+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Переуступка квартиры в новостройке СПБ что это

Содержание

Продажа и покупка квартиры по переуступке без риска

Переуступка квартиры в новостройке СПБ что это

Чем ближе срок сдачи жилого комплекса, тем чаще на форумах мелькают объявления о переуступке квартир. Участники долевого строительства ищут желающих получить права на почти готовые студии, 1-3-комнатные квартиры.

О переуступке квартиры в двух словах

Суть переуступки: до сдачи дома в эксплуатацию дольщик может передать права на недвижимость по ДДУ (договору долевого участия) третьему лицу. После заключения договора застройщик будет выполнять обязательства уже перед новым владельцем.

Юридически переуступка недвижимости не является сделкой купли-продажи. В договоре с застройщиком изменяется одна сторона. Владелец делегирует третьему лицу свои права и обязанности — включая право на передачу квартиры после окончания строительства дома и обязанность выплатить остаток задолженности по договору.

Термины

Цессия — договор уступки права собственности на квартиру.

Цедент — лицо, которое передает свое право на квартиру в строящемся доме. В бытовой терминологии используется слово «продавец».

Цессионер (цессионарий) — лицо, приобретающее право на объект недвижимости по договору переуступки, «покупатель».

Процесс переуступки строящегося жилья регулируется Гражданским кодексом РФ (главой 24 ГК РФ статьи 382-390) и Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве» № 214-ФЗ. В соответствии со ст. 389 ГК РФ, все сделки, связанные с переуступкой квартир в новостройках, необходимо фиксировать в Росреестре.

Согласно п. 2 ст. 11 закона № 214-ФЗ переуступка может проводиться в рамках ДДУ или ЖСК (жилищно-строительного кооператива), на любом этапе возведения здания — но только до момента вступления в права собственности. Если владелец квартиры уже подписал акт приема-передачи с застройщиком, сделка оформляется договором купли-продажи.

Важно учитывать:

  • вместе с правами на недвижимость передаются и обязанности предыдущего инвестора;
  • если квартира не была оплачена полностью, документ дополняется элементами договора перевода долга;
  • ответственность девелопера ограничивается суммой, прописанной в ДДУ с первым покупателем, а не той, которую покупатель получил в рамках переуступки квартиры.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

Чаще всего переуступка квартиры является способом заработка на разнице цен. В некоторых случаях дольщики оформляют цессию, чтобы инвестировать средства в другой проект.

Многие цеденты вкладывают деньги на старте продаж, когда цены находятся на минимальном уровне. С начала строительства до сдачи в эксплуатацию начальная стоимость квадратного метра увеличивается практически на треть.

Переуступка выгодна, когда строительство дома почти окончено — именно в этот период имеет смысл искать потенциального цессионера. Чтобы оценить возможный доход от сделки, следует обращать внимание на динамику изменения цен на квартиры в ходе строительства.

Наибольшую выгоду можно получить при продаже жилья через переуступку в достроенном и сданном доме. Главное — успеть до подписания актов и вступления в права собственности. В данном случае можно выиграть в цене до 10-15% по сравнению с реализацией квартиры в готовом, но не сданном здании.

Спрос зависит от количества свободных квартир

Наибольшим спросом пользуются студии, однушки и двушки. Поиск покупателей значительно упростится, если на финишном этапе строительства большинство квартир уже распродано.

Если у строительной компании осталось много интересных вариантов, цедент может переманить покупателя за счет снижения стоимости квартиры на 10-15% (от цены застройщика). При равных условиях покупатель с большей вероятностью предпочтет заключить сделку с официальной организацией, а не с частным лицом.

Чего опасаются покупатели: распространенные риски

Цессия выгодна для покупателя — она дает возможность приобрести жилье в понравившемся доме по относительно низкой цене. Но риски тоже существуют.

  1. Договор может быть признан недействительным. Это возможно, если:
    • застройщик не дал письменного согласия на переуступку;
    • застройщик оказался банкротом;
    • цедент приобретал квартиру в ипотеку;
    • цедент не погасил долг перед застройщиком.
  2. По цессии мошенники могут продать недвижимость дважды. В этом случае жилье достанется цессионарию, который первым зарегистрировал сделку в Росреестре.
  3. Переуступка жилья в начале строительства — тревожный сигнал о намечающемся долгострое или других «сюрпризах» от девелопера.

Цессионер приобретает не реальные квадратные метры, а только право потребовать их от застройщика после сдачи дома в эксплуатацию. Вместе с правами приобретается ответственность: если квадратных метров будет больше — новоявленному владельцу придется за них доплачивать. Если же площадь окажется меньше заявленной (что случается редко), ему придется добиваться от застройщика возврата средств.

