурсы

Ограничение правоспособности потребителя  в положениях договора управления МКД

Некоторые ваши коллеги предпочитают воздействовать на собственников, запрещая им что‑то делать, как детям. Юридически это называется «ограничение правоспособности».

Например, УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК ограничивают правоспособность потребителя, если:

  • запрещают потребителю-должнику пользоваться каким‑либо общим имуществом (лифтом, домофоном, общим коридором);
  • обуславливают право вступать в члены ТСЖ (ЖК), входить в состав правления кооператива территориальным, возрастным, половым или иным дискриминационным признаком;
  • не разрешают собственникам взаимодействовать с УО, ТСЖ (ЖК) лично.

Разъясним, какие формулировки могут грозить привлечением к ответственности.

В устав ТСЖ нельзя внести условие о том, что председателем ТСЖ может стать только собственник помещения, который зарегистрирован по месту жительства в соответствующем МКД. Такое ограничение обычно оправдывают стремлением обеспечить эффективность руководства деятельностью ТСЖ, обезопасить собственников помещений от «председателя-невидимки» (которого никогда нет на месте).

Но все же подобное требование незаконно. Председателем может быть собственник помещения — член ТСЖ. Это следует из ст. 147 и 149 ЖК РФ. Иных исключений для избрания на должность председателя законодательство не содержит. Наличие и отсутствие регистрации по месту жительства не исключает право собственника участвовать в создании ТСЖ и избираться на должность председателя.

Пример

Родственные связи не препятствие

В уставе ЖСК присутствовало условие: «члены ЖСК, состоящие между собой в близком родстве или свойстве, не могут избираться в состав органов управления и контроля ЖСК, если их деятельность связана с непосредственной подчиненностью или подконтрольностью одного из них другому». Суд признал незаконными дополнительные требования к членам ЖСК (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.08.2016 по делу № А56-74474/2015).

Также недопустимо включать в устав ЖК (ЖСК) дополнительные требования при вступлении в члены кооператива (ст. 121 ЖК РФ), при избрании в состав правления, ревизионную комиссию (ст. 116.1, 118, 120 ЖК РФ). Следует помнить, что в ЖК РФ установлен исчерпывающий перечень обстоятельств, при которых граждане не могут являться членами правления ЖК (ЖСК).

  • Как УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК расширить свои полномочия по договору управления МКД

Пример

Стаж регистрации неважен

Суд рассматривал спор о признании недействительным (ничтожным) пункта договора, согласно которому членами ЖСК могут являться исключительно жители Москвы, проживающие в столице не менее пяти лет. Судья пришел к выводу, что такое положение договора управления затрагивает интересы физических лиц — членов ЖСК.

Но гражданское законодательство запрещает ограничивать кого‑либо в правоспособности и дееспособности иначе как в случаях и в порядке, которые установлены законом (ст. 22 ГК РФ).

Полный или частичный отказ гражданина от правоспособности или дееспособности и другие сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны (постановление ФАС Московского округа от 19.03.2004 по делу № КГ-А41/1562-04).

К сведению

Гражданин не может стать членом правления, ревизионной комиссии ЖК (ЖСК), главным бухгалтером, если он:

  1. имеет судимость за умышленные преступления;
  2. несет административное наказание в виде дисквалификации;
  3. ранее занимал должность руководителя, его заместителя или главного бухгалтера организации, занимавшейся строительством, реконструкцией, капитальным ремонтом, инженерными изысканиями для строительства, архитектурно-строительного проектирования (либо являлся ИП в этих сферах), и эта организация была исключена из членов СРО или признана банкротом, а с того момента прошло менее трех лет.

Такой закрытый перечень установлен ст. 116.1 ЖК РФ.

https://www.youtube.com/watch?v=l4XyDdW4Jf4

Некоторые УО стараются предусмотреть в договоре управления порядок взаимодействия с собственниками исключительно через совет МКД, а ТСЖ (ЖК) — через правление. Подобное условие квалифицируется судами как незаконное.

Пример

Личное общение не отменяется

В договоре управления МКД было предусмотрено, что собственники помещений в целях взаимодействия с УО по вопросам управления домом определяют решением общего собрания уполномоченных лиц и срок действия их полномочий.

Суд указал, что этим пунктом договора ограничено право собственников взаимодействовать с УО лично, что противоречит смыслу и нормам ЖК РФ (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26.04.2016 по делу № А76-20088/2015).

  • Существенные условия договора управления многоквартирным домом

Незаконный уход от ответственности за нарушение правил содержания

Нам приходилось видеть договоры и уставы, в которых УО, жилищные объединения заранее обозначают: «если что, то виноват собственник». Юристы считают такое условие незаконным и называют его исключением виновной ответственности УО (ТСЖ, ЖК) за нарушение правил содержания общего имущества.

Если из‑за ненадлежащего содержания общего имущества потребитель получит травму или повредит свое имущество, ответственность УО и ТСЖ не исключается даже при наличии соответствующего условия в договоре.

Так, если потребителю будет причинен вред в результате падения снега, сосулек с крыши дома или аварийного дерева, расположенного на придомовой территории, а также вследствие залива помещения из‑за неисправности общедомового оборудования, то отвечать за нанесенный вред будет управляющий — УО, ТСЖ (ЖК).

К сведению

Орган государственного жилищного надзора имеет право выдавать предписания об устранении несоответствия договора или устава установленным требованиям. В случае неисполнения жилищная инспекция обратится в суд с иском о признании договора недействительным, а в отношении ТСЖ (ЖК) — о ликвидации. Это определено пп. 2–3 ч. 6 ст. 20 ЖК РФ.

Чтобы освободить УО, ТСЖ (ЖК) от ответственности, потребуется доказать, что ущерб причинен:

  • в результате обстоятельств непреодолимой силы (ураган, землетрясение и т.  д.);
  • вследствие виновных действий (бездействия) самого потребителя;
  • за пределами зоны ответственности управляющего.

Вина УО, ТСЖ (ЖК) в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное (п. 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25).

  • Расторжение договора управления многоквартирным домом

Пример

Нет умысла — нет ответственности

Владелец магазина предъявил иск о взыскании с УО ущерба за повреждение наружной панели вывески магазина и о признании ничтожным пункта договора управления, освобождающего УО от ответственности за сохранность вывесок, средств рекламы, козырьков и других деталей фасадов при уборке снега и наледи с крыш.

Суд заявителю отказал, поскольку посчитал, что это условие договора не ограничивает и не устраняет ответственность УО за умышленное нарушение обязательства. В данном случае умысел в действиях УО отсутствовал, собственники заблаговременно были предупреждены о чистке кровли МКД от наледи и снега (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.07.2013 по делу № А79-11127/2012).

Нельзя перекладывать ответственность за ненадлежащее оказание услуг и выполнение работ перед потребителем на иных лиц (подрядные организации, РКЦ). Отвечать перед собственниками будет УО (ТСЖ, ЖК). Поэтому наличие условия о возложении ответственности на третьих лиц никак не освобождает УО, ТСЖ, ЖК от исполнения тех обязанностей, которые предусмотрены законом, договором и уставом.

Пример

За оплату ресурсов отвечает УО

Суд указал, что привлечение специализированной организации ООО «МосОблЕИРЦ» для начисления и сбора денежных средств с населения не освобождает УО от ответственности за ненадлежащее исполнение денежного обязательства в соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2015 по делу № А41-60453/14).

  • Коэффициенты, повышающие плату за коммунальные услуги в 2017 году

Обязанность собственников оплачивать сверхнормативный расход на ОДН в  положениях договора управления 

Управляющие организации массово включали в положения договора управления условие об обязанности собственников помещений оплачивать сверхнормативный расход на ОДН. Контролирующие органы, суды квалифицировали подобное условие как незаконное.

Позиция судов сводится к тому, что вопрос об оплате потребителями сверхнормативного ОДН следует вынести на повестку дня отдельно и особо рассмотреть на общем собрании. Протокол общего собрания должен содержать решение по данному вопросу в формулировке п. 44 Правил предоставления коммунальных услуг, утв.

 постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. Голосования в целом за договор управления, в котором содержится спорное условие, недостаточно для возникновения правовых последствий (постановления арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.02.