УЗНАЙТЕ, КАКАЯ КВАРТИРА ПОДОЙДЕТ ИМЕННО ВАМ

Некоторые застройщики прописывают в договоре долевого участия условие: при переуступке требуется согласие строительной компании. Нередко девелоперы требуют выплатить 1-10 процентов от сделки.

При отсутствии этих условий в ДДУ достаточно уведомить застройщика в письменной форме о переходе прав на недвижимость другому лицу. Получать письменное согласие необходимо только в том случае, если жилье приобретено в рассрочку и оплачено не полностью. Если квартира куплена в ипотеку, для переуступки требуется согласие банка.

Собственник квартиры с договором ЖСК становится участником кооператива только после выплаты полной стоимости своего пая. А до тех пор он не имеет права продавать, дарить или менять кооперативное имущество.

Еще один нюанс — перед покупкой цессионер должен подтвердить свое членство в кооперативе, предоставив заверенную копию протокола собрания.

Передача прав собственности осуществляется в три этапа. Сначала обе стороны договариваются и составляют предварительное соглашение. Затем заключается основной договор. Третий шаг – регистрация подписанного договора в Росреестре.

Обязательные пункты в договоре:

  • полные паспортные данные цедента и цессионера;
  • нотариально заверенное согласие супруга (если стороны договора состоят в браке);
  • основание действий цедента (зарегистрированный договор ДДУ);
  • предмет договора — передача прав требования на квартиру;
  • ответственность сторон;
  • сумма договора.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Цедент обязан передать цессионарию:

  • договор ДДУ,
  • предварительный договор,
  • дополнительные соглашения,
  • акт сверки с застройщиком,
  • письменное согласие застройщика на переуступку.

Передача пакета документов оформляется актом, который подписывают обе стороны сделки.

Налоги

В России доход от сделки переуступки облагается подоходным налогом в размере 13%. Для иностранных граждан налоговая ставка составляет 30%.

Цедент может оформить налоговый вычет с суммы, полученной от цессионера. Максимальный лимит вычета — 1 млн рублей. Это значит, что сумму налога можно уменьшить на 130 тыс. рублей.

Даже если фактического дохода не было, продавец должен подать в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ за отчетный период, в котором был заключен договор переуступки прав. Это поможет избежать штрафов.

Новостройки, в которых продаются квартиры по переуступке

Источник: https://mirndv.ru/blog/prodazha-kvartiry-po-pereustupke/

Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

Переуступка квартиры в новостройке СПБ что это

Переуступка права требования – единственный способ приобрести жилье в понравившемся доме, если все квартиры уже распроданы. Как заключить договор, плюсы и минусы.

Время чтения: 6 минут

Переуступка права требования — один из наиболее распространенных способов покупки жилья в новостройках. На завершительном этапе строительства все квартиры в новых домах, обычно, бывают распроданы.

Поэтому переуступка — чуть ли не единственный способ для покупателя приобрести жилье в понравившемся объекте.

Поговорим о механизме совершения сделки, а также плюсах и минусах этого способа приобретения недвижимости на первичном рынке.

Суть сделки

Цессия (или продажа-покупка жилья по договору переуступки) — это ни что иное, как передача от одного лица другому прав и обязанностей по договору долевого участия. Участники сделки называются цедент (дольщик) и цессионарий (лицо, приобретающее права и обязанности в долевом строительстве).

Цессия — это заработок для инвесторов, купивших квартиру в доме на этапе котлована и перепродающих почти готовое жилье по более высокой цене. Также договор переуступки — единственная возможность для людей, купивших долю в новостройке, не потерять деньги в случае, если у них изменились обстоятельства, и они хотят незамедлительно вернуть вложенные средства.

Расторжение договора с застройщиком для покупателя чревато штрафами, а продажа своей доли — это возможность вернуть деньги в полном объеме, да еще и с прибылью.

Переуступка прав возможна до тех пор, пока они не реализованы.

То есть, когда акт приема-передачи квартиры состоится, договор цессии заключить уже не получится. Дольщик имеет право оформить право собственности сразу с несколькими цессионариями в том случае, если квартира состоит из 2 и более комнат.

В действующем законодательстве нет запрета на такие действия цедента.

Плюсы и минусы механизма переуступки

Для покупателей квартир в домах, которые находятся на завершающей стадии возведения, договор переуступки — неплохая возможность сэкономить. Продавцы нередко демпингуют, чтобы как можно быстрее найти покупателя для своей доли. В ряде случаев покупка жилья у частного соинвестора обходится дешевле, чем у застройщика. Разница может составлять от 5 до 20% стоимости квартиры.

Для продавцов договор переуступки прав — неплохая возможность заработать на росте цен на жилье, не дожидаясь того момента, пока новостройка будет введена в эксплуатацию.

Недостаток цессии только один — покупатель принимает на себя все обязательства перед дольщиком.

В случае, если договор долевого участия по каким-то причинам будет признан недействительным, новый правообладатель не сможет предъявить претензии к застройщику, только к цеденту.

Есть вероятность, что суд признает незаконной уступку прав по недействительному договору, и тогда у застройщика не останется вообще никаких обязательств перед цессионарием.

Как заключается договор переуступки прав?

Согласно ст. 4 и 17 Федерального закона № 214, договор переуступки заключается с соблюдением двух требований:

  • в письменном виде;
  • с обязательной государственной регистрацией.

Застройщик имеет право отказать в передаче готового объекта цессионарию на основании того, что договор между ним и цедентом государственную регистрацию не прошел. Стоит убедиться, что прежний правообладатель письменно уведомил компанию-застройщика о состоявшейся сделке. В противном случае, по окончании строительства объект может быть передан прежнему дольщику.

При оформлении сделки по переуступке права требования расходы относительно невелики. За согласование документов застройщик возьмет свою комиссию в размере от 1 до 5% стоимости жилья, прописанной в договоре долевого участия. Как правило, эту сумму выплачивают пополам цедент и цессионарий.

При заключении договора цессии, на этапе расчетов цедента и цессионера между собой, применяется механизм банковских ячеек. После того, как регистрирующий орган переоформляет договор на другое лицо, продавец имеет право забрать деньги.

При совершении цессии стоит привлекать застройщика

В большинстве случаев, участие застройщика в процессе передачи прав переуступки вовсе не обязательно. Однако, многие строительные компании сегодня включают в договор о долевом участии отдельный пункт о необходимости получения своего согласия в случае передачи цедентом прав одному или нескольким цессионариям. В этом случае привлечение застройщика к совершению сделки потребуется.

Если на момент переуступки прав дольщик не успел выплатить стоимость жилья в полном объеме, письменное одобрение сделки застройщиком требуется обязательно. В договор об уступке включаются пункты о переводе долга перед застройщиком на цессионария в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ и ст. 11-й Федерального закона №214.

Юристы, чьей специализацией являются сделки с недвижимостью, рекомендуют подключать застройщика в любом случае. Новому дольщику будет полезно уточнить, какие обязательства по договору предыдущий правообладатель уже выполнил, а какие еще предстоит выполнить. Помимо этого, у застройщика стоит взять платежные документы, а также акт об исполнении обязательств по расчетам.

Обратите внимание, что доходы, полученные цедентом от реализации права требования, подлежат налогообложению, согласно 208-й статье Налогового кодекса РФ. Декларировать сделку необходимо в случае, если сумма, указанная в договоре об инвестировании средств, и договоре переуступки отличается. При этом оплачивает налог только цедент, но не цессионарий или застройщик.

Источник: https://spbguru.ru/advice/197-pljusy-i-minusy-priobretenija-novogo-zhilja-po-dogovoru-pereustupki

Переуступка квартиры в новостройке. Что это такое и в чем особенности?

Переуступка квартиры в новостройке СПБ что это

Основной схемой, позволяющей стать обладателем квартиры в новостройке, является заключение договора долевого строительства. Но есть еще один весьма распространенный на рынке способ приобретения недвижимости: это договор переуступки прав собственности на квартиру.

Так что такое переуступка квартиры в новостройке и каковы ее особенности? На юридическом языке переуступка называется цессией. Цессия – это переход прав и обязанностей по договору от продавца к покупателю. После оформления переуступки квартиры новый собственник будет обязан вносить ежемесячные платежи, если квартира изначально была куплена в рассрочку или по ипотеке.

Заключить договор переуступки квартиры можно только до момента ввода жилья в эксплуатацию и оформления на него прав собственности. По сути, цессия – это смена дольщика, причем не важно, по какой схеме: ДДУ, ЖСК, ПДКП изначально приобреталось жилье, и кто являлся первым покупателем, частное лицо или организация.

Наиболее безопасный и прозрачной сделкой является переуступка квартиры по ДДУ, так как этот договор в обязательном порядке проходит регистрацию в Росреестре. Но и другие схемы продаж не запрещают совершать цессию. Единственное, что подобные сделки сложнее в плане документального сопровождения, и без помощи специалистов в данном случае не обойтись.