2016 по делу № А75-4228/2015, арбитражного суда Поволжского округа от 01.02.2016 по делу № А49-648/2015).

Сейчас расходы на ОДН включены в состав платы за содержание жилого помещения. Порядок расчета платы за коммунальные ресурсы, потребленные при содержании общего имущества в МКД, стал другим (мы рассказывали о нем в предыдущих номерах журнала).

Выводы

Наличие недействительных условий в положениях договора управления не влечет ничтожности договора в целом, если можно предположить, что договор был бы заключен и без этих условий (ст. 180 ГК РФ). Аналогичное правило применяется к недействительным положениям устава.

Однако, если недействительными признаны существенные условия договора управления (например, предмет или цена договора), это может повлечь признание договора незаключенным (отсутствующим) и создать правовую неопределенность в отношениях между УО и собственниками помещений по вопросу управления МКД, выставления платы за оказанные услуги.

По жалобе потребителя надзорный орган может квалифицировать недействительные условия в договоре или уставе как дискриминационные, ущемляющие права потребителей. В итоге жилищная инспекция может:

  • выдать предписание об устранении нарушения (пп. 2–3 ч. 6 ст. 20 ЖК РФ);
  • привлечь к административной ответственности (ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ);
  • оспорить договор;
  • подать иск о ликвидации ТСЖ (ЖК).

Для юридических лиц штраф за включение в список положений договор упрвавления условий, ущемляющих права потребителя, которые установлены законодательством о защите прав потребителей, составляет 10–20 тыс. руб.

Источник: https://www.gkh.ru/article/102181-polojeniya-dogovora-upravleniya

Обзор судебной практики по вопросам споров с управляющими компаниями (ТСЖ, ЖК, ЖСК), Обзор судебной практики от 20 апреля 2016 года

Ничтожность договора управления многоквартирным домом

Перед изучением Обзорарекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

I.Основные положения об управлении многоквартирным домом

Всоответствии с ч.2ст.

161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном домеобязаны выбрать один из способов управления многоквартирнымдомом:

-непосредственное управление собственниками помещений вмногоквартирном доме, количество квартир в котором составляет неболее чем тридцать;

-управление товариществом собственников жилья либо жилищнымкооперативом или иным специализированным потребительскимкооперативом;

-управление управляющей организацией.

При управлениимногоквартирным домом товариществом собственников жилья либожилищным кооперативом или иным специализированным потребительскимкооперативом указанные товарищество или кооператив несутответственность за содержание общего имущества в данном доме всоответствии с требованиями технических регламентов и установленныхПравительством Российской Федерации правил содержания общегоимущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальныхуслуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома,качество которых должно соответствовать требованиям установленныхПравительством Российской Федерации правил предоставления,приостановки и ограничения предоставления коммунальных услугсобственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах ижилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказыватьуслуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общегоимущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать наосновании договоров лиц, осуществляющих соответствующие видыдеятельности.

Товариществомсобственников жилья согласно ч.1ст.135 ЖК РФ признается вид товариществ собственниковнедвижимости, представляющий собой объединение собственниковпомещений в многоквартирном доме для совместного управления общимимуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных вч.2ст.136 ЖК РФ, имуществом собственников помещений в несколькихмногоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилыхдомов, обеспечения владения, пользования и в установленныхзаконодательством пределах распоряжения общим имуществом вмногоквартирном доме либо совместного использования имущества,находящегося в собственности собственников помещений в несколькихмногоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникамнескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию,содержанию, сохранению и приращению такого имущества,предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся всоответствии с настоящим Кодексом помещениями в данныхмногоквартирных домах или данными жилыми домами, а также дляосуществления иной деятельности, направленной на достижение целейуправления многоквартирными домами либо на совместное использованиеимущества, принадлежащего собственникам помещений в несколькихмногоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилыхдомов.