Переуступки от физических и юридических лиц: в чем отличия?

Осуществить могут как физические, так и юридические лица. Причины, по которым цедент, то есть изначальный владелец недвижимости, желает осуществить переуступку прав собственности на квартиру в новостройке, могут быть различными.

  • частные лица нередко продают жилье в связи с невозможностью дальше выполнять свои обязательства по договору из-за возникших материальных трудностей;
  • организации нередко реализуют таким способом квартиры полученные в качестве оплаты за выполнение подрядных работ на строительном объекте;

И те, и другие могут при помощи цессии реализовывать приобретенную в инвестиционных целях недвижимость.

Нередко подрядные организации, имеющие в своем распоряжении квартиры, продают их по более выгодной, чем у застройщика, цене: они заинтересованы в скорейшем превращении товара (квартиры) в живые деньги.

Подводные камни переуступок

Нередко потенциальные цессионарии (приобретатели недвижимости) задаются вопросом: есть ли риски покупки квартиры по переуступке? Да, к сожалению, есть.

Возможность признания сделки недействительной. Это возможно в том случае, если в ходе сделки были нарушены права третьих лиц, например, супругов или детей цедента.

Вероятность двойных продаж. Этот пункт актуален только в том случае, если изначальный договор был оформлен не по ДДУ. Поэтому договоры ЖСК и ПДКП требуют особенно тщательной проверки.

В случае приобретения жилья у юридического лица – подрядчика, можно оказаться втянутым в тяжбу между застройщиком и подрядчиком, которые не сошлись в цене по произведенным работам и стоимости выданной в счет оплаты услуг квартиры.

Наконец, поскольку переуступка осуществляется только на квартиры в строящихся домах, всегда сохраняется риск возможной задержки сроков сдачи жилья или даже недостроя. Поэтому лучше выбирать жилье в объектах надежных застройщиков.

Как продать или купить квартиру по переуступке: этапы сделки

В целом подписание договора переуступки – это стандартная юридическая процедура, требующая внимательного изучения документов и проверки их подлинности. Но есть несколько особенностей, отличающих документальное сопровождение цессии от обычной продажи:

  • необходимо получить согласие застройщика на переуступку жилья и акты взаиморасчетов по оплате квартиры текущим владельцем;
  • в случае, если изначально квартира приобреталась в ипотеку, нужно заручиться согласием банка на передачу прав и обязанностей по выплатам;
  • перезаключить договор на нового владельца;

Важно помнить, что нужно в обязательном порядке заплатить налоги с покупки и продажи квартиры по переуступке. Для продавца налогом облагается разница между суммой, затраченной на покупку квартиры у застройщика и полученной в результате продажи по переуступке. Ну а покупатель может рассчитывать на налоговый вычет, предоставив в органы декларацию 3-НДФЛ.

По вопросам покупки квартиры с использованием материнского капитала, пожалуйста, обращайтесь к специалистам агентства недвижимости «АБСОЛЮТ-Сити» по телефону 8 (812) 575-00-00, для региональных покупателей 8-800-50-50-498.

Поделитесь новостью в социальных сетях!

Источник: https://AbsCity.ru/stati/pereustupka-kvartiryi-v-novostrojke

Квартира по переуступке: боремся с сомнениями – Необходимые документы для оформление квартиры в строящемся доме

Переуступка квартиры в новостройке СПБ что это

Подыскивая жилье в новостройке, многие обращаются напрямую к застройщику. Иногда покупатель сталкивается с предложением оформить переуступку квартиры.

Риэлторы сетуют, что чаще всего в этом случае слышат: «Купить квартиру по переуступке? Что это значит?». Относительно малораспространенный вид сделки может отпугнуть клиента.

Несмотря на явную непопулярность, такой ход имеет свои преимущества.

Так что же значит переуступка квартиры?

Уступкой прав требования (или цессией) называется соглашение (в нашем случае договор), по которому кредитор (цедент) передает третьему лицу (цессионарию) принадлежащее ему право.

Иначе говоря, это юридическая формулировка ответа на вопрос: «Что такое переуступка прав собственности на квартиру в новостройке?».

Продавец в данном случае передает покупателю свои права на квартиру, сданную или только строящуюся.

Как правило квартиру по переуступке в новостройках СПб покупают те, кто не рассматривает вторичное жилье и не хочет ждать сдачи дома еще несколько лет.

Цессия в полном объеме регулируется действующим законодательством РФ. Особенности и права сторон можно изучить в ГК РФ, а также в федеральном законе №214.

Оформление переуступки на квартиру

Покупателю следует внимательно изучить предоставленные бумаги и часть из них перепроверить. Юрист компании «ГРАНТ» Анна Ермолаева поясняет: «При заключении договора всегда есть определенные риски, причем, они могут быть как со стороны продавца, так и со стороны застройщика».

Основные моменты, на которые хотелось бы обратить внимание:

  • Важно, на какой стадии находится строительство объекта;
  • Изучите условия переуступки, указанные у застройщика, так как при их несоблюдении возможны штрафы;
  • Убедитесь, что компания не находится в стадии процедуры банкротства и что к компании не предъявлено большое количество исков от подрядчиков и поставщиков в арбитражном суде, иначе кредиторы смогут предъявить права на Вашу будущую собственность.

Кроме того, необходимо проверить, нет ли иных обременений по распоряжению имуществом у самого “продавца” будущей квартиры. Сделайте выписку из ЕГРП для того, чтобы убедиться, что квартира не находится:

  • В залоге;
  • В ипотеке (а вас об этом не предупредили);
  • Под арестом;
  • В доверительном управлении (собственник, который собирается заключать с вами сделку, может не иметь права этого делать из-за делегированных прав);
  • Любые иные ограничения по распоряжению имуществом.

Не менее скрупулезно изучите и документацию застройщика. По требованию вам должны предоставить следующие документы или их заверенные копии:

  1. Учредительные документы застройщика;
  2. Свидетельство о государственной регистрации застройщика;
  3. Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  4. Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года.

Сверьте даты регистрации, учредителей, сроки действия лицензии с той информацией, которая была получена вами ранее от продавца или представителя застройщика. Если подлинность бумаг не вызвала у вас или вашего юриста сомнений, приступайте к изучению строительного проекта.

По требованию участника долевого строительства, т.е. в нашем случае продавца, застройщик должен предоставить:

  1. Разрешение на строительство;
  2. Технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  3. Заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
  4. Проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
  5. Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

В них вас должны интересовать реквизиты документа на участок, его кадастровый номер, собственник; этапы и сроки реализации проекта, предполагаемый сдачи; наименования подрядчиков; наименование страховой фирмы и реквизиты договора страхования.

Регистрация договора цессии происходит в УФРС и может длиться довольно продолжительное время. Налоговый сбор для уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, включая внесение соответствующих изменений в Единый государственный реестр, обойдется всего в 350 рублей.

В случае работы по ЖСК, рисков намного больше, так как договор по переуступке пая не подлежит государственной регистрации.

Необходимые документы

Собрать необходимые документы по переуступке квартиры несложно. Если вы покупатель, то с вашей стороны фактически будет необходим только паспорт. Для продавца же минимальный пакет состоит из:

  1. Паспорта;
  2. Договора ДДУ или ЖСК;
  3. Свидетельства о браке (при наличии);
  4. Письменного согласия законного супруга на продажу.

Анна Ермолаева отмечает, что уровень правовой сознательности россиян растет: «За последний год мы наблюдаем увеличение количества обращений примерно на 20%. В целом, люди предпочитают сейчас работать с юристами».

Квартиры по переуступке в ипотеку

«При подготовке договора цессии покупателю необходимо проверить не только ДДУ, паспортные данные продавца, но и наличие ипотеки или рассрочки. В случае с ипотекой придется привлекать банк, в котором взяли кредит, и решать вопрос с переоформлением документов.

«Если у продавца рассрочка на квартиру (договор рассрочки заключается не с банком, как в случае с ипотекой, а с самим застройщиком), то некоторые компании крайне неохотно выдают разрешение на ее продажу», – комментирует эксперт в области недвижимости, Михаил Тёмкин.

Если квартира по переуступке в ипотеку, то главная сложность – это согласование сделки с банком и последующее переоформление документов (вам будет необходимо «перевести» долг продавца на себя). В таких случаях банк выступает в роли кредитора, поэтому будет необходимо его разрешение на проведение передачи прав (цессии).

Важный нюанс

Переуступка квартиры в строящемся доме возможна через посредника либо через самого застройщика, который выступает в роли агента. Часто инвесторы, выкупая жилье еще на стадии котлована, заключают с этой же компанией и риэлторский договор. Как правило в стоимость объекта закладывается комиссия в размере 3-5% от общей суммы.

Сами застройщики делятся на два «лагеря»: те, кто цессию в своей практике продаж вообще не приемлет, и те, кто активно использует эту схему для дополнительного заработка.