Согласно ч.1ст.110 ЖК РФ Жилищным или жилищно-строительным кооперативомпризнается добровольное объединение граждан и в установленныхЖК РФ, другими федеральнымизаконами случаях юридических лиц на основе членства в целяхудовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управлениямногоквартирным домом. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы(далее также – жилищные кооперативы) являются потребительскимикооперативами. В соответствии с п.1ст.123.2 ГК РФ потребительским кооперативом признаетсяоснованное на членстве добровольное объединение граждан или граждани юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иныхпотребностей, осуществляемое путем объединения его членамиимущественных паевых взносов.

Управляющая компания -специализированное юридическое лицо, осуществляющее деятельность поуправлению многоквартирными домами.

Способ управлениямногоквартирным домом выбирается на общем собрании собственниковпомещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен влюбое время на основании его решения. Решение общего собрания овыборе способа управления является обязательным для всехсобственников помещений в многоквартирном доме.

Внастоящем обзоре рассмотрена судебная практика по спорам, сучастием управляющих организаций – управляющих компания, ТСЖ, ЖК,ЖСК как между собой, так и иными лицами, в т.ч. гражданами.Судебные споры с участием управляющих организаций разнообразны,поэтому в обзоре приведены примеры лишь из нескольких категорийспоров, которые являются одними из самых распространенных, аименно:

-Споры о передаче документации на дом, денежных средств и др. присмене способа управления или управляющей компании, расторжениидоговора управления домом;

-Споры по управлению имуществом, возмещению вреда;

-Споры по коммунальным услугам и платежам;

-Прочие споры с участием управляющих организаций (истребованиеинформации, денежных средств с третьих лиц).

Вобзоре приведены судебные решения как судов общей юрисдикции, так иарбитражных судов.

Спорыо передаче документации на дом, денежных средств и др. при сменеспособа управления или управляющей компании, расторжении договорауправления домом

1. Требования обистребовании документов, взыскании денежных средствудовлетворены.

Изменение способауправления многоквартирным домом является основанием дляистребования от другой УК (ТСЖ, ЖС и др.) полученных отсобственников денежных средств, документации на дом, иногоимущества дома.

1.1. Постановление Арбитражного судаВолго-Вятского округа от 23.03.2016 N Ф01-792/2016 по делу NА17-2072/2015

Исковые требования:

Об обязании передатьтехническую документацию.

Решение суда:

Требованиеудовлетворено.

Позиция суда:

законодательноустановлена презумпция наличия у домоуправляющей компаниидокументов, затребованных истцом, поэтому суд округа признаетнеобоснованным как неподтвержденный документально аргументОбщества-УК о том, что у него отсутствуют акты осмотра, проверкисостояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета,механического, электрического, санитарно-технического и иногооборудования, обслуживающего более одного помещения вмногоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома(крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкциймногоквартирного дома, объектов, расположенных на земельномучастке, и других частей общего имущества) на соответствие ихэксплуатационных качеств установленным требованиям, проектная иисполнительная документации на многоквартирный дом. Обратное будетсвидетельствовать о ненадлежащем управлении многоквартирным жилымдомом со стороны ответчика, о чем последний в процессе рассмотрениядела не заявлял.

Согласно правовой позицииВАС РФ, изложенной в постановлении от 30.03.2010 N17074/09, отсутствие или утрата технической или инойдокументации, необходимой для эксплуатации многоквартирного жилогодома, не может являться основанием для прекращения даннойобязанности. В этом случае техническая документация подлежитвосстановлению за счет обязанного лица.

1.2.

Источник: http://docs.cntd.ru/document/420352993

Договор управления многоквартирным жилым домом: правовой статус и судебная практика

Ничтожность договора управления многоквартирным домом

01.02.2013

ЖКХ / Управляющие компании и ТСЖ

Жилищным кодексом Российской Федерации (далее — ЖК РФ) предусмотрено, что оказание услуг по управлению многоквартирным домом осуществляется на основании договора. По нашему мнению, указанный договор — является новым видом гражданско-правового договора, который ранее был неизвестен участникам жилищных правоотношений.

Процедура заключения договора управления жилым домом

Действующим законодательством предусмотрено, что управляющая организация обязана заключить договор с каждым собственником помещения в жилом многоквартирном доме. То есть, в идеальной модели, если споров между собственниками нет, то допустимо заключение одного договора с множественностью лиц на стороне собственника.