«Мы не рассматриваем «Елки» в качестве инвестиционного жилья», – сообщает Александра Чайкина, руководитель PR-отдела ЖК Yolkki Village. Напротив, директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев говорит: «Компания оказывает клиентам поддержку при перепродаже лотов в наших домах.

В зависимости от степени участия наших представителей размер компенсации может варьироваться. Так, при наличии у дольщика готового к заключению договора покупателя за сопровождение процедуры мы берем фиксированную сумму – 50 тысяч рублей».

Чаще всего сотрудники осуществляют подготовку документов. При необходимости комплексного обеспечения сделки и поиска покупателя застройщик берет 4% комиссионных.

SPBHOMES.ru выяснил у юристов, что установление какого-либо запрета со стороны застройщика на заключение договора по переуступке является незаконным и ничем не обоснованным. В ст.

20 ФЗ №214 предусматривается такая возможность, вам остается лишь уведомить компанию по факту совершения цессии. Однако перечитайте первый договор, заключенный между застройщиком и продавцом, ведь он может предполагать платное согласование.

Тогда от выплаты комиссии будет не отвертеться.

Прогнозы экспертов

Общая ситуация на рынке недвижимости сейчас такова, что квартиры по переуступке в СПб не пользуются большим спросом.

Александр Невский, эксперт в области недвижимости: «Предложений особенно много в Девяткино, Кудрово, на Парнасе. Однако, допустим, у ЖК «Балканы» нет конкурентов среди ближайших комплексов, объем инвестиций большой, поэтому совсем дешево купить не получится. По-прежнему популярны у покупателей южные районы города».

Специалисты назвали двухкомнатные квартиры и «еврооднушки» с отделкой сейчас самым выгодным вложением, так как таких предложений меньше, а процент окупаемости выше. Изначально их цена будет несущественно больше, но реализовать такое жилье будет проще. Кроме того, после сдачи дома, значительно дороже именно квартира «под ключ».

Наши собеседники отмечают, что одним из примеров наиболее выгодного варианта инвестирования является «СПб Реновация». Прибыль после продажи 1- или 2-комнатной квартиры в ЖК Stereos участники рынка оценивают примерно в 30% от первоначальной стоимости.

На старте продаж лоты в ЖК «Светлый мир «Я-Романтик…» были доступны покупателям по цене от 60 тысяч рублей за квадратный метр. Сегодня эти квартиры уходят по договорам переуступки по 110 – 115 тысяч рублей за единицу площади.

«Традиционно общий объем переуступок может достигать 3-5% от всех реализуемых юнитов», – рассказывают в компании Seven Suns Development.

Источник: https://SPbHomes.ru/science/pereustupka-kvartiry-v-novostrojke/

Переуступка квартиры в новостройке в 2019 году – что это такое, прав собственности в новостройке, СПб, подводные камни

Переуступка квартиры в новостройке СПБ что это

Знать, что такое переуступка квартиры в новостройке, необходимо тем, кто планирует по выгодной цене приобрести недвижимость.

Определим основные моменты при заключении такой сделки в 2019 году. Переуступка прав собственности в новостройке является процессом специфическим, при проведении которого стоит знать немало нюансов.

По договорам переуступки передают право требования. Разберем, какие особенности такого договора, какие нормы действуют, и какие справки нужны.

Основные моменты

Итак, переуступка квартиры в новостройке — что это простыми словами?

Суть переуступки такова — гражданин или компания заключает сделку со строительной фирмой о том, что в будущем ей будет передано право владения на объект, который будет построен.

Договор вступит в силу после того, как будет подписан сторонами. Должна обязательно вписываться стоимость недвижимости на данный временной отрезок.

Строительная фирма вправе потребовать в свою собственность дом, что будет построен позднее.

Когда строительные работы будут практически завершены (осталась отделка и т. п.), но квартиры не передаются в собственность, инвесторы принимают решение продать дом третьей стороне, но по более высокой стоимости.

Это и будет договор, связанный с переуступкой недвижимости в новостройке. Юридическое название соглашения — договор уступки прав требования (цессии).

Необходимые термины

ЦессияПереуступка прав. Не стоит путать с куплей-продажей, так как предполагается лишь смена дольщиков. За свои средства покупатели получат право по сделке с застройщиком и ряд обязательств.

Они должны будут делать взносы, если сумма полностью не выплачена.