Однако существующая практика применения норм жилищного кодекса, говорит лишь о том, что такая модель выстраивания правоотношений между субъектами жилищных отношений скорее, как это указано ранее — идеал и далека от реального положения дел при заключении договора.

Так, процедура заключения договора зависит от многих факторов, существенно влияющих на процедуры принятия, утверждения и заключения договора. Например, от выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом.

Договор управления жилым домом: если собственники не выбрали управляющую организацию в связи с пассивным поведением?

В данном случае законодатель предусмотрел т.н. «принудительный» порядок выбора управляющей организации, что небеспочвенно, поскольку в любом жилом многоквартирном доме необходимо обеспечить непрерывное управление и что не менее важно — предоставление коммунальных услуг.

Обратимся к действующим нормам жилищного законодательства. Согласно ч. 4 ст.

161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Учитывая вышеизложенное и в соответствии с ЖК РФ с момента выбора управляющей организации и подписания хотя бы одного договора управления данная организация с учетом требований ч. 7 ст. 162 ЖК РФ обязана приступить к исполнению договора управления.

Как заключить договор с теми, кто не изъявил желания или отказался заключить договор управления многоквартирным домом?

По нашему мнению, управляющая организация, действуя в интересах всех собственников помещений, приступила к выполнению работ и услуг, значит имеет место совершение т.н. «конклюдентных действий». Поэтому данные отношения должны рассматриваться как договорные вне зависимости от подписания договора с отдельными сособственниками помещений.

Еще более интересным, на наш взгляд, являются ситуации, когда собственники помещений провели собрание и выбрали определенное юридическое лицо в качестве управляющей организации, при этом, не поинтересовавшись у самой компании — готова ли она приступить к управлению жилым многоквартирным домом? Любо в тех случаях, когда решение о выборе способа управления было отменено, а заключенный во исполнение указанного решения общего собрания собственников многоквартирного дома, признан ничтожным. (см. судебную практику: Азовский городской суд Ростовской области)

Собственники предлагают заключить договор управления жилым домом на своих условиях

Не менее актуальными, являются ситуации, когда собственники в нарушение норм действующего жилищного законодательства предлагают заключить договор с управляющей организацией на своих условиях.

При наличии утвержденной общим собранием многоквартирного жилого дома формы договора. (см.судебную практику: Бутырский районный суд г.

Москвы (ответчик — ТСЖ); Псковский городской суд (Ответчик — управляющая организация ООО);

Если управляющая организация выбрана в качестве таковой общим собранием собственников, на котором также утвержден договор по управлению общим имуществом, она не вправе предъявлять требования о понуждении к заключению договора собственника помещения.

Проанализированная судебная практика, сводится к следующему:

Согласно части 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Жилищный кодекс и обязанность собственника заключить договору управления домом

При этом в статье 161 Жилищного кодекса РФ не установлена обязанность собственника помещения в жилом доме заключать договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией, за исключением случая, когда управляющая организация домом выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления (часть 5).

Указанная правовая позиция, соответствует фактическим обстоятельствам и толкованию норм материального права, данному Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа в постановлении от 13.06.2007 г. по делу N А56-36199/2006, Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа от 05.07.2007 г. по делу N А10-5470/06-04АП-1096/07-Ф02-4044/07.

Подводя итог, хотелось бы отметить хотя и весьма спорную, но на сегодняшний день вполне убедительную позицию, которая неоднократно высказывалась многими авторами. «Статья 445 ГК РФ должна быть распространена на случай заключения договора с управляющей компанией, выбранной по результатам ания собственников.

Вместе с тем пока этого нет в нормах жилищного законодательства, удовлетворять такие иски нельзя. Возможно ли удовлетворить иск об исполнении решения общего собрания — на этот вопрос должны дать разъяснения высшие судебные инстанции.

Предпосылки к этому уже явно налицо — противоречивая и непоследовательная судебная практика.»

Кузьмин Денис, частный юрист (пос.Нахабино, М.О.)

Источник: https://energovopros.ru/issledovania/2334/2408/29917/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.