Но вправе также требовать передачи жилого объекта

СтороныЦессионарий (покупатель) и цедент (продавец, дольщик)

Каковы преимущества и недостатки

Плюсы сделки:

Можно купить недвижимость по более низкой ценеСтроящийся дом будет стоить на 50% дешевле
Можно заработатьТак как позднее права собственности можно продать дороже

Минусы:

Собственность на квартиры будет полученаКогда строительные работы завершаться, а дом будет сдан в эксплуатацию
Если соглашение будет расторгнутоТо обратно можно вернуть только ту сумму, что была уплачена при подписании соглашения
Остается риск того, что застройщики ранее уже дали согласие на оформление недвижимости иным лицамА значит, права требования будут у первоначального покупателя
Можно потерять вложенную суммуЕсли застройщик окажется неблагонадежным

Правовое регулирование

Данный вид сделок регулирует такой документ:

Согласно законодательству:

  1. Права требования нужно документально удостоверить.
  2. Основное соглашение не может устанавливать ограничения на уступку требования.
  3. Обязательно уведомлять застройщика о переуступке.
  4. Договор подлежит регистрации.
  5. После подготовки соглашения все права и риски получает покупатель.

Что означает переуступка квартиры в новостройке

При переуступке прав на квартиру лицо получит безусловное право требования. Если составляется иной тип соглашения, переуступка не совершается.

Переуступка может быть оформлена с любыми дольщиками, что могут подтвердить свои права на будущее жилье.

И поэтому перед заключением договора цессии стоит проверить, подлинный ли договор долевого участия в строительстве.

Если дом оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.

После того, как договор будет оформлен, цессионарий заменяет покупателя. Есть такие виды соглашений:

  • уступка по соглашению долевого участия;
  • предварительное соглашение о покупке.

Соглашение составляют, пока не оформлены права собственности на жилье и не оплачены взносы инвесторами до проставления подписей на договоре.

Итак, переуступка прав собственника — продажа здания, который еще не построен (пока дом еще не сдан в эксплуатацию). В противном случае будет уже оформляться иной договор — купли-продажи.

При переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен уплатить дольщик, что передает права. Застройщики и цессионарии таких обязательств не имеют.

Бывшие дольщики должны перечислить в казну государства 13% от стоимости объекта до 31 апреля в следующем году после заключения договора.

Лицо заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, что был получен во время действия соглашения. Документ предоставляется в офис налоговой службы по месту проживания.

Как правильно оформить недвижимость

Чтобы заключить договор, следует:

  • иметь основной договор, по которому такое право будет переуступаться;
  • подготовить соглашение, что подтвердит расчеты между сторонами;
  • получить согласие третьих лиц;
  • снять обременения;
  • подготовить соглашение переуступки.

Порядок оформления переуступки будет зависеть от того, оплачивали ли жилье, или есть еще долги. Если средства выплачены, то цедент передаст права без обязательств перед застройщиками.

В данном случае не нужно будет даже получать согласие строительной компании. Можно просто отослать уведомление.

Этапы оформления такие:

Стоит пересмотреть документы застройщика
  • свидетельство о регистрации фирмы;
  • устав;
  • учредительские документы;
  • разрешение на строительство;
  • бухотчеты за квартал;
  • кадастровый паспорт на земельный участок;
  • образец проектной декларации;
  • справки, которые разъяснят, кто финансирует строительство
Далее собирают документы и разрешения на проведение сделкиПри покупке жилья в ипотеку стоит подписать закладные и составить кредитное соглашение. Нужно также получить согласие супруга. Продавец уведомляет о своем намерении застройщика и получает от него разрешение. Получает справку, что подтвердит отсутствие задолженности.Необходимые документы:

  • паспорта сторон;
  • первичное соглашение;
  • согласие от юридического лица, что строит дом, в письменном виде;
  • справки, что подтвердят оплату (полную или частичную) дольщиком;
  • выписка из ЕГРП;
  • согласие супруга на проведение сделки
Оформляют договор
Регистрируют соглашение в госорганахДля этого подписывают соглашение в присутствии сотрудника регистрационной инстанции. Представляют ряд справок, затребованных специалистом. Оплачивают государственную пошлину. Подписывают заявление, которое составит регистратор. Далее выдается расписка о том, что получены документы у регистратора. Документы будут готовы чрез 10 дней

Важно при оформлении:

Покупатель получает документы, которые относятся к первичной сделкеПлатежки, соглашения, дополнительные документы
Покупатель проверяет предоставленные документыЧтобы убедиться в том, что сделка будет юридически чистой

Как продать такое жилье

Если вы стали долевым участником в строительстве многоэтажного дома, то должны знать, что имеете право продать свои права в соответствии с договором переуступки. О таком желании стоит уведомить застройщика.

Передав свои права и обязательства цессионарию, цедент не несет никакой ответственности за действия или бездействие строительной компании.

В том случае, если застройщик срывает сроки сдачи объекта, расторжение договора цессии будет невозможным.

: что такое переуступка квартиры в новостройке

Поэтому профессиональные юристы рекомендуют при составлении соглашения предусмотреть пункт, который обяжет дольщика поручиться за застройщика.

Заключение договора

Требования к договору цессии:

  1. Он должен быть письменным.
  2. Обязательно отражают данные сторон, участвующих в сделке.
  3. Одна из сторон — застройщик. Именно он должен дать согласие на осуществление переуступки.
  4. Указывают объект с подробным описанием. Соглашение должно содержать характеристику объекта — этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес.
  5. Указывают сумму.
  6. Договор регистрируют в нотариальной конторе, а также его регистрируют в госоргане.

Если такие условия не выполнены, то соглашение признается недействительным.

После подписания документа лицо должно иметь оригинал и копию соглашения, справки с расчетами и суммами внесенных средств в соответствии с договором, акт о передаче документации.

Иногда лица рискуют оформлять бумаги задним числом. В данном случае возможны неприятности.

Есть риск того, что соглашение будет признано недействительным, участник утратит имеющиеся права на объект.

Основные пункты договора переуступки прав собственности на квартиру в новостройке:

  • сведения о компании-застройщике, а также о дольщике, цессионарии;
  • описание квартиры;
  • права и обязательства каждой стороны;
  • порядок и сроки расчетов;
  • дата, подписи.

Чем это опасно (подводные камни)

Есть определенная опасность составления договора подобного типа. Основные риски, которые могут возникнуть при составлении договора переуступки:

Сделка может быть признана недействительнойПричины этого различные, и поэтому обязательно в соглашении прописывайте сумму, что передана продавцу
Частое явление — двойная продажаТакое мошенничество распространено по всем регионам

Договор цессии чаще составляется, если есть проблемы такого плана:

Застройщик постоянно затягивает сроки сдачи и продляет строительство, и не может окончить работыВ итоге инвесторы передают права и обязательства иному лицу. Подойдет такой вариант тем, кто не спешит получить недвижимость. Главное своевременно определить, почему возникают задержки в работах
Инвесторы могут разочароваться в качестве строительного проектаТогда стараются передать право собственника иному дольщику. Важно пересмотреть все документы, а также текущее состояние строительных работ. Для этого можно привлечь независимого оценщика
Если есть риск того, что строительная компания станет банкротомДольщики заключают договор цессии, чтобы спасти свои средства, что были вложены

Сделка должна быть честной. Если переуступку оформляют задним числом, то возможны такие последствия:

  • уголовная ответственность дольщика;
  • признание сделки недействительной;
  • отказ нотариуса вести данное дело, так как он не имеет права прописывать недостоверные сведения в документе.

Чтобы снизить риски:

  • сравнивайте стоимость квартиры с рыночными (не допускается завышение или занижение цены);
  • проверяйте компанию, что строит дом — какая репутация, не подавались ли ранее на нее иски, имеет ли лицензию и т. п.;
  • осмотрите расположение здания (какова инфраструктура);
  • уточните, на какой стадии строительства находится здание;
  • подпишите соглашение, проверив сроки, гарантии и цену объекта;
  • осмотрите квартиру, чтобы выявить недостатки.

Есть несколько финансовых вопросов, которые должны решаться покупателем:

Необходимо будет уплатить обязательные взносыЕсли такое обязательство не исполнил продавец по договору долевого участия
Стоит внести плату за подготовку соглашенияУступки прав долевого участия
Стоимость квартирыСо временем может вырасти
Нужно платить нотариусу, который заверит документА также за регистрацию договора в государственном органе, заплатить налоги

Не все компании, что занимаются строительством дома, соглашаются на совершение сделок по переуступке. Причина этого — желание сохранить имидж фирмы.

Да и стоимость готового жилья выше, поэтому такие сделки для застройщиков не выгодны. Самый выгодный способ приобретения квартиры — покупка у застройщика.

Но стоит быть внимательным, чтобы не попасть на мошенников, которые прекрасно разбираются как обойти закон, и получить выгоду.

Купить недвижимость, заключив договор переуступки, не трудно. Статистика показывает, что 30% сделок с недвижимостью в СПб и других регионах оформляется таким способом, ведь такое жилье будет дешевле.

И инвесторы — как граждане, так и юридические лица. Но стоит помнить об основных особенностях сделки. Это позволит избежать неприятностей и свести риски к минимуму.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://jurist-protect.ru/pereustupka-kvartiry-v-novostrojke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.